Liczba mieszkań nie wpływa na klasyfikację wynajmu

Pytanie podatnika: Czy podatnik nie prowadzący działalności gospodarczej polegającej na najmie lokali mieszkalnych zobowiązany jest do składania deklaracji PIT-28/A? Czy złożenie takiego formularza oznacza automatyczne zakwalifikowanie dochodu jako przychodu z tytułu prowadzonej działalności gospodarczej? Czy aby uznać, że wynajmowanie lokali jest dokonywane w ramach działalności gospodarczej, muszą one stanowić wyłączną własność podatnika, czy też mogą być współwłasnością podatnika i innej osoby trzeciej? Czy liczba wynajmowanych lokali przesądza o zakwalifikowaniu wynajmu jako działalności gospodarczej?

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani przedstawione we wniosku z dnia 7 września 2010 r. (data wpływu 8 września 2010 r.), uzupełnionym pismem z dnia 29 listopada 2010 r. (data wpływu 6 grudnia 2010 r.) złożonym na wezwanie z dnia 15 listopada 2010 r. o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie obowiązku składania przez podatnika uzyskującego przychody z najmu informacji PIT-28/A oraz zakwalifikowania przychodu uzyskiwanego z najmu do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej - jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 8 września 2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie obowiązku składania przez podatnika uzyskującego przychody z najmu informacji PIT-28/A oraz zakwalifikowania przychodu uzyskiwanego z najmu do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

W 2001 roku podatniczka wraz mężem, w ramach wspólnoty majątkowej małżeńskiej zakupili wspólnie mieszkanie. Mieszkanie było zakupione z przeznaczeniem go pod wynajem i zostało kupione z ulgą na wynajem. Od początku okresu najmu, aż do 2005 roku przychody uzyskiwane z najmu rozliczane były na zasadach ogólnych.

Od 2006 roku przychody z najmu rozliczane są w oparciu o ryczałt. Oświadczenie o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu było składane w ustawowo określonym terminie przez obojga małżonków wspólnie w 2006, 2007, 2008 i 2009 roku.

W latach 2006, 2007, 2008 łączne przychody małżonków rozliczne były na podstawie deklaracji PIT-28, do której dołączana była deklaracja PIT-28A. Deklaracja była składana przez Wnioskodawczynię.

Od 2009 roku, biorąc pod uwagę zawartą umowę o rozdzielności majątkowej małżeńskiej, małżonkowie rozliczają podatek ryczałtowy oddzielnie.

Umowa o rozdzielności majątkowej została zawarta w październiku 2006 roku.

Po podpisaniu umowy rozdzielności majątkowej małżeńskiej małżonkowie dokonali podziału majątku w zakresie możliwym do zrealizowania. Od podpisania ww. umowy małżonkowie samodzielnie i we własnym imieniu nabywają składniki do majątku odrębnego. Wynajmowane mieszkania stanowią odrębną własność małżonków, wspólną własność małżonków oraz własność małoletniego syna.

Od 2006 roku Wnioskodawczyni wraz z mężem wynajmowała również inne mieszkanie, które wcześniej zaspokajało potrzeby najbliższej rodziny - matki małżonki podatnika. W 2007 roku mieszkanie zostało użyczone znajomym podatnika i jego małżonki. Wnioskodawczyni nie ustaliła kwoty czynszu za użyczenie, zgodziła się natomiast odstąpić mieszkanie w zamian za pokrywanie kosztów utrzymania mieszkania w kwocie 300 zł miesięcznie. Kwota ta obejmuje opłaty wnoszone do spółdzielni oraz opłaty licznikowe i znajduje potwierdzenie w zawartej umowie użyczenia. W umowie użyczenia znajduje się następujący zapis dotyczący bieżących kosztów utrzymania: „od dnia przekazania podmiotu użyczenia wszelkie koszty związane z korzystaniem z przedmiotu użyczenia ponosi Biorący do Używania. W szczególności dotyczą one kosztów energii elektrycznej, gazu, ścieków, konserwacji technicznej, opłat eksploatacyjnych i innych wnoszonych do SM. Zaliczka na pokrycie kosztów określonych pkt 1 wynosi 300 PLN (słownie: trzysta złotych) miesięcznie”.

Ponadto, osoby korzystające z mieszkania zobowiązały się wykonać na własny koszt i we własnym interesie prace remontowe w użyczonym mieszkaniu. Mieszkanie, w związku z tym, że było uprzednio używane przez osobę starszą, było zniszczone i wymagało przeprowadzenia prac remontowych.

W umowie użyczenia znajduje się następujący zapis o wykonywaniu prac remontowych w użyczanym mieszkaniu: „Biorący do używania zobowiązuje się do wykonania wskazanych w odrębnym protokole, prac remontowych lokalu mieszkalnego stanowiącego przedmiot niniejszej umowy we własnym zakresie i na własny koszt w następującym zakresie:

1. napawa pęknięć ścian i sufitów,
2. malowanie sufitu łazienki,
3. malowanie sufitu pokoju,
4. tapetowanie i malowanie ścian i sufitu kuchni,
5. tapetowanie i malowanie ścian sufitu i przedpokoju,
6. klejenie, cyklinowanie i lakierowanie podłogi pokoju i przedpokoju,
7. uzupełnienie ubytków fugi i silikonu w łazience,
8. malowanie okien,
9. malowanie krat okiennych.”

Strony ustaliły łączną wartość powyższych prac remontowych na kwotę 10.000 PLN. W związku z tym, że w świetle obowiązujących przepisów oraz doktryny podatkowej wykonanie takiego remontu można uznać za przychód w naturze, do właściwego urzędu skarbowego zgłoszono kwotę do opodatkowania 1200 zł miesięcznie, odpowiadającą kwoce czynszu możliwego do opodatkowania.

Od 2009 roku mieszkanie jest wynajmowane na podstawie umowy najmu. Czynsz za najem tego mieszkania wynosi 1200 zł. Po analizie nakładów faktycznych poniesionych przez użytkownika mieszkania na modernizację tego lokalu okazało się, że ponosił on koszty stanowiące równowarto...