Dokumentowanie usług najmu przez współwłaściciela nieruchomości

Wykonując czynności zarządzania nieruchomością, zarządca nie będzie uprawniony do wystawiania faktur/rachunków we własnym imieniu i na własny rachunek, bowiem podatnikami VAT z tytułu najmu lokali będą poszczególni współwłaściciele nieruchomości. Powołany przez współwłaścicieli zarządca nieruchomości zostanie przez nich upoważniony do wystawiania w ich imieniu i na ich rzecz dokumentów sprzedaży na świadczenie usług najmu. W związku z tym zarządca może być wystawcą faktury/rachunku, ale sprzedawcą i podatnikiem podatku VAT pozostaje każdy współwłaściciel odrębnie.

Tak uznał Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi w interpretacji indywidualnej z 13 marca 2015 r., sygn. IPTPP1/443-834/14-9/MW.

Z wnioskiem o interpretację przepisów zwrócił się jeden ze współwłaścicieli nieruchomości, która jest wynajmowana zarówno na cele mieszkaniowe (jeden lokal), jak i na cele prowadzenia działalności gospodarczej (lokale użytkowe - większość powierzchni). Udział w nieruchomości nie służy współwłaścicielom do wykonywania działalności gospodarczej. Współwłaściciele korzystają ze zwolnienia podmiotowego z VAT art. 113 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług. Współwłaściciele zainteresowani są powierzeniem zarządu nieruchomością jednemu ze współwłaścicieli bądź osobie trzeciej, spoza grona współwłaścicieli. Umowy najmu z najemcami zawierać będzie albo któryś ze współwłaścicieli (w imieniu własnym oraz jako pełnomocnik pozostałych współwłaścicieli), albo wybrana przez współwłaścicieli osoba trzecia na podstawie umowy o zarządzanie nieruchomością.

Współwłaściciel ww. budynku chciał wiedzieć, czy, jako podatnik zwolniony z obowiązku wystawiania faktur VAT na mocy art. 106b ust. 2 w związku z art. 113 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, może wystawiać - na żądanie nabywcy usługi (najemcę) zgłoszone na podstawie art. 106b ust. 3 powyższej ustawy - za zgodą pozostałych współwłaścicieli jeden rachunek (fakturę), na którym jako sprzedawca figurowaliby wszyscy współwłaściciele nieruchomości, czy w takiej sytuacji powinien wystawiać rachunek (fakturę), na którym jako sprzedawca będą widniały tylko jego dane.

Zarządca jest tylko pośrednikiem w świadczeniu usług

Organ podatkowy przypomniał, że problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny. Zgodnie z art. 195 Kodeksu, własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność). Udział we współwłasności, w aspekcie regulacji zawartych w przepisach Kodeksu cywilnego, wyraża zakres uprawnień współwłaściciela względem rzeczy wspólnej (także w stosunku do pozostałych współwłaścicieli) i jest określony odpowiednim ułamkiem. Każdy ze współwłaścicieli - stosownie do art. 198 Kodeksu cywilnego - może swym udziałem swobodnie rozporządzać, bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Wyjątki wynikać mogą jedynie z przepisów prawa. Zatem w zakresie pojęcia towarów jako budynków, budowli i ich części jak również gruntów mieści się współwłasność jako prawo do rzeczy wspólnej.

Zgodnie natomiast z art. 185 ust. 2 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, zarządca nieruchomości działa na podstawie umowy o zarządzanie nieruchomością, zawartej z jej właścicielem, wspólnotą mieszkaniową albo inną osobą lub jednostką organizacyjną, której przysługuje prawo do nieruchomości, ze skutkiem prawnym bezpośrednio dla tej osoby lub jednostki organizacyjnej. Umowa wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności.

Przepis ten wskazuje, że warunki działania zarządcy nieruchomości wynikają bezpośrednio z pisemnej umowy zawartej z właścicielem, lub podmiotem, któremu przysługuje prawo do nieruchomości. W przypadku zarządu nieruchomościami na zlecenie właścicieli tych nieruchomości, to nie zarządca świadczy usługi w zakresie wynajmu lokali, lecz wykonującymi czynności najmu są właściciele tych nieruchomości.

DIS zaznaczył, że umowa najmu jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony określone przepisami obowiązki. Jak wynika z art. 659 § 1 Kodeksu cywilnego, oddanie rzeczy innej osobie do używania przez czas oznaczony lub nieoz...