Projekty ustaw. Dodatkowe stawki PCC mają zniechęcić do flipowania mieszkań

Zgodnie ze złożonym 23 marca 2024 r. przez posłów Koalicyjnego Klubu Parlamentarnego Lewicy projektem zmian w ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych mają zostać wprowadzone trzy nowe stawki PCC dot. umowy sprzedaży lokali mieszkalnych, tj. 10% - w przypadku sprzedaży przed upływem roku od jego zakupu, 6% - w przypadku sprzedaży w okresie od roku, jednak przed upływem dwóch lat od jego zakupu oraz 4% - w przypadku sprzedaży w okresie od dwóch lat, jednak przed upływem trzech lat od jego zakupu.

Jak czytamy w uzasadnieniu do projektu ustawy zmieniającej:

Projekt ma na celu opodatkowanie tzw. flipowania mieszkań, czyli zjawiska polegającego na zakupie mieszkań w niskiej cenie, a następnie szybkiej ich odsprzedaży z zyskiem. Jednocześnie, celem ustawy nie jest pozyskanie dodatkowych środków do budżetu, lecz wprowadzenia dodatkowych stawek ma po prostu zniechęcić do spekulacyjnego obrotu nieruchomościami.

Według ostrożnych szacunków w Polsce w 2024 r. brakuje około 1 miliona lokali mieszkalnych. Część ekspertów szacuje, że deficyt mieszkaniowy wynosi nawet dwa razy tyle. Eksperci podkreślają, że rynek nieruchomości znalazł się w punkcie historycznej nierównowagi między podażą a popytem. Mieszkań w ofercie jest mało, sprzedają się szybko, ceny rosną.

Średnie ceny ofertowe nowych mieszkań w Warszawie i Trójmieście od IV kwartału 2022 r. do IV kwartału 2023 r. wzrosły o 21,4 proc., w Poznaniu - o 17,9 proc., a w Krakowie, Łodzi i Wrocławiu - o 15,7-14 proc.

Na wzrost cen mieszkań wpływ miała inflacja, ceny materiałów budowlanych, ale także rekordowe marże deweloperów i flipperów. Średnia marża brutto firm deweloperskich notowanych na giełdzie wyniosła w 2023 r. (dane za III kwartał) 31,6 proc., podczas gdy marża netto - 13,9 proc. I tę wartość trzeba utożsamiać z zyskiem dewelopera osiąganym z nieruchomości, której budowa trwa średnio pięć lat. Dla porównania, według szacunków ekonomistów, flipper w ciągu sześciu miesięcy osiąga 15 proc. zysku.

Na skokowy wzrost cen nieruchomości w Polsce zwracał w wypowiedziach publicznych nawet prezes największego dewelopera w Polsce, Jarosław Szanajca, który podczas konferencji dotyczącej wyników spółki za III kwartał 2023 r. przyznał, że wzrost cen, z którym w Polsce mieliśmy do czynienia na przestrzeni 2023 r. to wzrost zbyt wysoki jak na stabilny rynek. Ocenił, że wzrost powinien być stabilny i dość powolny, bo wtedy łatwiej się planuje swoją przyszłość na rynku.

Na tych rekordowych wzrostach korzystają m.in. flipperzy, którzy korzystając ze spekulacyjnych metod niemal wyczyścili rynek nieruchomości w Polsce, szczególnie w dużych miastach. Działalność flipperów przyczyniła się do tego, że aktualnie w dużych polskich miastach osoby chcące faktycznie zaspokoić swoje potrzeby mieszkaniowe na rynku wtórnym de facto mają bardzo utrudnione możliwości z uwagi na to, że z perspektywy sprzedających korzystniej jest zawrzeć transakcję z flipperem - osobą najczęściej dysponującą gotówką oraz dążącą do jak najszybszego sfinalizowania zakupu. Poza tym należy podkreślić, że samo zjawisko spekulacji na rynku mieszkaniowym przyczynia się do wzrostu cen nieruchomości - flipperzy nie tylko korzystają na wzrostach cen, ale również sami te wzrosty intensyfikują. Flipperzy przyczyniają się do finansjalizacji rynku mieszkaniowego w Polsce, który w coraz większym stopniu nabiera cech rynku produktów inwestycyjnych / spekulacyjnych a nie rynku, na którym osoby fizyczne mogą zaspokoić swoje potrzeby mieszkaniowe. Różne analizy pokazują, że udział mieszkań kupowanych inwestycyjnie, a nie stricte w celu zaspokajania potrzeb mieszkaniowych nabywającego przekracza 50% budowanych mieszkań.

Mimo ogromnych zysków płynących z flipowania nieruchomości oraz znaczącego wpływu tego zjawiska na wzrost cen mieszkań na rynku, w aktualnym stanie prawnym transakcje flipperskie opodatkowane są niskimi stawkami podatku od czynności cywilnoprawnych, zwanego dalej „PCC”.

Zgodnie z art. 4 ust. 1 ustawy o PCC obowiązek podatkowy przy umowie sprzedaży, w tym sprzedaży nieruchomości, ciąży na kupującym. Podstawowa stawka PCC w przypadku zbycia nieruchomości wynosi 2% (art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o PCC). Powyższe przepisy przekładają się na stan prawny, zgodnie z którym stawka PCC nie jest różnicowana w zależności od tego czy mieszkanie było wcześniej zakupione przez flippera i jest sprzedawane po krótkim czasie z dużym zyskiem.

Z tego też powodu w projektowanej ustawie proponuje się, aby w art. 7 ust. 1 pkt 1 dodać lit. c, zgodnie z którą wprowadzone zostaną trzy nowe stawki PCC dotyczące umowy sprzedaży nieruchomości stanowiących lokale mieszkalne:

• 10% - w przypadku sprzedaży lokalu mieszkalnego przed upływem roku od jego zakupu,
• 6% - w przypadku sprzedaży lokalu mieszkalnego w okresie od roku, jednak przed upływem dwóch lat od jego zakupu,
• 4% - w przypadku sprzedaży lokalu mieszkalnego w okresie od dwóch lat, jednak przed upływem trzech lat od jego zakupu.

Powyższe rozwiązanie ma...