Czynność bezumowna to taka, która nie ma źródła w żadnej umowie stwierdzającej wolę stron. Czynność tego rodzaju nie znajduje odzwierciedlania w jakimkolwiek tytule prawnym, który nakładałby obowiązek świadczenia usługi. Bezumowność oznacza z zasady brak zgody właściciela na korzystanie z nieruchomości stanowiącej jego własność. Ma to miejsce, gdy pomiędzy właścicielem a korzystającym bezumownie z nieruchomości brak stosunku prawnego wiążącego strony, na podstawie którego można by domagać się korzystania z niej, a z drugiej – żądać świadczenia wzajemnego w postaci wynagrodzenia.

Stan taki dotyczy wszystkich umów i należy go rozumieć w taki sposób, że nie może istnieć umowa pisemna, ustna czy jakiekolwiek porozumienie, z którego byłoby możliwe wywiedzenie dorozumianej zgody lub co najmniej brak sprzeciwu właściciela na korzystanie z nieruchomości. Ten ostatni uprawniony jest wówczas do żądania od korzystającego bezumownie (bezprawnie) naprawienia szkody, jaką poniósł przez to, że jego prawa do zajętej nieruchomości zostały ograniczone przez zajmowanie jej bez tytułu prawnego. Naprawienie szkody przybierające formę odszkodowania w żadnym wypadku nie będzie stanowiło należności za korzystanie z nieruchomości.

Najczęściej do bezumownego korzystania z nieruchomości dochodzi, gdy wygasa łączący dotychczas strony stosunek prawny, np. umowa najmu, dzierżawy. Możliwe są wówczas następujące sytuacje:

1. Korzystanie z nieruchomości wbrew woli właściciela

W tym przypadku upłynął okres umowy, na który została zawarta, lub doszło do jej wypowiedzenia, lecz mimo wygaśnięcia umowy najemca bądź dzierżawca nie opuszczają nieruchomości, choć taki obowiązek na nich spoczywa. Jeżeli wydzierżawiający lub wynajmujący podejmują działania zmierzające do odzyskania kontroli nad nieruchomością, brak jest podstaw do przyjęcia, że pomiędzy dotychczasowymi stronami umowy istnieje jakiś nieformalny stosunek prawny, w którego ramach jego strony nadal spełniają w stosunku do siebie te same świadczenia (prawo do korzystania z nieruchomości w zamian za wynagrodzenie). Kroki zmierzające do odzyskania nieruchomości powinny być realne i ukierunkowane na ten cel. Samo wezwanie do zapłaty zaległego czynszu, pisemne wezwanie do opuszczenia nieruchomości mogą nie przekonywać w należytym stopniu, że właściciel faktycznie dąży do odzyskania pełnego władztwa nad nieruchomością. Strony mogą mieć interes w tym, aby tak uregulować stosunek prawny, by nie sprawiał on wrażenia umowy najmu lub dzierżawy, co skutkowałoby możliwością odmiennego zakwalifikowania pod względem VAT przez udostępniającego nieruchomość.

Korzystania z nieruchomości wbrew woli jej właściciela bezsprzecznie dowodzi wytoczenie powództwa windykacyjnego (o wydani...