Wynajmowanie nieruchomości – opodatkowanie podatkiem dochodowym od osób fizycznych

Pojęcie najmu zostało zdefiniowane w art. 659 Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 roku - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.). Zgodnie z nim przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz (w pieniądzach lub świadczeniach innego rodzaju). Wynajem (najem) nieruchomości może być uznany i za działalność gospodarczą, i za tzw. pobieranie pożytków cywilnych z rzeczy, które w świetle ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowią odrębne źródła przychodów.

Najem nieruchomości poza prowadzoną działalnością gospodarczą

Od dnia 1 stycznia 2003 roku ustawodawca wprowadził zasadę, iż podatnicy osiągający przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze są opodatkowani na zasadach ogólnych przewidzianych przez Ustawę z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. Nr 14, poz. 176 z późn. zm., dalej pdof). Jeśli jednak podatnik złoży we właściwym urzędzie skarbowym oświadczenie, że chce opłacać podatek na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym, to wówczas podlega przepisom regulującym te właśnie zasady opodatkowania. W związku z tym osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej mają możliwość wyboru formy opodatkowania dochodu (przychodu) z najmu, podnajmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze.

Bez względu jednak na formę opłacania podatku przychód powstaje, zgodnie z art. 11 ustawy o pdof, w dniu otrzymania bądź postawienia do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym umówionego czynszu. Dla określenia momentu powstania przychodu z najmu istotne jest, kiedy wynajmujący otrzymał należność, a to oznacza, że dla celów podatkowych nie ma znaczenia data zawarcia umowy o najem, jak też ustalone w umowie cywilnoprawnej terminy płatności czynszu z tego tytułu.

Osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej, jeżeli uzyskuje przychody z najmu i umów o podobnym charakterze, może płacić podatek dochodowy na ogólnych zasadach. Oznacza to, że opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlega dochód, czyli przychód pomniejszony o koszty uzyskania przychodu, dlatego ważne jest ustalenie, jakie wydatki ponoszone przez podatnika mogą być uznane na gruncie prawa podatkowego za koszty uzyskania przychodu.

Jeżeli przychody przekraczają poniesione koszty uzyskania przychodu, to wówczas podatnik uzyskuje dochód i w związku z tym jest zobowiązany do odprowadzania zaliczek na poczet podatku dochodowego. Może się jednak zdarzyć, że koszty uzyskania przewyższają przychód, wtedy mamy do czynienia ze stratą. W takiej sytuacji podatnik ma prawo odliczyć od dochodu przed opodatkowaniem w kolejnym roku podatkowym do 50% straty. Do rozliczenia straty z danego źródła podatnik ma 5 kolejno następujących po sobie lat podatkowych.

Składając roczne zeznanie podatkowe za dany rok, przychody z najmu łączy się w zeznaniu z innymi źródłami przychodów i ustala podatek należny za dany rok na ogólnych zasadach według obowiązującej w danym roku skali podatkowej.

Ryczałt

Także od dnia 1 stycznia 2003 roku wraz ze zmianą Ustawy z dnia 20 listopada 1998 roku o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. Nr 144, poz. 930 z późn. zm., dalej zpdof) wprowadzono możliwość opodatkowania omawianych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej podatkiem dochodowym w formie zryczałtowanej.

Wybór przez podatnika formy ryczałtu następuje poprzez złożenie w urzędzie skarbowym, właściwym według miejsca zamieszkania podatnika, pisemnego oświadczenia o wyborze tej formy płac...