07.09.2018: Działalność gospodarcza

VAT: Handel nieruchomościami mieszkalnymi z osobami fizycznymi

Sprzedaż nieruchomości mieszkalnych wykonywana w ramach działalności gospodarczej polegającej na ich zakupie i sprzedaży w obrocie z osobami fizycznymi będzie zwolniona z podatku VAT zarówno przypadku lokali, w stosunku do których od momentu wydania ich do użytkowania pierwszemu nabywcy (użytkownikowi) minęły 2 lata, jak i w stosunku do których od momentu wydania ich do użytkowania pierwszemu nabywcy (użytkownikowi) nie minęły 2 lata.

Zdarzenie przyszłe

Wnioskodawca założył jednoosobową działalność gospodarczą i zgłosił się jako czynny podatnik VAT od dnia 2 lipca 2018 r. W swojej działalności będzie kupował i sprzedawał nieruchomości mieszkalne na rynku wtórnym. Będzie zatem skupował mieszkania od osób fizycznych, remontował je (ulepszenie nigdy nie przekroczy 30% wartości początkowej) i sprzedawał również osobom fizycznym. Nie będzie odliczał VAT-u od żadnych kosztów związanych z nieruchomościami na sprzedaż. Zakupione nieruchomości Wnioskodawca wpisze do podatkowej księgi przychodów i rozchodów jako towar handlowy.

Pytanie Wnioskodawcy

Czy sprzedaż nieruchomości zakupionych od osób fizycznych, poddanych ulepszeniu (nie przekraczającemu 30% wartości początkowej) będzie zwolniona z podatku VAT?

Stanowisko i uzasadnienie Wnioskodawcy

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż będzie zwolniona z podatku VAT, zgodnie z brzmieniem art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy VAT. Wnioskodawca spełnia wszystkie warunki związane ze sprzedażą zwolnioną gdyż:

  • będzie dokonywał zakupu od osób fizycznych,
  • nie będzie odliczał podatku VAT od czynności związanych z pracami remontowymi poszczególnych mieszkań,
  • poniesie koszty remontu nieruchomości w kwocie nie przekraczającej 30% wartości początkowej (będą to zazwyczaj zabiegi tzw. pielęgnacyjne, czyli odświeżenie mieszkań - koszty materiałów, robocizna we własnym zakresie),
  • zakupione nieruchomości będą towarem handlowym wpisanym do podatkowej księgi przychodów i rozchodów w kolumnie 10,
  • mieszkania nie będą wynajmowane w okresie pomiędzy zakupem a sprzedażą.

Stanowisko i uzasadnienie KIS

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2017 r., poz. 1221 z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Jak stanowi art. 7 ust. 1 ww. ustawy przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, (…).

Towarami są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii – art. 2 pkt 6 ustawy o VAT.

Stosownie do art. 41 ust. 1 ustawy o VAT, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Przy czym, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2018 r., z zastrzeżeniem art. 146f stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23% (art. 146a pkt 1 ww. ustawy).

Jednakże zarówno w treści ustawy o VAT, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział obniżone stawki podatku oraz zwolnienia od podatku dla dostaw niektórych towarów lub świadczenia niektórych usług, a także określił warunki stosowania tych obniżonych stawek i zwolnień.

Według art. 43 ust. 1 pkt 10 ww. ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

  • dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
  • pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Przez pierwsze zasiedlenie – w myśl art. 2 pkt 14 ustawy – rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

  • wybudowaniu lub
  • ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Przepisy Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 str. 1 z późn. zm.), posługują się pojęciem „pierwszego zasiedlenia”, jednakże nie definiują tego pojęcia oraz nie wprowadzają dodatkowych warunków go określających.

W konsekwencji zarówno zgodnie z przepisami Dyrektywy 2006/112/WE oraz w świetle utrwalonego w tej materii orzecznictwa Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej pierwsze zasiedlenie budynku należy rozumieć szeroko jako „pierwsze zajęcie budynku, używanie”. W efekcie, aby w tej sytuacji można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, jego używania, w tym również na potrzeby własnej działalności gospodarczej.

Zgodnie jednak w myśl art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE, państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności jednej z następujących transakcji:

  • dostawa budynku lub części budynku oraz związanego z nim gruntu, przed pierwszym zasiedleniem;
  • dostawa terenu budowlanego.

Z kolei według art. 12 ust. 2 zdanie drugie Dyrektywy 2006/112/WE, państwa członkowskie mogą określić szczegółowe zasady stosowania kryterium, o którym mowa w ust. 1 lit. a), do przebudowy budynków oraz zdefiniować pojęcie „gruntu związanego z budynkiem”.

Tym samym państwa członkowskie mają możliwość określenia szczegółowych zasad stosowania kryterium pierwszego zasiedlenia jedynie w odniesieniu do sprecyzowanej kategorii czynności, tj. przebudowy budynków.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10 pod warunkiem, że:

  • w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
  • dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał - prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Według art. 29a ust. 1 ustawy, podstawą opodatkowania, z zastrzeżeniem ust. 2-5, art. 30a-30c, art. 32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5, jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika.

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu (art. 29a ust. 8 ustawy).

W przedstawionym zdarzeniu przyszłym Wnioskodawca – czynny podatnik VAT – zamierza prowadzić działalność w zakresie sprzedaży lokali mieszkalnych. Lokale nabywać będzie na runku wtórnym od osób fizycznych i po wyremontowaniu sprzedawać, jako towar handlowy. Remonty nie przekroczą 30% wartości początkowej.

W świetle przywołanych przepisów prawa, okoliczności przedstawione w zdarzeniu przyszłym wskazują, że sprzedaż nieruchomości (mieszkań), będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie regulacji art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy. I tak:

W przypadku lokali, w stosunku do których od momentu wydania ich do użytkowania pierwszemu nabywcy (użytkownikowi) minęły 2 lata – ich sprzedaż przez Wnioskodawcę będzie zwolniona od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, gdyż nie nastąpi ona w ramach pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy oraz od tego momentu upłynie wymagany okres czasu.

W przypadku natomiast lokali, w stosunku do których od momentu wydania ich do użytkowania pierwszemu nabywcy (użytkownikowi) nie minęły 2 lata – ich sprzedaż przez Wnioskodawcę nie będzie zwolniona od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, jednak będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

W tej sytuacji nie będzie bowiem spełniony warunek dotyczący upływu 2 lat od pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy (co wyklucza zwolnienie przy zastosowaniu art. 43 ust. 1 pkt 10), ale spełnione zostaną warunki wymienione w przepisie art. 43 ust. 1 pkt 10a, a mianowicie Wnioskodawcy nie będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia nieruchomości (gdyż – jak wynika z wniosku – nieruchomości będą nabywane od osób fizycznych na rynku wtórnym, czyli bez podatku) i nie będą dokonywane ich ulepszenia (nieruchomości będą stanowiły towar handlowy, który nie podlega ulepszeniu w rozumieniu podatku dochodowego).

W konsekwencji – stosownie do art. 29a ust. 8 ustawy – zwolnienie obejmie również sprzedaż gruntu przynależnego lokalowi mieszkalnemu będącemu przedmiotem sprzedaży.

Wobec powyższego, stanowisko Wnioskodawcy jest prawidłowe.

(...)

Interpretacja Indywidualna z 27-08-2018 r. - sygn. 0115-KDIT1-3.4012.415.2018.1.APR

(skróty i wytłuszczenia - redakcja)

Hasła tematyczne: odsprzedaż nieruchomości, jednoosobowa działalność gospodarcza, podatek od towarów i usług (vat)

 

Wszystkie artykuły z tego działu »

WASZE KOMENTARZE (0)

Dodaj nowy komentarz

komentarz:
podpis:
 

Drodzy Użytkownicy podatki.biz. Choć czytamy uważnie Wasze komentarze, nie odpowiadamy na pytania w kwestiach szczegółowych. Zadając je, kierujecie je nie do nas, a do innych Użytkowników podatki.biz. Jeżeli chcecie wyjaśnić lub rozwiązać jakiś problem, zachęcamy do skorzystania z naszego forum dyskusyjnego - www.podatki.biz/forum

Zespół podatki.biz

Napisz komentarz...