Orzecznictwo SN: Można zerwać umowę dzierżawy bez wypowiedzenia

Przepis art. 667 § 2 Kodeksu cywilnego ma odpowiednie zastosowanie do dzierżawy (art. 694 k.c.), tj. jeżeli dzierżawca używa rzeczy w sposób sprzeczny z umową lub z przeznaczeniem rzeczy i mimo upomnienia nie przestaje jej używać w taki sposób albo gdy rzecz zaniedbuje do tego stopnia, że zostaje ona narażona na utratę lub uszkodzenie, wydzierżawiający może wypowiedzieć dzierżawę bez zachowania terminów wypowiedzenia.

Sąd Najwyższy w składzie:

SSN Jacek Gudowski (przewodniczący, sprawozdawca)
SSN Krzysztof Strzelczyk
SSN Dariusz Zawistowski

w sprawie z powództwa P.P. sp. z o.o. z siedzibą w L. przeciwko Robertowi Ł. i Janowi P. o wydanie nieruchomości, po rozstrzygnięciu w Izbie Cywilnej na posiedzeniu jawnym w dniu 4 września 2009 r., zagadnienia prawnego przedstawionego przez Sąd Apelacyjny w P. postanowieniem z dnia 22 kwietnia 2009 r., sygn. akt I ACa 241/09,

"Czy z mocy art. 694 k.c. do umowy dzierżawy stosuje się odpowiednio art. 667 § 2 k.c.?"

podjął uchwałę:

Przepis art. 667 § 2 k.c. ma odpowiednie zastosowanie do dzierżawy (art. 694 k.c.).

UZASADNIENIE

W dniu 24 października 2001 r. pozwani Robert Ł. i Jan P. wydzierżawili od ówczesnych właścicieli - do dnia 31 grudnia 2011 r. - nieruchomość położoną w L. o powierzchni 0,63 ha, na której zorganizowane było targowisko, uzyskując zgodę wydzierżawiających na lokalizację na tej nieruchomości obiektów handlowych i usługowych, zgodnie z obowiązującymi przepisami. Po objęciu nieruchomości w posiadanie pozwani posadowili na niej nowe pawilony, tworząc zadaszony pasaż z licznymi stoiskami.

W kwietniu 2002 r. organy nadzoru budowlanego stwierdziły, że dwa pawilony zostały wzniesione przez pozwanych bez wymaganego pozwolenia, w związku z czym na podstawie ostatecznych decyzji nakazano pozwanym ich rozbiórkę.

W dniu 15 października 2007 r. własność nieruchomości obejmującej wydzierżawioną działkę nabyła powodowa spółka, która pismem z dnia 1 lutego 2008 r. wezwała pozwanych do przedstawienia dokumentów potwierdzających zgodne z prawem wybudowanie i dopuszczenie do użytku dwu pawilonów, a w razie ich braku - do niezwłocznego usunięcia pawilonów najpóźniej do dnia 10 lutego 2008 r. Strona powodowa zaznaczyła, że jej pismo należy traktować jako upomnienie przewidziane w art. 667 k.c.

Pozwani nie spełnili żądania w wyznaczonym terminie, w związku z czym strona powodowa wypowiedziała im umowę dzierżawy, podając jako przyczynę wypowiedzenia posadowienie obiektów niezgodnie z przepisami prawa budowlanego, a następnie wezwała pozwanych do niezwłocznego opróżnienia i wydania działki. Także tego żądania pozwani nie wykonali.

Wyrokiem z dnia 28 stycznia 2009 r. Sąd Okręgowy w P. oddalił powództwo strony powodowej o wydanie nieruchomości, przyjmując, że art. 667 § 2 k.c. nie ma zastosowania w umownym stosunku dzierżawy, toteż nie mógł stanowić - w związku z art. 694 k.c. - podstawy wypowiedzenia.

Rozpoznając apelację strony powodowej, Sąd Apelacyjny w P. powziął poważne wątpliwości, które przedstawił w przytoczonym na wstępie zagadnieniu prawnym oraz jego uzasadnieniu.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 694 k.c., do dzierżawy stosuje się odpowiednio przepisy o najmie „z zachowaniem przepisów poniższych”, wśród których jest art. 696, stwierdzający, że dz...