Opodatkowanie wynajmu mieszkania na zasadach ogólnych

Pytanie podatnika: Wnioskodawczyni wynajmuje, użyczone jej przez rodziców, mieszkanie, samodzielnie opodatkowując dochód z najmu prywatnego na zasadach ogólnych. Czy Wnioskodawczyni zobowiązana jest rozliczyć przychód z tytułu najmu mieszkania i uwzględnić go w rocznym zeznaniu podatkowym, skoro nie osiągnęła dochodu, a nawet poniosła stratę? W jaki sposób, w jakich terminach, w jakiej wysokości i na jakim formularzu należy odprowadzać co miesiąc zaliczki na podatek dochodowy? Czy można rozliczać dochód z najmu mieszkania wspólnie z mężem w rocznym zeznaniu podatkowym? Czy należy zgłosić do urzędu skarbowego ewentualne rozwiązanie umowy najmu?

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.), Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy, działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni przedstawione we wniosku z dnia 30 grudnia 2011 r. (data wpływu 23 stycznia 2012 r.), uzupełnionym w dniu 20 lutego 2012 r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych najmu nieruchomości - jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 23 stycznia 2012 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych najmu nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku oraz jego uzupełnieniu przedstawiono następujący stan faktyczny:

W dniu 1 czerwca 2011 r. Wnioskodawczyni zawarła z rodzicami umowę użyczenia lokalu mieszkalnego wraz z przynależnym do niego stanowiskiem garażowym, znajdującym się w garażu wspólnym. Użyczony lokal mieszkalny oraz stanowisko garażowe są współwłasnością rodziców Wnioskodawczyni. Zgodnie z umową, Wnioskodawczyni ponosiła wszelkie opłaty związane z użytkowaniem mieszkania (użytkowane było przez Wnioskodawczynię i jej męża), w tym także czynsz należny spółdzielni mieszkaniowej.

Zgodnie z umową użyczenia, mieszkanie wraz ze stanowiskiem garażowym Wnioskodawczyni mogła odpłatnie wynająć, co uczyniła w dniu 30 listopada 2011 r., zawierając umowę najmu, obowiązującą od 1 grudnia 2011 r.

W dniu 3 stycznia 2012 r. Wnioskodawczyni zgłosiła do właściwego, ze względu na miejsce zamieszkania, urzędu skarbowego, informację, że od uzyskanego w ten sposób dochodu będzie opłacać zaliczki na podatek dochodowy na zasadach ogólnych (nie zryczałtowany). Jednocześnie Wnioskodawczyni zaznacza, że lokal ten został użyczony jej, mimo pozostawania w związku małżeńskim. Wobec tego to ona będzie opłacać podatek dochodowy.

Według zapisów umowy, najemca zobowiązany jest do przekazywania Wnioskodawczyni czynszu, z góry do dnia 10 każdego miesiąca. Z czynszu tego, zgodnie z umową, Wnioskodawczyni opłaca samodzielnie, co miesiąc, czynsz należny spółdzielni mieszkaniowej, zgodnie z przedstawionym przez spółdzielnię wyliczeniami. Najemca zaś we własnym zakresie opłaca rachunki za prąd, gaz i internet/tv.

Po przekazaniu umówionego czynszu, Wnioskodawczyni wystawia najemcy rachunki za otrzymane sumy. Kopie rachunków przechowuje wraz z zawartą umową najmu.

Miesięczny przychód osiągnięty przez Wnioskodawczynię z tytułu umowy najmu to 1.075 zł, zaś dochód (po odliczeniu opłaty należnej spółdzielni mieszkaniowej, którą traktuje jako koszt uzyskania przychodu) to kwota ok. 400-500 zł (uzależniona od wysokości opłat należnych spółdzielni mieszkaniowej). Od ustalonej kwoty dochodu Wnioskodawczyni odprowadzi podatek.

W miesiącu grudniu 2011 r., pomimo uzyskania przychodu w wysokości 475 zł z tytułu zawartej umowy najmu, koszt uzyskania przychodu wyniósł ponad 475 zł, zatem w grudniu nie osiągnęła z tytułu najmu mieszkania dochodu, a nawet poniosła stratę.

Wnioskodawczyni jest osobą fizyczną, zatrudnioną na umowę o pracę, z której osiąga dochody, nie prowadzi działalności gospodarczej, a zawarcie umowy najmu lokalu mieszkalnego wraz z przynależnym do niego stanowiskiem garażowym, stanowi dodatkowy dochód Wnioskodawczyni.

Mąż Wnioskodawczyni, obok dochodów uzyskiwanych z umowy o pracę, prowadzi własną działalność gospodarczą, którą rozlicza na zasadach ogólnych.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1. Czy Wnioskodawczyni zobowiązana jest rozliczyć przychód z tytułu najmu mieszkania za rok 2011 i uwzględnić go w rocznym zeznaniu podatkowym, skoro nie osiągnęła dochodu, a nawet poniosła stratę?
2. W jaki sposób, w jakich terminach, w jakiej wysokości i na jakim formularzu Wnioskodawczyni zobowiązana jest odprowadzać co miesiąc zaliczki na podatek dochodowy?
3. Czy (i na jakim formularzu) Wnioskodawczyni może rozliczać tak osiągnięty dochód z najmu mieszkania wspólnie z mężem w rocznym zeznaniu podatkowym?
4. Czy Wnioskodawczyni zobowiązana jest zgłosić do urzędu skarbowego ewentualne rozwiązanie umowy najmu?

Zdaniem Wnioskodawczyni:

Ad 1. Pomimo, że w 2011 roku nie osiągnęła dochodu, musi uwzględniać fakt zawarcia umowy najmu mieszkania i kwoty przychodu oraz straty w rocznym zeznaniu podatkowym za 2011 rok.

Ad 2. Pierwszy dochód z tytułu zawarcia umowy najmu, Wnioskodawczyni osiągnęła w styczniu 2012 r. W związku z tym do dnia 20 lutego 2012 r. powinna odprowadzić z tego tytułu zaliczkę na podatek dochodowy w wysokości 19% od uzyskanego dochodu. Zaliczka winna zostać odprowadzona na konto właściwego urzędu skarbowego, w oparciu o wypełniony formularz PIT-5.

W okresie trwania umowy najmu, Wnioskodawczyni powinna odprowadzać zaliczki na podatek dochodowy, w oparciu o wypełniony formularz PIT-5, do 20 każdego miesiąca następującego po miesiącu, w którym uzyskała dochód z tytułu najmu lokalu mieszkalnego (jeżeli najemca nie zapłacił, nie musi odprowadzać zaliczki, ani wypełnić formularza PIT-5).

Ad 3. Może rozliczać tak osiągnięty dochód wspólnie z mężem, w rocznym zeznaniu podatkowym, na formularzu PIT-37.

Ad 4. Nie ma obowiązku zgłoszenia do urzędu skarbowego rozwiązania umowy najmu.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

W myśl art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.), przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się o...