Wydatki na remont mieszkania jako koszt podatkowy najmu

Pytanie: Planuję przeznaczyć moje mieszkanie (odrębna własność) pod najem krótkotrwały lub gdy ta forma nie znajdzie zainteresowania, pod najem długotrwały. Najem będzie miał charakter incydentalny w zależności od chętnych. W związku z planowanym najmem poniosę wydatki na remont mieszkania. Czy przychody osiągane z tytułu krótkotrwałego najmu, które będą opodatkowane na zasadach ogólnych, będzie można przy wyliczeniu dochodu pomniejszyć o koszty ich uzyskania, takie jak: opłaty za media, czynsz płacony do wspólnoty, podatek od nieruchomości, ubezpieczenie, koszty wyposażenia, środki czystości i wydatki na remont?

Planowane wydatki na remont to: malowanie, wymiana zużytej instalacji sanitarnej, wymiana zużytej stolarki drzwiowej, wymiana fliz w łazience, wymiana niesprawnego piecyka gazowego. Będę musiała również nabyć nowe wyposażenie, w miejsce starego, zużytego, takie jak: meble, sprzęt AGD, itp., których wartość jednostkowa nie przekroczy 3500 zł.

Odpowiedź:

Zgodnie z przepisem art. 22 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23.

Aby zatem wydatek mógł być uznany za koszt uzyskania przychodu winien, w myśl przywołanego przepisu spełniać łącznie następujące warunki:

• pozostawać w związku przyczynowym z przychodem lub źródłem przychodu i być poniesiony w celu osiągnięcia przychodu lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodu,
• nie znajdować się na liście kosztów nieuznawanych za koszty uzyskania przychodów, wymienionych w art. 23 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,
• być właściwie udokumentowany.

Powyższe oznacza, że kosztem uzyskania przychodów nie są wszystkie wydatki, ale tylko takie, które nie są wymienione w art. 23 i których poniesienie pozostaje w związku przyczynowo-skutkowym z uzyskaniem (zwiększeniem) przychodu z danego źródła, bądź też zachowaniem lub zabezpieczeniem źródła przychodów. Jednakże ciężar wskazania owego związku spoczywa na podatniku, który wywodzi z tego określone skutki prawne. O tym co jest celowe i potrzebne w ramach wynajmu lokalu, decyduje podatnik, a nie organ podatkowy. Na podatniku spoczywa jednak obowiązek wykazania związku poniesionych kosztów oraz okoliczności, że ich poniesienie ma wpływ na wysokość osiągniętych przychodów, zwłaszcza w sytuacji wystąpienia sporu w tej kwestii. Jest to zgodne z zasadą, że ciężar udowodnienia spoczywa na osobie, która z określonych faktów wywodzi skutki prawne.

Odnosząc się zatem do kwestii możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu z najmu krótkotrwałego mieszkania wydatków ponoszonych z tytułu opłat za media (prąd, gaz, wywóz śmieci, itp.) oraz wydatków na środki czystości wskazać należy, że stanowią one koszt uzyskania przychodu na podstawie art. 22 ust. 1 ww. ustawy. Ponoszenie tych wydatków związane jest bowiem z wykorzystywaniem mieszkania przez najemców. Istnieje zatem związek przyczynowy pomiędzy poniesieniem wydatku z tego tytułu, a osiąganiem przychodów ze źródła jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

Także wydatki na czynsz płacony do wspólnoty, podatek od nieruchomości oraz ubezpieczenie w związku z tym, że ich charakter związany jest z zabezpieczeniem i zachowaniem źródła przychodów w postaci najmu i pozostają w związku przyczynowo-skutkowym z przychodem z najmu mogą zostać zaliczone do kosztów uzyskania przychodów z najmu krótkoterminowego.

Kosztami uzyskania przychodów, będą również wydatki dotyczące wyposażenia lokalu mieszkalnego mającego być przedmiotem najmu, jako mające związek z uzyskaniem przychodu z najmu. Nawet poniesienie wydatków przed rozpoczęciem najmu nie wyklucza możliwości zaliczenia ich do kosztów uzyskania przychodów z najmu, jeżeli wydatki te pozostają w związku przyczynowo-skutkowym z p...