Sprzedaż nieruchomości na rzecz użytkowników wieczystych. Mieszkańcy nadal bez prawa własności

Resort prowadzi obecnie prace koncepcyjne nad rozwiązaniami prawnymi zmierzającymi do uwłaszczenia gruntów będących w użytkowaniu wieczystym spółdzielni mieszkaniowych, które nie uległy uwłaszczeniu z mocy prawa z dniem 1 stycznia 2019 r. Założeniem tych rozwiązań jest przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności gruntów spółdzielni mieszkaniowych, które zostały oddane w użytkowanie wieczyste po dniu 31 grudnia 2018 r. oraz pozostałych gruntów tych spółdzielni, które nie są wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej. Pozwoli to na zrównanie sytuacji prawnej wszystkich spółdzielni, bez względu na moment, w którym uzyskały prawo użytkowania wieczystego gruntu - wyjaśniło Ministerstwo Rozwoju i Technologii w odpowiedzi na interpelację poselską.

Interpelacja nr 2586 do ministra rozwoju i technologii w sprawie zasad sprzedaży nieruchomości gminnych na rzecz użytkowników wieczystych

Szanowny Panie Ministrze,

kryzys mieszkaniowy ma wiele twarzy. Jedną z nich są trudności z dojściem do własności lokalu przez osoby, które powinny mieć taką możliwość. Widać to m.in. na przykładzie licznych problemów dotyczących użytkowania wieczystego. Niestety przez lata nie udało się ich rozwiązać, mimo licznych prób, przez co mieszkańcy i mieszkanki nadal nie mogą uzyskać prawa własności lokali.

Z inicjatywy poprzedniego rządu 31 sierpnia 2023 r. weszła w życie nowelizacja ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (UGN), która wprowadziła istotne zmiany w zakresie prawa użytkowania wieczystego. W szczególności, z nowego brzmienia art. 32 ust. 1 ustawy i dodanego zdania drugiego wynika, że „sprzedaż nieruchomości gruntowej na rzecz jej użytkownika wieczystego nie może nastąpić przed upływem 10 lat od dnia zawarcia umowy o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste”. Jak wskazuje uzasadnienie do projektu ustawy (druk nr 3146) przesłanką do wprowadzenia takiej normy była chęć kierowania się „standardami ochrony własności publicznej, a w szczególności konstytucyjną ochroną mienia samorządów”, wobec czego „wykluczono możliwość zbywania na rzecz użytkowników wieczystych tych gruntów, wobec których umowa użytkowania wieczystego została zawarta stosunkowo niedawno, a tym samym nie zapewniła publicznemu właścicielowi adekwatnych dochodów z opłat rocznych oraz dokonania oceny ewentualnej zasadności przywrócenia nieruchomości do zasobu po wygaśnięciu użytkowania wieczystego. (…) Brak cezury czasowej sprzedaży gruntu na rzecz użytkownika wieczystego powodowałby po stronie samorządów permanentny stan niepewności co do realizowania wcześniej określonych celów zagospodarowania terenów.”

Sformułowanie zasady 10-letniej karencji w zakresie sprzedaży nieruchomości na rzecz użytkownika wieczystego w sposób tak sztywny i bezwyjątkowy doprowadza jednak w praktyce do sytuacji, w której blokowane są działania zmierzające do regulacji stanów własnościowych, nawet w przypadkach znacząco odbiegających od tych, które zostały przywołane w uzasadnieniu do nowelizacji ustawy. W praktyce mogą pojawić się okoliczności, w których bezwzględne stosowanie wprowadzonej zasady będzie odbywało się z naruszeniem zasad sprawiedliwości społecznej i zasady zaufania obywateli do organów władzy publicznej.

Przykładem jest sytuacja w jednej z poznańskich spółdzielni mieszkaniowych i przypadku dotyczącego jednego z budynków mieszkalnych, będących jej własnością, posadowionego na nieruchomości w użytkowaniu wieczystym. Budynek został wybudowany pod koniec lat 70 XX w. ze środków własnych spółdzielni, na podstawie zatwierdzonych planów realizacyjnych budowy osiedla mieszkaniowego oraz pozwolenia na budowę, na gruncie, który jest własnością miasta.

Spółdzielnia była posiadaczem nieruchomości w dniu 5 grudnia 1990 r. i pozostawała nim w dniu 1 stycznia 1998 r. Dwukrotnie składała wnioski o przekazanie gruntu w użytkowanie wieczyste - w 1993 i 2005 r. Jak wyjaśnia urząd miasta, wieloletnia zwłoka w załatwieniu sprawy wywołana była najpierw toczącym się do 2014 r. postępowaniem zwrotowym (zakończonym brakiem zwrotu na rzecz poprzednich właścicieli), a następnie przewlekłością działań prowadzonych w samym urzędzie miasta. Po zebraniu i przeanalizowaniu akt sprawy prezydent miasta stwierdził, że nieruchomość spełnia warunki do regulacji w trybie art. 207 UGN, a w 2017 r. znalazła się w zarządzeniu o ogłoszeniu wykazu nieruchomości przeznaczonych do oddania w użytkowanie wieczyste. Umowę zawarto w 2018 r., jednak zawierała ona błędy formalne wykazane przez sąd wieczystoksięgowy. Po przeprowadzeniu postępowań podziałowych i regulacji właściwych granic działek, nieruchomość z budynkiem mieszkalnym spółdzielni została finalnie oddana w użytkowanie wieczyste umową z dnia 3.08.2021 r. - a więc po 28 latach od złożenia pierwszego wniosku o ustanowienie użytkowania wieczystego i ponad 40 latach od faktycznej realizacji budynku. Jednak w tym stanie rzeczy, nieruchomość nie została objęta przepisami zarówno ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, jak i ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wi...