Opodatkowanie VAT prywatnego najmu

Fakt, iż najem „prywatny” potraktowany został jak działalność gospodarcza nie pociąga za sobą konsekwencji w postaci rejestracji jako czynny vatowiec z przynależnymi mu obowiązkami. Dzieje się tak za sprawą art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o podatku od towarów i usług zwalniającego z VAT usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkaniowym lub ich części, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe lub na rzecz społecznych agencji najmu. Jeżeli natomiast przedmiotem wynajmu będzie nieruchomość niemieszkalna podatnik będzie miał prawo skorzystać ze zwolnienia w przypadku, gdy wartość sprzedaży nie przekroczyła u niego w poprzednim roku podatkowym kwoty 200 tys zł.

Zgodnie z art. 659 Kodeksu cywilnego przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony , a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Najem „prywatny” nie stanowi odrębnego typu umowy najmu. Jest to konstrukcja stworzona na potrzeby prawidłowego usytuowania go w przedmiocie działalności gospodarczej i co za tym idzie w sferze podatków.

Najem „prywatny” w świetle podatku dochodowego nie jest działalnością gospodarczą. Nie ma konieczności rejestracji firmy a stan taki nie pociąga za sobą konieczności rozliczania ZUS. Zasady rozliczania przychodu nie są takie jak obowiązujące w przypadku podmiotów gospodarczych. Jednakże te rozwiązania – korzystne dla wynajmującego – nie zostały przeniesione na grunt VAT.

Najem w VAT

Jest tak w związku z brzmieniem art. 15 ust. 1 i 2 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług. Zgodnie z tymi normami podatnikami VAT są osoby prawne, jednostki nieposiadające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza natomiast obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zatem różnica w stosunku do podatku dochodowego jest diametralna. W VAT najem został przez ustawodawcę uznany za wykonywanie działalności gospodarczej. Bowiem działalność gospodarcza istnieje nawet w przypadku działań „niezinstytucjonalizowanych”, czyli najem „prywatny” wpisuje się w opodatkowanie VAT.

Takie usytuowanie „prywatnego” najmu w VAT sugerować mogłoby, iż każdy „prywatny” wynajmujący obowiązany jest dokonywać rejestracji na potrzeby VAT.

Działalność gospodarcza

Aby możliwe było mówienie o działalności gospodarczej na gruncie VAT musi ona mieć łącznie następujące cechy:

1. powtarzalność zachowań prowadzącego ją, która została założona już w momencie podejmowania danych czynności, np. w chwili zakupu towarów do sprzedaży;
   
   O cesze tej wypowiedział się m.in. gliwicki WSA w wyroku z 23 stycznia 2009 r., sygn. akt III SA/Gl 1428/08. Sąd stwierdził w nim, że częstotliwość wykonania czynności opodatkowanych VAT stanowić może podstawę do uznania danego podmiotu za vatowca, niemniej z całą pewnością jest bardzo ważną wskazówką.
   
   Nie stanowiłoby natomiast żadnej wskazówki jednorazowe wykonanie czynności, przez co zamiar działania częstotliwego możn...