PIT. Rozliczenie zakupu i sprzedaży lokalu użytkowego

Osoby fizyczne, które na potrzeby prowadzonej działalności nabywają lokal użytkowy, zwykle zastanawiają się, czy dokonać zakupu jako osoba prywatna, czy jako przedsiębiorca. Inne pytanie brzmi: jakie będą skutki podatkowe związane zewentualnym zbyciem tego lokalu zajakiś czas? Warto przeanalizować możliwe scenariusze. Zawsze jednak trzeba liczyć się z ryzykiem odmiennej kwalifikacji prawnopodatkowej danej czynności, wynikającej z ewentualnej przyszłej zmiany przepisów podatkowych w tym zakresie.

Rozliczenie zakupu lokalu użytkowego

Na wstępie należy wyraźnie podkreślić, że przedsiębiorca jednoosobowy, nabywając nieruchomość, zawsze dokonuje tego do swojego majątku prywatnego. Jeżeli jest w związku małżeńskim, w którym panuje ustrój wspólności małżeńskiej, będzie to majątek wspólny małżonków. Jeśli zaś nie pozostaje w związku małżeńskim lub też, pozostając w nim, ma zawartą umowę rozdzielności majątkowej – nabycie nastąpi do majątku osobistego.

Ewentualne przekazanie lokalu na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej i traktowanie go jako składnika majątku związanego z tą działalnością następuje w drodze wpisania nieruchomości do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych. Nie zmienia to faktu, że nadal stanowi to majątek, którego właścicielem jest osoba fizyczna.

Po nabyciu lokalu użytkowego, który ma być wykorzystywany w prowadzonej działalności gospodarczej – które, jak wyżej wskazano, jest zawsze nabyciem „prywatnym” – przedsiębiorca ma do wyboru dwie możliwości, tj. przyjąć, że lokal ten:

1. będzie,
2. nie będzie

ujęty w ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych.

Ad 1. Lokal jako środek trwały

Lokal użytkowy może zostać wprowadzony do ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych, gdy:

• podatnik będzie jego właścicielem (współwłaścicielem), czyli po podpisaniu aktu notarialnego,
• lokal będzie zdatny do użytku, co wiąże się z ewentualnym dokonaniem prac adaptacyjnych.

Lokal użytkowy wprowadzony do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych podlega amortyzacji. Odpisów amortyzacyjnych dokonuje się od wartości początkowej, którą jest cena nabycia. Za cenę tę, jak wynika z art. 22g ust. 3 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (ustawa o PIT), uważa się kwotę należną zbywcy, powiększoną o koszty związane z zakupem naliczone do dnia przekazania środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej do używania (np. koszty aktu notarialnego, podatku od czynności cywilnoprawnych, prac adaptacyjnych).

W razie gdy składnik majątku stanowi współwłasność podatnika w myśl art. 22g ust. 11 ustawy o PIT wartość początkową tego składnika ustala się w takiej proporcji jego wartości, w jakiej pozostaje udział podatnika we własności tego składnika majątku. Zasada ta nie ma jednak zastosowania do składników majątku stanowiących wspólność majątkową małżonków, chyba że małżonkowie wykorzystują składnik majątku w działalności gospodarczej prowadzonej odrębnie.

W przypadku lokalu użytkowego stanowiącego środek trwały kosztami uzyskania przychodów będą – oprócz odpisów amortyzacyjnych – również koszty utrzymania lokalu (energia elektryczna, podatek od nieruchomości, ubezpieczenie, bieżące naprawy itp.)

Ad 2. Lokal poza ewidencją ŚT

Jeśli lokal użytkowy będzie wykorzystywany w działalności gospodarczej, to nawet mimo że nie będzie on wprowadzony do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych – w oparciu o postanowienia art. 22 ust. 1 ustawy o PIT, który stanowi, że kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23 – koszty jego utrzymania (energia elektryczna, podatek od nieruchomości, ubezpieczenie, bieżące naprawy itp.) mogą stanowić koszt uzyskania przychodu.