Sprzedaż nieruchomości byłemu dzierżawcy

Pytanie podatnika: Czy w przypadku sprzedaży byłemu dzierżawcy nieruchomości z nakładami poczynionymi przez tego dzierżawcę należy: - uwzględniać wysokość nakładów dzierżawcy (np. przekraczające 30% wartości budynku) przy ocenie i zaliczaniu budynku/budowli znajdującego się na tej nieruchomości do towaru używanego w myśl art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku od towarów i usług? - wystawiać fakturę VAT na wartość tej nieruchomości bez uwzględniania tych nakładów, traktując rozliczenie nakładów z byłym dzierżawcą (nabywcą nieruchomości) jako czynność odrębną od transakcji sprzedaży nieruchomości niepodlegającą ustawie o VAT? - wystawiać fakturę VAT na całą wartość tej nieruchomości (łącznie z nakładami) z rabatem/bonifikatą w wysokości wartości zwracanych nakładów?

DECYZJA

Na podstawie art. 233 § 1 pkt 1 w związku z art. 239, art. 14a § 4, art. 14b § 5 pkt 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.), art. 29 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.), po rozpatrzeniu zażalenia z dnia 13 października 2006 r., wniesionego przez XXX, na postanowienie Naczelnika Pierwszego Mazowieckiego Urzędu Skarbowego w Warszawie z dnia 6 października 2006 r., nr 1471/NTR1/443-277a/06/LS, w sprawie udzielenia pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego - Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie postanawia odmówić zmiany postanowienia organu pierwszej instancji.

UZASADNIENIE

Strona wnioskiem z dnia 7 lipca 2006 r. wystąpiła o udzielenie pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego, następujących zagadnień:

1) czy w przypadku sprzedaży byłemu dzierżawcy nieruchomości z nakładami poczynionymi przez tego dzierżawcę należy:

- uwzględniać wysokość nakładów dzierżawcy (np. przekraczające 30% wartości budynku) przy ocenie i zaliczaniu budynku/budowli znajdującego się na tej nieruchomości do towaru używanego w myśl art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku od towarów i usług?
- wystawiać fakturę VAT na wartość tej nieruchomości bez uwzględniania tych nakładów, traktując rozliczenie nakładów z byłym dzierżawcą (nabywcą nieruchomości) jako czynność odrębną od transakcji sprzedaży nieruchomości niepodlegającą ustawie o VAT?
- wystawiać fakturę VAT na całą wartość tej nieruchomości (łącznie z nakładami) z rabatem/bonifikatą w wysokości wartości zwracanych nakładów?

2) Czy dokonywany przez Stronę zwrot poniesionych przez dzierżawcę nakładów po rozwiązaniu lub wygaśnięciu umowy dzierżawy (bez sprzedaży nieruchomości) podlega ustawie o VAT?

Prezentując stan faktyczny Strona podała, że w 1997 r. zawarła umowę dzierżawy nieruchomości zabudowanej budynkami gospodarczymi, w tym magazynami. Dzierżawca posiadał zgodę Strony na dokonanie określonych inwestycji, m.in. na budowę dodatkowego magazynu, który wybudował w 1999 r. Obecnie przedmiotowa umowa wygasa, a przedmiot dzierżawy podlega sprzedaży na rzecz dzierżawcy.

Strona zaznaczyła, że aktualnie zalicza zwrot nakładów do czynności opodatkowanych i zamierza wystawić fakturę sprzedaży na całą wartość nieruchomości (wraz z poczynionymi obcymi nakładami/ulepszeniami), jednocześnie oczekiwać będzie faktury od dzierżawcy (podatnika VAT) na wartość nakładów i dokona na jej podstawie potrącenia należności. Strona zwróciła uwagę, iż przyjęty sposób rozliczenia nakładów obcych ma wpływ na ustalanie stawki VAT przy sprzedaży danej nieruchomości.

Strona zauważyła jednocześnie, iż nie bez racji pozostaje również pogląd, że po zakończeniu umowy dzierżawy zwrot nakładów nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Zatem w przypadku sprzedaży nieruchomości z nakładami (ulepszeniami), poczynionymi przez nabywcę będącego byłym dzierżawcą, powinna zostać wystawiona faktura na wartość tej nieruchomości pomniejszona o wartość poczynionych nakładów. Natomiast wartość zwróconych nakładów powinna być traktowana dla potrzeb VAT jako rabat/bonifikata w cenie sprzedaży.

Postanowieniem z dnia 6 października 2006 r., nr 1471/NTR1/443-277a/06/LS Naczelnik Pierwszego Mazowieckiego Urzędu Skarbowego w Warszawie wypowiedział się co do pierwszego z postawionych pytań, uznając stanowisko Strony za nieprawidłowe. Organ pierwszej instancji stwierdził, iż zarówno budynki istniejące w chwili oddania gruntu w dzierżawę, jak i wzniesionych przez dzierżawcę w okresie jej trwania stanowią towary używane, jednakże o zwolnieniu dotyczącym używanych budynków i budowli (lub ich części) będących przedmiotem najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, zadecyduje okoliczność czy podatnikowi przysługuje w stosunku do tych towarów prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Naczelnik Pierwszego Mazowieckiego Urzędu Skarbowego uznał ponadto, iż podstawę opodatkowania w przedstawionym przypadku stanowi cena sprzedaży nieruchomości ustalona w umowie sprzedaży zawartej przez strony w formie aktu notarialnego, pomniejszona o kwotę należnego podatku od towarów i usług. Kwestia czy będzie ona obejmowała wartość nakładów poniesionych przez dzierżawcę w okresie dzierżawy, czy też nie, pozostaje poza zakresem podatku od towarów i usług, i jest niezależne od naliczenia podatku przez dzierżawcę z tytułu zwrotu w/w nakładów przez Stronę.

Na powyższe postanowienie Strona wniosła zażalenie z dnia 13 pa...