Zakupy związane z wynajmowanymi lokalami a odliczenie VAT

Wynajem nieruchomości może przybrać zasadniczo dwie formy - wynajmu długoterminowego i krótkoterminowego. Pierwszy rodzaj może być regulowany w formie umowy na czas określony lub nieokreślony, na okres miesięcy bądź lat. Drugi natomiast przybiera postać wyłącznie umowy na czas określony i dotyczy okresów dziennych lub tygodniowych. Różnią się one między sobą znacząco pod względem opodatkowania VAT.

Najem na cele mieszkaniowe jest zwolniony od VAT

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług zwolnione z tego podatku są usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub ich części, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe. Rozporządzenie Rady Ministrów z 5 września 2015 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług ujmuje najem w grupowaniu PKWiU 68.20.11. Obejmuje ono m.in. wynajem nieruchomości takich jak:

• budynki mieszkalne i mieszkania,

• domy, mieszkania i apartamenty, włączając umeblowane, na dłuższy czas użytkowania, tzn. w cyklu miesięcznym lub rocznym.

Nie obejmuje ono:

• działalności hoteli, domów letnich, wynajmu pokoi gościnnych, pól namiotowych, kempingów i pozostałych obiektów i miejsc zakwaterowania na krótkie pobyty sklasyfikowanej w odpowiednich podklasach działu PKWiU 55. W związku z takim opisem grupowania PKWiU 68.20.11 ze zwolnienia z VAT korzysta najem długoterminowy. Taką opinię wyraził m.in. Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi w interpretacji indywidualnej IPT PP4/443-192/12-3/JM z 31 maja 2012. Dyrektor zdefiniował w niej pojęcie, którym posłużył się ustawodawca w w/w przepisie ustawy o VAT tj. „cele mieszkaniowe. W interpretacji czytamy, iż „cel mieszkaniowy nie jest związany z chwilowym pobytem, ale z zamieszkiwaniem, więc stałym interesem życiowym osoby wynajmującej lokal mieszkalny”.

Najem lokalu aby podlegać zwolnieniu z VAT musi spełnić następujące warunki:

• lokal wynajmowany jest lokalem mieszkalnym. Pojęcie lokalu mieszkalnego zdefiniowane zostało w art. 2 ust. 2 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Zgodnie z nim lokal mieszkalny to wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych,

• nieruchomość wynajmowana jest na cele mieszkaniowe,

• jest ona wynajmowana na własny rachunek. Oznacza to, że wynajem nie może zostać powierzony wyspecjalizowanemu podmiotowi, który będzie zajmował się wszystkimi sprawami związanymi z najmem na rzecz swojego klienta.

Najem krótkoterminowy z 8% stawką VAT

Najem lokalu na krótkie okresy tj. dni lub tygodnie nie spełnia wymogu zaspokajania celów mieszkaniowych – w świetle powołanej wyżej ich definicji zawartej w przytoczonej interpretacji indywidualnej. Najemca korzystający z takiego lokalu nie zaspokaja bowiem swoich potrzeb mieszkaniowych a najem związany jest z podróżą służbową, wyjazdem turystycznym.

PKWiU tego rodzaju najem umieściła w grupowaniu 55 obejmującym zapewnienie krótkotrwałego zakwaterowania w:

• hotelach,

• motelach,

• pensjonatach,

• innych obiektach hotelowych np. kempingach, polach namiotowych, hotelach pracowniczych.

Grupowanie to nie obejmuje zakwaterowania w domach mieszkalnych lub apartamentach, włączając umeblowane, w celu dłuższego pobytu, zazwyczaj w cyklu miesięcznym lub rocznym sklasyfikowanego w odpowiednich podklasach grupowania 68 PKWiU.

Ustawa o VAT różnicuje obydwa rodzaje najmu pod względem opodatkowania. Zgodnie z art. 43 ust. 20 niniejszej ustawy zwolnienie z tego podatku usług wynajmowania nieruchomości lub ich części na cele mieszkaniowe nie ma zastosowania do usług wymienionych w poz. 47 załącznika nr 3, stanowiącego wykaz towarów i usług opodatkowanych stawką VAT w obniżonej wysokości.

W tej pozycji powołanego załącznika wymienione zostały usługi zawarte w PKWiU 55.

W związku z powyższymi uregulowaniami najem na gruncie ustawy o VAT został uznany za usługę, podlegającą co do zasady temu podatkowi. O stawce, którą jest objęty decyduje cel czynności oraz charakter wynajmowanego lokalu.

Wynajmowanie oraz wydzierżawianie nieruchomości (a więc również lokali) lub ich części o charakterze mieszkalnym (najem długoterminowy), wyłącznie na cele mieszkaniowe zwolnione jest z VAT. Usługi związane z zakwaterowaniem (najem krótkoterminowy) opodatkowany jest stawką preferencyjną w wysokości 8%. Wynajem lokali użytkowych znajduje się poza zakresem zwolnienia i nie dotyczy go też stawka preferencyjna. Oznacza to, że tego rodzaju czynność podlega opodatkowaniu stawką podstawą 23% VAT.

Prawo do odliczenie VAT zależy od celu i charakteru najmu

Jeżeli zatem zakupy czy to wyposażenia lokalu czy na jego remont lub jakiekolwiek inne będą miały związek z wynajmem podlegającym opodatkowaniu VAT, wówczas na zasadach ogólnych art. 86 ust. 1 ustawy o VAT podatnikowi będzie przysługiwało prawo do odliczenia VAT. Gdy zakupy będą miały związek z czynnościami zwolnionymi (najem długoterminowy) odliczenie podatku naliczonego służyć nie będzie.

Jeżeli vatowiec jednocześnie wynajmuje np. mieszkanie (czynność z VAT zwolniona) i pomieszczenie magazynowe (czynność opodatkowana stawką podstawową) musi pamiętać o treści art. 90 ustawy o VAT. Zgodnie z tym przepisem prawo do odliczenia podatku naliczonego przysługuje podatnikom w zakresie zakupów związanych z działalnością opodatkowaną VAT. Zakupy towarów czy usług, które związane są z czynnościami zwolnionym z tego podatku nie uprawniają do odliczenia VAT.

Przy zakupach związanych z działalnością mieszaną tj. opodatkowaną i zwolnioną z VAT, gdy przypisanie poszczególnych zakupów do danego rodzaju działalności nie jest możliwe, podatnik dokonuje odliczenia podatku naliczonego proporcjonalnie.

Zgodnie z art. 23 ust. 1 pkt 43 lit. a ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, VAT nie stanowi kosztów uzyskania przychodów. Ustawodawca poczynił w tym względzie kilka wyjątków. Jeden z nich dotyczy sytuacji, gdy vatowiec nabywa towary i usługi w celu wytworzenia albo odprzedaży towarów lub świadczenia usług zwolnionych od VAT (np. najem długoterminowy). Oznacza to, że vatowiec otrzymujący w takim przypadku fakturę zakupową, ma prawo ująć ją w kosztach uzyskania przychodu, ponieważ nie ma on prawnych możliwości odliczenia podatku naliczonego w niej wykazanego. Do kosztów działalności zaliczona zostaje cała kwota brutto z faktury zakupowej, czyli podatek naliczony wykazany zostaje w kosztach firmowych. Warunkiem zaliczenia VAT naliczonego do kosztów w wyżej opisanej sytuacji jest, aby wydatek, którego dotyczy był kosztem poniesionym w celu osiągnięcia lub zabezpieczenia źródła przychodów. Rozwiązanie analogiczne zawarte zostało w art. 16 ust. 1 pkt 46 lit. a ustawy z 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych.

Adam Okonkwo