Czy wycofanie lokalu na wynajem z działalności podlega VAT?

Wykreślenie przez przedsiębiorcę lokalu z ewidencji środków trwałych prowadzonej działalności i przekazanie go do majątku prywatnego nie jest niczym nadzwyczajnym. Może to mieć miejsce np. gdy vatowiec prowadził działalność gospodarczą w mieszkaniu. Ponieważ działalność rozwijała się, z czasem nabył dom, w którym zamieszkał a jednocześnie nową siedzibę znalazło w nim prowadzone przedsiębiorstwo. Mieszkanie zaś ze względu na dogodne położenie postanowił wynajmować lecz już jako osoba prywatna. Tego rodzaju działanie vatowca może podlegać opodatkowaniu VAT jak również może mu nie podlegać. Jest to uzależnione od konkretnej sytuacji. Zatem konieczne jest rozróżnienie obydwu przypadków.

Zgodnie z regulacjami VAT podlegać mu mogą również dostawy nieodpłatne. W myśl art. 7 ust. 2 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług opodatkowanie dostawy nieodpłatnej zachodzi po łącznym spełnieniu dwóch warunków:

• przekazanie towarów należących do przedsiębiorstwa podatnika nastąpić musi na cele inne niż związane z prowadzonym przez niego przedsiębiorstwem. Są to w szczególności osobiste cele podatnika,
• podatnikowi przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od tych czynności w całości lub choćby w części.

Konsekwencją spełnienia ww. warunków jest zaistnienie nieodpłatnej dostawy, które powinno zostać rzecz jasna udokumentowane. Pytanie tylko w jaki sposób skoro ustawodawca nie wskazuje żadnej metody dokumentowania tego rodzaju nieodpłatnej dostawy. Obecnie nie ma obowiązku wystawiania faktur wewnętrznych. Jednak jego brak nie oznacza, że vatowiec nie ma do tego prawa. Można więc dla celów księgowych z tego sposobu dokumentacji śmiało skorzystać.

Podstawę opodatkowania w myśl art. 29a ust. 2 stanowi w takim przypadku cena nabycia towaru lub towarów podobnych, a gdy ceny nabycia brak – koszt wytworzenia, określone w momencie dostawy tych towarów. Przepis nie przewiduje możliwości wyłączenia z podstawy opodatkowania części kosztu lokalu przekazywanego nieodpłatnie, przypadającej na jego powierzchnię wykorzystywaną wyłącznie do wykonywania czynności zwolnionych, czyli niedających prawa do odliczenia VAT.

Podatnik musi sobie zdawać sprawę, iż może ciążyć na nim w takim przypadku obowiązek korekty odliczonego VAT. Ma to miejsce w przypadku, gdy przy przekazaniu (w omawianej sprawie lokalu) korzysta z określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zwolnienia z VAT. Wówczas korekta tego podatku nastąpić winna na podstawie art. 91 ust. 7 powołanej ustawy. Okres korekty wynosi 10 lat liczone od roku oddania do użytkowania lokalu, który jest przekazywany do majątku prywatnego. Wartość korekty pozostaje w proporcji do czasu pozostałego do upływu jej okresu.

Najem stanowi działalność gospodarczą

Z inną sytuacją mamy do czynienia, gdy przedsiębiorca będący podatnikiem VAT co prawda wycofuje z majątku przedsiębiorstwa lokal stanowiący przedmiot wynajmu i będący środkiem trwałym wpisanym do ewidencji środków trwałych, lecz po przekazaniu do swego majątku osobistego będzie on w dalszym ciągu stanowił przedmiot wynajmu. Czynność wynajmu będzie miała charakter prywatny będąc realizowaną poza ramami działalności gospodarczej. Jednakże zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT najem stanowi działalność gospodarczą. Ma to miejsce w przypadku gdy wykonywany jest w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Nie ma tu znaczenia czy jest on prowadzony w ramach działalności gospodarczej podatnika VAT czy też jest on odrębnym źródłem przychodu w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z interpretacją indywidualną z 10 listopada 2011 r., sygn. ILPP1/443-1103/11-2/NS, najem będąc usługą wymienioną w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT definicję działalności gospodarczej, jeżeli wykonywany jest w sposób ciągły dla celów zarobkowych, bez względu na to czy najem prowadzony będzie w ramach działalności gospodarczej, czy też stanowił będzie odrębne źródło przychodu w rozumieniu ustawy o PIT. Zatem przedsiębiorca pomimo wyłączenia najmu lokalu ze swej działalności gospodarczej jest w tym zakresie w dalszym ciągu vatowcem. Tzw. najem prywatny lokalu jest więc w świetle art. 8 ust. 1 ww. ustawy odpłatnym świadczeniem usług. W operacji przesunięcia majątku w celu wykonywania go nie chodzi zatem o majątek osobisty.

Wycofanie na najem bez VAT

Zatem, gdy element majątku firmowego (lokal na wynajem) nadal stanowi jego przedmiot a w świetle wspomnianego art. 15 ust. 2 ustawy o VAT jest przedmiotem działalności gospodarczej nie można twierdzić, iż nastąpiło przekazanie go do majątku osobistego przedsiębiorcy. Majątek osobisty nie może być bowiem w żaden sposób wykorzystany do działalności gospodarczej, która będzie podlegała opodatkowaniu VAT. Właściwa dla takiej czynności jest podstawowa stawka VAT. Zwolnienie podmiotowe z tego podatku nie znajdzie zastosowania gdyż wynajmujący pozostaje zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT. Zgodnie natomiast z art. 659 Kodeksu cywilnego umowa najmu polega na zobowiązaniu się wynajmującego do oddania najemcy rzeczy do używania na czas oznaczony lub nieoznaczony w zamian za czynsz płacony przez wynajmującego. Najem charakteryzują zatem dwie cechy. Są to długotrwałość czynności i stałość uzyskiwanego dochodu.

Tak więc wycofanie z działalności gospodarczej lokalu oddanego następnie w prywatny najem przez przedsiębiorcę, który wycofał go z działalności gospodarczej, nie stanowi przedmiotu opodatkowania VAT. Nie powstaje obowiązek podatkowy z tego tytułu. Takie stanowisko zajmują również organy skarbowe. Przykładem mogą być interpretacje indywidualne: Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z 12 listopada 2014 r., sygn. ILPP1/443-705/14-5/NS, oraz Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 30 grudnia 2014 r., sygn. IPPP2/443-936/14-5/DG.

Warto zauważyć, że vatowiec może również zadysponować lokalem wycofanym z majątku związanego z działalnością gospodarczą do swego osobistego majątku w ten sposób, że go sprzeda. W tego rodzaju sytuacji przedsiębiorca nie posiada w tym zakresie statusu podatnika VAT. Nie występuje jako osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą. Jest on osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej, zaś dostawa lokalu realizowana jest z jego prywatnego majątku. Jest to więc całkowicie odmienny stan faktyczny. Jest bowiem dokonywany na prywatnym majątku.

Adam Okonkwo