PIT za 2023: Rozliczenie ze sprzedaży domu / mieszkania

Sprzedałeś dom lub mieszkanie? Sprawdź, czy musisz się rozliczyć. Jeżeli w 2023 roku dokonałeś odpłatnego zbycia: nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, prawa wieczystego użytkowania gruntów, przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie ww. nieruchomości lub praw, i zbycie to nie nastąpiło w wykonaniu działalności gospodarczej, podlegasz z tego tytułu opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Okres 5 lat liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nabyłeś (wybudowałeś) zbywaną nieruchomość.

Przykład

Jeżeli nieruchomość zakupiłeś w lutym 2018 r., to 5 lat liczymy od stycznia następnego roku, czyli od stycznia 2019 r. Zatem 5 lat upłynie po 31 grudnia 2023 r.

Czyli nie będziesz musiał składać zeznania oraz płacić podatku PIT za zbycie w 2023 r. nieruchomości, którą nabyłeś przed 1 stycznia 2018 r.

Jeżeli nieruchomość nabyłeś w drodze spadku, to 5 lat liczymy od końca roku kalendarzowego, w którym spadkodawca nabył (wybudował) tę nieruchomość.

Przykład

Spadkodawca w lutym 2015 roku kupił mieszkanie. W czerwcu 2018 roku zmarł. Jeżeli jako spadkobierca sprzedałeś tę nieruchomość w 2023 roku, to nie zapłacisz podatku (i nie złożysz zeznania).

Jeżeli nieruchomość nabyłeś z małżonkiem do majątku wspólnego, a następnie między wami ustała wspólność majątkowa małżeńska, to w przypadku odpłatnego zbycia tej nieruchomości, okres 5 lat liczysz od końca roku kalendarzowego, w którym nabyłeś tę nieruchomość z małżonkiem do majątku wspólnego.

Zasady opodatkowania

Podatek PIT obliczany jest od uzyskanego przez ciebie dochodu osiągniętego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych (spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, prawa wieczystego użytkowania gruntów).

Podstawą obliczenia podatku jest dochód, będący różnicą pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych a kosztami uzyskania przychodów, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Dochód obliczysz według wzoru:

Dochód = (przychód – koszty uzyskania przychodów) + odpisy amortyzacyjne

Podatek wynosi 19% osiągniętego dochodu.

Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych jest cena określona w umowie z kupującym, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia (np. opłaty notarialne, koszty pośrednictwa). Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, to urząd skarbowy może określić twój przychód uwzględniając wartość rynkową. W takiej sytuacji, do obliczenia podatku, bierzesz pod uwagę przychód określony przez urząd, a nie ten wskazany w umowie.

Do kosztów uzyskania przychodów zaliczasz udokumentowane wydatki, które poniosłeś na nabycie lub wybudowanie nieruchomości lub praw majątkowych (np. prawa wieczystego użytkowania gruntu).

Jeżeli zbywaną nieruchomość lub prawo majątkowe nabyłeś w drodze:

• spadku,
• darowizny lub
• w inny nieodpłatny sposób

- kosztem uzyskania przychodów jest kwota zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej nieruchomości (prawa majątkowego) przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Przykład 1 - obliczenie, jaką część zapłaconego podatku od spadków i darowizn możesz zaliczyć do kosztów:

• Wartość wszystkich rzeczy i praw majątkowych przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn: 400 000 zł
• Wartość zbywanej nieruchomości przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn: 100 000 zł
• Udział wartości zbywanej nieruchomości w łącznej wartości przyjętego spadku:
  
  (100 000 zł / 400 000 zł) x 100% = 25%
• Zapłacony podatek od spadków i darowizn: 46 000 zł
• Część zapłaconego podatku, która może być zaliczona do kosztów: 46 000 zł × 25% = 11 500 zł.

Do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości (praw majątkowych) nabytych w drodze spadku zaliczysz również udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia poniesione przez spadkodawcę oraz przypadające na ciebie ciężary spadkowe, w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub zbywanego prawa odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych nabytych przez ciebie.

Ciężary spadkowe to:

• spłacone przez ciebie długi spadkowe,
• zaspokojone roszczenia o zachowek,
• wykonane zapisy zwykłe i polecenia

- również w przypadku, gdy spłaciłeś długi spadkowe, zaspokoiłeś roszczenia o zachowek lub wykonałeś zapisy zwykłe i polecenia po dokonaniu odpłatnego zbycia tej nieruchomości lub tego prawa.

Przykład 2 - obliczenie, jaką część spłaconych długów spadkowych możesz zaliczyć do kosztów:

Nabyłeś spadek o wartości 600 000 zł. Do spadku weszły dwie nieruchomości A i B. Nieruchomość A obciążona była kredytem hipotecznym (ciężar spadkowy). Musisz spłacić 120 000 zł i dlatego sprzedajesz nieruchomość B o wartości 300 000 zł.

• Łączna wartość rzeczy i praw majątkowych nabytych w spadku: 600 000 zł
• Wartość zbywanej nieruchomości: 300 000 zł
• Udział wartości zbywanej nieruchomości w łącznej wartości przyjętego spadku: 
  
  (300 000 zł / 600 000 zł) x 100% = 50%
• Ciężar spadkowy: 120 000 zł
• Część ciężaru spadkowego, która może być zaliczona do kosztów: 120 000 zł × 50% = 60 000 zł.

Ponadto do kosztów uzyskania przychodó...