Zakup nieruchomości na wynajem a ulga mieszkaniowa

Pytanie podatnika: Czy w przypadku planowanego doraźnego wynajmu mieszkania, gdy mieszkanie nadal pozostaje prywatnym mieszkaniem z przeznaczeniem na własne cele mieszkaniowe (bo wcześniej czy później i tak w nim Wnioskodawca zamieszka na stałe), Wnioskodawca nie straci prawa do zwolnienia podatkowego w postaci ulgi mieszkaniowej?

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA
Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2015 r. poz. 613) oraz § 9 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. poz. 643) w związku z § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) – Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z 30 maja 2015 r. (data otrzymania 2 czerwca 2015 r.), uzupełnionym 17 sierpnia 2015 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania dochodu uzyskanego ze sprzedaży udziału w nieruchomości – jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE
W dniu 2 czerwca 2015 r. otrzymano ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania dochodu uzyskanego ze sprzedaży udziału w nieruchomości.

W związku z brakami formalnymi stwierdzonymi we wniosku, pismem z 11 sierpnia 2015 r. Znak: IBPB-2-2/4511-236/15/AK, wezwano Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku. Uzupełnienia dokonano 17 sierpnia 2015 r.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.
W grudniu 2013 r. Wnioskodawca sprzedał, przed upływem pięciu lat, udziały w odziedziczonym domu w J. z zamiarem wydania środków uzyskanych ze sprzedaży w ciągu dwóch kolejnych lat na zaspokojenie własnych celów mieszkaniowych i skorzystania ze zwolnienia z podatku dochodowego. Za uzyskane pieniądze Wnioskodawca kupił w maju 2014 r. mieszkanie w K. (13/16 udziału kupił Wnioskodawca a 3/16 kupił jego syn). Mieszkanie w K. Wnioskodawca kupił aby być blisko syna i synowej, którzy mieszkają w K., licząc w przyszłości na ich opiekę. W lipcu 2014 r. Wnioskodawca zamieszkał w ww. mieszkaniu wraz z małżonkiem. Jednakże małżonek Wnioskodawcy pracuje w J. i dojazdy do pracy okazały się dla niego uciążliwe. Wtedy Wnioskodawca postanowił, razem z synem, że tymczasowo będą mieszkanie wynajmować po to by ograniczyć koszty związane z jego utrzymaniem. Wnioskodawca zamieszka w nim razem z małżonkiem kiedy on przejdzie na emeryturę lub znajdzie pracę w K. W chwili obecnej mieszkanie jest wynajmowane. Umowa najmu została zawarta od 4 sierpnia 2014 r. do 4 sierpnia 2015 r. Sytuacja życiowa Wnioskodawcy i małżonka nie uległa zmianie, dlatego planują kontynuację tymczasowego najmu, ale znowu na czas określony, bo sytuacja życiowa może się zmienić np. zostanie skrócony wiek emerytalny albo małżonek znajdzie pracę w K.

W uzupełnieniu wniosku wskazano, że udziały w nieruchomości Wnioskodawca nabył w różnym czasie i w różny sposób:

• 1/12 część odziedziczył na podstawie postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku po ojcu wydanego 2 września 1999 r. przez Sąd Rejonowy. Ojciec Wnioskodawcy (spadkodawca) zmarł 29 lipca 1991 r.;
• 4/12 części na podstawie postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku po matce wydanego 15 grudnia 2011 r. przez Sąd Rejonowy. Matka Wnioskodawcy (spadkodawczyni) zmarła 19 października 2011 r.

W dniu 27 września 2013 r. aktem notarialnym zniesiona została współwłasność wymienionej wyżej nieruchomości i ustanowiona została odrębna własność dwóch lokali mieszkalnych. Wartość całej nieruchomości oszacowana została na 300 000 zł. W wyniku podziału powstały dwa lokale: nr 1 o wartości 200 000 zł, nr 2 o wartości 100 000 zł. W akcie notarialnym zostało zapisane, że Wnioskodawca nabył udział wynoszący 5/6 części lokalu mieszkalnego nr 1 o wartości 166.666,00 zł, to jest 41.666,00 zł ponad wartość dotychczasowego udziału we współwłasności. Od kwoty 41.666,00 zł zapłacono podatek od spadków i darowizn w wysokości 3.305,00 zł.

W grudniu 2013 r. Wnioskodawca sprzedał, przed upływem pięciu lat od zniesienia współwłasności, udziały w wyżej opisywanym wydzielonym lokalu mieszkalnym w J., z zamiarem wydania środków uzyskanych ze sprzedaży w ciągu dwóch kolejnych lat na zaspokojenie własnych celów mieszkaniowych i skorzystania ze zwolnienia z podatku dochodowego.

W związku z powyższym stanem faktycznym zadano następujące pytanie.
Czy w przypadku planowanego doraźnego wynajmu mieszkania (13/16 udziałów należących do Wnioskodawcy), gdy mieszkanie nadal pozostaje prywatnym mieszkaniem z przeznaczeniem na własne cele mieszkaniowe (bo wcześniej czy później i tak w nim Wnioskodawca zamieszka na stałe), Wnioskodawca nie straci prawa do zwolnienia podatkowego w postaci ulgi mieszkaniowej?

Zdaniem Wnioskodawcy, pieniądze uzyskane ze sprzedaży, przed upływem pięciu lat, jego udziałów w odziedziczonym domu, przeznaczone w ciągu dwóch lat na zakup i remont prywatnego mieszkania (13/16 jego udziałów) tj. na własne cele mieszkaniowe, w którym to mieszkaniu w przyszłości Wnioskodawca zamieszka na stałe, a które będzie tymczasowo wynajmowane aby ograniczyć koszty jego utrzymania, pozwalają mu na zwolnienie podatkowe w postaci ulgi mieszkaniowej. Tymczasowy wynajem nie spowoduje, że Wnioskodawca straci prawa do zwolnienia podatkowego w postaci ulgi mieszkaniowej. Przepisy nie określają sposobu wykorzystania lokalu mieszkalnego po jego nabyciu, nie określają okresu, po którym nieruchomość może zostać wynajęta, tak by nie przepadło prawo do ulgi mieszkaniowej.

Swoje stanowisko Wnioskodawca opiera na treści uzasadnienia wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 22 października 2014 r. sygn. III SA/Wa 1028/14, w którym Sąd potwierdził, że przeznaczenie środków uzyskanych ze sprzedaży mieszkania przed upływem pięciu lat na zakup innych mieszkań, które następnie będą wynajmowane pozwala podatnikowi na skorzystanie z tzw. „ulgi mieszkaniowej”. Ponadto WSA w Warszawie stwierdził, że z treści art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że dla uzyskania zwolnienia od podatku dochodów ze zbycia nieruchomości wystarczające jest samo nabycie określonych rzeczy, bez względu na sposób ich wykorzystania po nabyciu. W art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych zawarta jest w istocie ustawowa definicja pojęcia „własne cele mieszkaniowe”, użytego w art. 21 ust. 1 pkt 131, i na podstawie tak skonstruowanej definicji należy przyjąć, że własne cele mieszkaniowe realizuje ten, kto ponosi wydatki m.in. na nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.) – źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W świetle powyższego przepisu każda czynność prawna, której przedmiotem jest odpłatne zbycie m.in. udziału w nieruchomości stanowi źródło przychodów, jeżeli zostanie dokonana w określonym czasie, tj. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że w drodze spadku po ojcu zmarłym w 1991 r. Wnioskodawca nabył udział 1/12 w nieruchomości, natomiast w drodze spadku po matce zmarłej w 2011 r. Wnioskodawca nabył udział 4/12 w nieruchomości. Z kolei we wrześniu 2013 r. z nieruchomości, w której Wnioskodawca posiadał udział w łącznej wysokości 5/12 wyodrębniono dwa lokale i dokonano zniesienia współwłasności, w ten sposób, że Wnioskodawca został współwłaścicielem lokalu nr 1 w udziale 5/6. W grudniu 2013 r. Wnioskodawca sprzedał przysługujący mu udział w lokalu.

W myśl art. 924 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. z 2014 r. poz. 121 ze zm.) – spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, natomiast spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku (art. 925 Kodeksu cywilnego). Oznacza to, że z chwilą śmierci należące do spadkodawcy prawa i obowiązki stają się spadkiem, który podlega przepisom prawa spadkowego, a data śmierci (chwila śmierci) spadkodawcy ustala, kto staje się spadkobiercą oraz co wchodzi w skład masy spadkowej. Z kolei postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku lub akt poświadczenia dziedziczenia potwierdzają jedynie prawo spadkobiercy do tego spadku od momentu jego otwarcia. Istotny zatem dla podatku dochodowego jest dzień otwarcia spadku, czyli data śmierci spadkodawcy bowiem jest to dzień nabycia spadku przez spadkobiercę. Zatem w niniejszej sprawie datami nabycia przez Wnioskodawcę udziałów w nieruchomości są daty śmierci rodziców Wnioskodawcy. Tym samym datą nabycia przez Wnioskodawcę udziału 1/12 w nieruchomości jest 1991 r. a udziału 4/12 jest 2011 r.

Z kolei celem postępowania o zniesienie współwłasności w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego jest nowe ukształtowanie prawa własności rzeczy, która stanowi przedmiot współwłasności. Zgodnie z art. 195 Kodeksu cywilnego – współwłasność jest instytucją prawa cywilnego polegającą na tym, że własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. Współwłaścicielom przysługują części wspólnego prawa własności (tzw. udziały), którymi mogą swobodnie rozporządzać. Dopóki więc istnieje współwłasność można mówić tylko o istnieniu udziałów w tym prawie, o ich nabywaniu i zbywaniu, nigdy o prawie do części rzeczy, o jej zbywaniu bądź nabywaniu w częściach. Współwłaściciele mają swoje udziały w prawie, ale nie w rzeczy. Zgodnie z art. 210 i nast. Kodeksu cywilnego – każdy ze współwłaścicieli w każdym czasie może domagać się zniesienia współwłasności.

Zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy lub prawa wyłącznie wówczas, jeżeli nabyte na własność lub współwłasność mienie mieści się w ramach udziału jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej i odbyło się bez spłat i dopłat. Gdy w wyniku zniesienia współwłasności udział danej osoby ulega powiększeniu mamy do czynienia z nabyciem, gdyż zwiększa się stan jej majątku osobistego. Jeżeli zatem w wyniku zniesienia współwłasności współwłaściciel nabywa nieruchomość lub prawo (udział w nich) ponad udział, który uprzednio przysługiwał mu w nieruchomości lub prawie, to nabycie w drodze zniesienia współwłasności, w części przekraczającej ten udział, należy traktować jako nabycie w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zatem jeżeli w wyniku zniesienia współwłasności wystąpiło przysporzenie majątku ponad udział posiadany przed dokonaniem tej czynności oznacza to, że dla udziału w nieruchomości lub prawie nabytego w drodze zniesienia współwłasności ponad pierwotnie posiadany udział dniem nabycia będzie dzień, w którym nastąpiło zniesienie współwłasności.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawca w wyniku zniesienia współwłasności nabył majątek o wartości przekraczającej jego udział w nieruchomości, który mu przysługiwał przed zniesieniem współwłasności. Należy bowiem zauważyć, że Wnioskodawcy przysługiwał udział 5/12 w nieruchomości objętej zniesieniem współwłasności, który na dzień zniesienia współwłasności miał wartość 125.000 zł (300.000 zł x 5/12). Natomiast w wyniku zniesienia współwłasności Wnioskodawca nabył udział 5/6 w lokalu nr 1 o wartości 166.666,66 zł (200.000 zł x 5/6). Zatem Wnioskodawca nabył majątek o wartości przekraczającej wartość jego udziału w majątku przed dokonaniem zniesienia współwłasności o 41.666,66 zł (166.666,66 zł – 125.000 zł). Oznacza to, że w wyniku zniesienia współwłasności we wrześniu 2013 r. Wnioskodawca nabył udział 5/6 w lokalu mieszkalnym nr 1 w 25% (41.666,66 : 166.666,66 x 100).

W dalszej kolejności należy ustalić jaki procent sprzedanego w 2013 r. udziału 5/6 w lokalu nr 1 Wnioskodawca nabył w dacie śmierci ojca a jaki w dacie śmierci matki aby ustalić skutki podatkowe jego sprzedaży. Innymi słowy należy ustalić wielkość nabytych ...