MF: Podatek od nieruchomości od wynajmowanych mieszkań

Znajdujący się w posiadaniu podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą budynek mieszkalny może zostać uznany za zajęty na prowadzenie działalności gospodarczej, co uzasadnia zastosowanie wyższej stawki podatkowej, jeżeli stanowi element przedsiębiorstwa i jest wykorzystywany do prowadzenia działalności gospodarczej. Sama istota funkcji mieszkalnej budynku lub jego części nie wyłącza możliwości uznania, że budynek mieszkalny lub jego część zostały zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej. Funkcja mieszkalna budynku jest wręcz niezbędnym elementem prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie najmu nieruchomości - wyjaśniło Ministerstwo Finansów w interpelacji poselskiej.

Interpelacja nr 37882 do ministra finansów w sprawie podatku od nieruchomości dla podmiotów podatników wynajmujących mieszkania w budynkach mieszkalnych w świetle treści wyroku NSA z dnia 23 stycznia 2020 r.

Szanowna Pani Minister Finansów,

w oparciu o art. 14 § 1 Ordynacji podatkowej - ustawa z 29.08.1997 r. (Dz. U. Z 1997 r. Nr 137, poz 926, z późn. zmianami), zwracam się do Pani Minister o interpretację w niżej wymienionej sprawie.

W myśl ustawy o podatkach i opłatach lokalnych z dnia 12 stycznia 1991 r. (t.j. Dz. U. z 2019 r. poz. 1170) najwyższe stawki podatku od nieruchomości przewidziane są dla:

• budynków lub ich części związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej,
• budynków mieszkalnych lub ich części zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej (art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. b).

Ustawa ta wprost wskazuje, że budynki mieszkalne nie stanowią budynków związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej (art. 1a ust 2a w zw. z art. 1a ust. 1 pkt 3).

Ustawa powyższa nie definiuje jednak, kiedy można uznać, że budynek mieszkalny jest zajęty na prowadzenie działalności gospodarczej.

W tym przedmiocie wypowiedział się NSA we wspomnianym w tytule niniejszej interpelacji wyroku o sygn. II FSK 1252/19, uznając, że przedsiębiorca wynajmujący w całości budynek mieszkalny na cele mieszkaniowe powinien opłacać podatek wg najwyższych stawek, gdyż jest to „budynek mieszkalny zajęty na prowadzenie działalności gospodarczej” (w przeciwieństwie do treści wyroku WSA w Warszawie z dnia 16 stycznia 2019 r., sygn. III SA/Wa 697/18 w przedmiotowej sprawie). Dla NSA bez znaczenia było, że fizycznie przedsiębiorca nie prowadził tam jakiejkolwiek własnej działalności gospodarczej, jak również, że nie prowadzili jej najemcy. Za istotne NSA uznał natomiast rodzaj prowadzonej przez przedsiębiorcę działalności i znaczenie budynku mieszkalnego w osiąganiu efektów tej działalności, czyli zysku.

Istotne w tym wyroku było w szczególności, że:

• przedmiotem działalności przedsiębiorcy był wynajem i zarządzanie nieruchomościami,
• budynek był ujęty w ewidencji środków trwałych przedsiębiorcy i podlegał amortyzacji w aspekcie podatku dochodowego,
• wydatki dotyczące budynku były zaliczane do kosztów uzyskania przychodów na gruncie podatku dochodowego.

Trzeba przy tym podkreślić, że choć wspomniany wyżej przepis art. 5 u.p.l. obowiązuje w niezmienianym istotnie brzmieniu od 1 stycznia 2004 r., to dotychczas pojęcie „zajęcia budynku mieszkalnego na prowadzenie działalności gospodarczej” nie było interpretowane we wskazany wyżej przez NSA sposób. Przeciwko takiemu rozumieniu wypowiadano się m.in. w doktrynie prawa podatkowego: „Jeżeli są to budynki (lokale) mieszkalne, należy je opodatkować wg stawek przewidzianych dla budynków mieszkalnych nawet wówczas, gdy są przedmiotem najmu. Budynek (lokal) mieszkalny, bez względu na to, kto jest jego właścicielem (osoba fizyczna, przedsiębiorca), zawsze powinien być opodatkowany najniższymi stawkami podatku od nieruchomości przewidzianymi w art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. a u.p.o.l. W przypadku prowadzenia działalności gospodarczej w wynajmowanym budynku (lokalu) podatek powinien być naliczany wg stawek właściwych dla budynków związanych z działalnością gospodarczą” - L. Etel (w:) Podatek od nieruchomości. Komentarz, Warszawa 2012, art. 5, LEX.

Należy zauważyć, że ww. wyrok NSA z 23.01.2020 r. nie ma mocy wiążącej sądy i organy podatkowe w innych podobnych sprawach (nie stanowi precedensu de iure). Niewątpliwie jednak stanowisko zajęte w przedmiocie interpretacji przepisów podatkowych przez najwyższą instancję sądownictwa administracyjnego w Polsce wywiera znaczący wpływ na wykładnię ww. pojęcia w bieżących sprawach (stanowi więc precedens de facto).

W istocie swoje zapytanie kieruję do Pani Minister w związku z faktem, że niektórzy znani mi przedsiębiorcy sygnalizują, iż kontaktują się z nimi przedstawiciele lokalnych organów podatkowych (pracownicy urzędów miast), informując, że w związku ze wskazanym wyrokiem NSA II FSK 1252/19 zobowiązani są uiszczać podatek od nieruchomości w zdecydowanie, znacznie wyższej wysokości. Dowodzi to jedynie, że zagadnienie to było dotychczas (przez ponad 20 lat) interpretowane zgoła inaczej przez lokalne organy podatkowe.

Na sprawę należy jednak spojrzeć w dużo szerszym aspekcie, aniżeli jedynie zmiany w dominującej (wątpliwej) wykładni przepisów prawa podatkowego. Zmiana ta niesie ze sobą bowiem poważne konsekwencje praktyczne, dotycząc istotnej części całego rynku wynajmu nieruchomości mieszkaniowych w Polsce - nie tylko z perspektywy przedsiębiorców, lecz w szczególności zamieszkujących w mieszkaniach najemców-lokatorów.

Przedstawię dla zobrazowania rodzaju i skali problemu znany mi przypadek konkretnej firmy, która jest właścicielem gruntu oraz posadowionego na nim budynku mieszkalnego wielorodzinnego i zgodnie z jednym z przedmiotów swojej działalności wynajmuje w nim lokale mieszkalne (na dzień dzisiejszy mieszkania wynajmuje od firmy 138 rodzin). Kierując się wykładnią zaprezentowaną w ww. wyroku NSA z 23.01.2020 r., firma wypełnia wszystkie wskazane tam przesłanki, tzn.:

• najem nieruchomości mieszkalnych jest niewątpliwie przedmiotem działalności firmy, na co wskazują np. większościowy udział przychodów z najmu nieruchomości mieszkalnych w strukturze jej przychodów,
• nieruchomość mieszkalna jest ujęta w ewidencji środków trwałych firmy i dokonywane są od niej odpisy amortyzacyjne,
• rozliczane w kosztach podatkowych firmy są także wydatki na przedmiotową nieruchomość.

Dotychczas od ponad 20 lat firma płaciła podatek od nieruchomości wg stawek właściwych dla „budynków mieszkalnych” (art. 5 ust 1 pkt 2 lit. a ustawy) w wysokości 0,89 zł/m² powierzchni użytkowej. Lokalny organ podatkowy nigdy tego podejścia nie kwestionował, utwierdzając podatnika, że działa zgodnie z pra...