Powszechnie uważa się, że opodatkowanie najmu ryczałtem od przychodów jest korzystniejsze niż rozliczenie dochodów według zasad ogólnych. Najmu mieszkań starszych niż 5-letnie może jednak nie opłacać się opodatkowywać ryczałtem. Dzięki zasadom ogólnym i amortyzacji można bowiem w ogóle nie płacić podatku.

Właściciele mieszkań, którzy rozliczają najem według zasad ogólnych, mogą je amortyzować. Odpis amortyzacyjny może być zaliczony do kosztów uzyskania przychodów. Wyboru jednej z metod amortyzacji dokonuje się przed rozpoczęciem amortyzacji.

Amortyzacja mieszkania dla potrzeb podatku dochodowego

Zgodnie z art. 22a ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej: ustawa o PIT), amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 22c, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania:

1. budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością,
2. maszyny, urządzenia i środki transportu,
3. inne przedmioty

– o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy leasingu, zwane środkami trwałymi.

Jak obliczyć odpis amortyzacyjny?

Ustawa o PIT wskazuje, że podstawę naliczania odpisów amortyzacyjnych stanowi wartość początkowa środków trwałych. Zgodnie z art. 22g ust. 1 pkt 1 ww. ustawy za wartość początkową środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych uważa się w razie odpłatnego nabycia cenę ich nabycia.

Ceną nabycia jest natomiast kwota należna zbywcy, powiększona o koszty związane z zakupem naliczone do dnia przekazania środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej do używania, a w szczególności o koszty transportu, załadunku i wyładunku, ubezpieczenia w drodze, montażu, instalacji i uruchomienia programów oraz systemów komputerowych, opłat notarialnych, skarbowych i innych, odsetek, prowizji, oraz pomniejszona o podatek od towarów i usług, z wyjątkiem przypadków, gdy zgodnie z odrębnymi przepisami podatek od towarów i usług nie stanowi podatku naliczonego albo podatnikowi nie przysługuje obniżenie kwoty należnego podatku o podatek naliczony bądź zwrot różnicy podatku w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług. W przypadku importu cena nabycia obejmuje także cło i podatek akcyzowy od importu składników majątku.

Dodajmy, że podatnicy mogą ustalić wartość początkową budynków mieszkalnych lub lokali mieszkalnych: wynajmowanych, wydzierżawianych albo używanych przez właściciela na cele prowadzonej przez niego działalności gospodarczej, przyjmując w każdym roku podatkowym wartość stanowiącą iloczyn metrów kwadratowych wynajmowanej, wydzierżawianej lub używanej przez właściciela powierzchni użytkowej tego budynku lub lokalu i kwoty 988 zł, przy czym za powierzchnię użytkową uważa się powierzchnię przyjętą dla celów podatku od nieruchomości (art. 22g ust. 10 ustawy o PIT). Przepis ten dotyczy jednak tylko prowadzących działalność gospodarczą.