Skutki nabycia nieruchomości obciążonej hipoteką

Pytanie podatnika: Czy w przypadku nabycia nieruchomości obciążonej hipoteką, obciążenie to stanowi ciężar w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn. W konsekwencji, czy wartość nieruchomości powinna być pomniejszona o kwotę wierzytelności zabezpieczonej hipoteką?

UZASADNIENIE

W dniu 19 lipca 2012 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od spadków i darowizn w sprawie odliczenia hipoteki od wartości darowizny.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca chciałby przejąć w drodze umowy darowizny mieszkanie, które stanowi odrębną nieruchomość i ma założoną księgę wieczystą. Na niniejsze mieszkanie został zaciągnięty kredyt hipoteczny. W umowie kredytowej, jako kredytobiorcy, występują: właścicielka mieszkania - Pani Z. i Wnioskodawca. Sama umowa kredytowa nie mówi jednak o proporcjach podziału zobowiązań kredytowych, natomiast wykorzystuje sformułowanie „solidarnie”, co oznacza, że każdy z kredytobiorców odpowiada przed bankiem do pełnej wysokości zadłużenia. Pomiędzy Panią Z., a Wnioskodawcą nie ma żadnych więzi pokrewieństwa (III grupa podatkowa, zgodnie z ustawą o podatku od spadków i darowizn). Wierzytelność względem banku została zabezpieczona hipoteką, z wpisem do księgi wieczystej prowadzonej przez odpowiedni sąd rejonowy. Prawo własności do wymienionej nieruchomości posiada natomiast tylko Pani Z. W wyniku braku możliwości spłaty rat kredytu (z winy Pani Z.), zawarta została umowa ugody (2011 r ) pomiędzy kredytobiorcami (Pani Z. i Wnioskodawca), a bankiem, w której poza restrukturyzacją zadłużenia, nie zmienił się stan rzeczy w odniesieniu do poprzedniej (pierwszej) umowy podpisanej w 2008 r. Ponieważ brak realizacji obowiązków przez Panią Z., wynikających z umowy ugody nadal ma miejsce, Wnioskodawca chciałby nabyć prawo do własności lokalu w drodze umowy darowizny. Wnioskodawca ponownie zaznacza, że Pani Z. jest jedyną właścicielką nieruchomości, natomiast kredyt hipoteczny dotyczy obojga. Zamiarem Wnioskodawcy jest przejęcie w drodze umowy darowizny prawa do własności niniejszej nieruchomości wraz całym jego obciążeniem, którym w tym przypadku jest hipoteka na rzecz banku, ustanowiona w księdze wieczystej. Wartość ustanowionej hipoteki, w chwili składania wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej, znacząco przewyższa wartość rynkową nieruchomości. Szacunkowa różnica pomiędzy wartością ustanowionej hipoteki, a wartością rynkową nieruchomości wynosi około 160 000 zł. Kredyt jest indeksowany do franka szwajcarskiego. Zgodnie z wolą Wnioskodawcy i darczyńcy, w obowiązującej umowie ugody z 2011 r., nie będą dokonywane żadne zmiany w jej treści, nastąpi jedynie przeniesienie w całości prawa własności nieruchomości na Wnioskodawcę w drodze darowizny.

W związku z powyższym zadano następujące pytania .

• Czy przy ustalaniu podstawy do opodatkowania wartość nieruchomości może być pomniejszona o kwotę wierzytelności, wynikającej z ustanowionej hipoteki...
• Czy w tym konkretnym przypadku, gdzie hipoteka przewyższa wartość nieruchomości (znacząco), podatek od spadku i darowizn będzie równy 0 zł (zero złotych)...

Zdaniem Wnioskodawcy, zgodnie z art. 5 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn, obowiązek podatkowy ciąży na nabywcy własności rzeczy i praw majątkowych. W tym konkretnym przypadku, nabytym przez Wnioskodawcę prawem majątkowym będzie prawo do własności mieszkania, będącego odrębną nieruchomością, które ma założoną księgę wieczystą. W dalszej części ustawy, a dokładniej w art. 6 ust. 1 pkt 4, ustawodawca określa moment powstania obowiązku podatkowego „przy nabyciu w drodze darowizny - z chwilą złożenia przez darczyńcę oświadczenia w formie aktu notarialnego…”. W opinii Wnioskodawcy, oznacza to, że wszelkie kalkulacje związane z wyznaczeniem wartości darowanej rzeczy bądź prawa majątkowego na potrzeby określenia podstawy do opodatkowania, zostaną przeprowadzone w dniu podpisania przez darczyńcę i obdarowanego aktu notarialnego darowizny.
Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn, podstawę opodatkowania w podatku od spadków i darowizn stanowi wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych po potrąceniu długów i cięż...