Wywłaszczenia - czy pojawi się pojęcie ceny słusznej?

Planowane i prowadzone inwestycje infrastrukturalne powodują, że coraz większej wagi nabiera kwestia wywłaszczeń. Wobec sprzecznych interesów właścicieli nieruchomości i Skarbu Państwa warto poznać obecnie obowiązujące regulacje w tej sprawie i postulaty właścicieli. Te informacje znajdziemy w prezentowanej dzisiaj interpelacji poselskiej i odpowiedzi na nią.

Interpelacja nr 24135

do ministra rozwoju, pracy i technologii w sprawie potrzeby precyzyjnego określenia mechanizmu ustalenia minimalnej ceny, którą osoba fizyczna otrzymuje za wywłaszczoną nieruchomość bądź gdy dokonuje sprzedaży nieruchomości na rzecz podmiotu publicznego.

Szanowny Panie Ministrze,

do mojego biura poselskiego zgłaszają się osoby fizyczne, twierdząc, że oferowana im cena za ich nieruchomości przy wywłaszczeniu jest bardzo mocno zaniżona. Padają nawet liczby, które wskazują, że zaniżenie wynosi nawet kilkadziesiąt procent wartości rynkowej ich nieruchomości. Podobnie rzecz przedstawia się przy innych czynnościach, które skutkują przejściem własności nieruchomości na rzecz podmiotu publicznego, np. ich sprzedaży. Rozwijając temat, przytaczają przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21.08.1997 roku (t.j.: Dz. U. z 2020 r. poz.1990, ze zm.), tj.: w szczególności art. 106 ust. 1 ww. ustawy, w którym jest mowa, że odszkodowanie następuje w wysokości uzgodnionej między właścicielem a właściwym organem wykonawczym jednostki samorządu terytorialnego lub starostą, czy art. 128 tej ustawy stanowiący, że wywłaszczenie własności następuje za odszkodowaniem na rzecz osoby wywłaszczonej odpowiadającym wartości prawa (bez dodatkowych elementów precyzujących). Analogiczna sytuacja jest w ustawie o lasach z dnia 28.09.1991 roku (t.j.: Dz. U. z 2020 r. poz.1463). Podają tytułem przykładu art. 37 ust. 5 ww. ustawy - który podaje, że cena nabycia ma być nie wyższa od wartości oszacowania dokonanej przez rzeczoznawcę majątkowego, i art. 37a ust. 3 tejże ustawy, który podaje, że jeśli równowartość pieniężna nie wynika z czynności prawnej - to Lasy Państwowe reprezentowane przez nadleśniczego ustalają ją w oparciu o wartość nieruchomości określoną zgodnie z przepisami o gospodarce nieruchomościami.

Osoby te zwracają uwagę, że zapisy te - z pozoru prawidłowe - w praktyce niewiele wnoszą. Uważają, że wyjściem z istniejącej sytuacji byłoby wprowadzenie do odnośnych aktów prawnych pojęcia ceny słusznej - z koniecznym uwzględnieniem, iż nie powinna ona być (co należy podkreślić) niższa niż 33% wartości rynkowej tej nieruchomości. W ten sposób zabezpieczony byłby interes podmiotów publicznych oraz osób fizycznych. Rozwiązanie - co do ustalenia wysokości wartości nieruchomości - przytaczają z obowiązujących przepisów skarbowych. Osoby te przekonująco przedstawiają, że w starciu z podmiotem publicznym prawie zawsze są w gorszej sytuacji oraz że - nazywając rzecz po imieniu - są "wyzyskiwani", a także że powinni być w takiej sytuacji traktowani tak jak gdyby byli konsumentami. Wskazują, że przedstawione rozwiązanie zapewni, iż interes podmiotów publicznych - w tym Skarbu Państwa - też byłby należycie zagwarantowany.

Wobec powyższego przesyłam pytanie: Kiedy zostanie do ustawy o gospodarce nieruchomościami i ustawy o lasach wprowadzony mechanizm precyzyjnego ustalenia minimalnej ceny, którą osoba fizyczna otrzymuje za wywłaszczoną nieruchomość, bądź gdy dokonuje sprzedaży nieruchomości na rzecz podmiotu publicznego?

Zgłaszający: Paweł Poncyljusz

Data wpływu: 19-05-2021

Odpowiedź na interpelację nr 24135

Szanowna Pani Marszałek,

w odpowiedzi na interpelację Pana Posła Pawła Poncyliusza nr 24135 w sprawie „potrzeby precyzyjnego określenia mechanizmu ustalenia minimalnej ceny, którą osoba fizyczna otrzymuje za wywłaszczoną nieruchomość bądź gdy dokonuje sprzedaży nieruchomości na rzecz podmiotu publicznego”, uprzejmie proszę o przyjęcie poniższych informacji.

W polskim porządku prawnym wywłaszczenie nieruchomości na cele publiczne oraz ustalanie odszkodowania za wywłaszczenie nieruchomości regulowane jest zasadniczo przepisami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2020 r. poz. 1990, z późn. zm.). Przepisy tzw. specustaw (np. ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych), zawierają dodatkowo szereg szczególnych regulacji w zakresie nabywania praw do nieruchomości oraz zasad ustalania odszkodowania.

Generalną przesłanką dopuszczalności wywłaszczenia nieruchomości jest brak możliwości realizacji celu publicznego w inny sposób niż pozbawienie albo ograniczenie praw do nieruchomości a prawa te nie mogą być nabyte w drodze umowy. Konsekwencją powyższego rozumienia wywłaszczenia praw do nieruchomości jest przepis art. 128 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, zgodnie z którym wywłaszczenie własności nieruchomości, użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego następuje za odszkodowaniem na rzecz osoby wywłaszczonej odpowiadającym wartości tych praw. Należy jednak dodać, że jeżeli na wywłaszczanej nieruchomości lub prawie u...