Koszty uzyskania przychodów z tytułu wynajmu lokalu mieszkalnego

Pytanie podatnika: Które czynniki są moimi kosztami pomniejszającymi przychód: 1. Amortyzacja lokalu 2,5% od wartości (netto czy brutto) w skali roku, 2. Odsetki od kredytu hipotecznego na zakup mieszkania, 3. Czynsz z tytułu użytkowania lokalu do Spółdzielni?

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani przedstawione we wniosku z dnia 12.01.2009 r. (data wpływu 15.01.2009 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów z tytułu wynajmu lokalu mieszkalnego:

• odpisów amortyzacyjnych w wysokości 2,5% od wartości początkowej – jest nieprawidłowe,
• odsetek od kredytu hipotecznego na zakup lokalu – jest prawidłowe,
• czynszu z tytułu użytkowania lokalu do spółdzielni – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 15.01.2009 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu z tytułu umowy najmu odpisów amortyzacyjnych w wysokości 2,5% od wartości początkowej, odsetek od kredytu hipotecznego na zakup lokalu oraz czynszu z tytułu użytkowania lokalu do spółdzielni.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Wnioskodawczyni w dniu 01.10.2008 zawarła umowę najmu lokalu na cele działalności gospodarczej. Kwotę czynszu ustalono w wysokości 3000 zł (brutto). Podatek w 2008 r. odprowadzany był w formie ryczałtu.

Od stycznia 2009 r. Wnioskodawczyni zamierza zmienić formę opodatkowania wybierając zasady ogólne.

Wnioskodawczyni pismem z dnia 04.02.2009 r. (data wpływu do tut. Organu 16.02.2009 r.) uzupełniła stan faktyczny przestawiony we wniosku ORD-IN poprzez wyjaśnienie iż:

1. przedmiotem najmu jest środek trwały – lokal mieszkalny stanowiący wyodrębnioną własność,
2. jest to najem prywatny,
3. kredyt na zakup lokalu został zaciągnięty 22.08.2006 r.,
4. czynsz opłaca wynajmujący,
5. wartość początkowa została ustalona jako cena zakupu lokalu od spółdzielni wraz z podatkiem VAT.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

Które czynniki są moimi kosztami pomniejszającymi przychód:

1. Amortyzacja lokalu 2,5% od wartości (netto czy brutto) w skali roku,
2. Odsetki od kredytu hipotecznego na zakup mieszkania,
3. Czynsz z tytułu użytkowania lokalu do Spółdzielni?

Zdaniem Wnioskodawczyni do kosztów uzyskania przychodu może zaliczyć:

1. koszty amortyzacji w wysokości 2,5% rocznie od wartości lokalu tj. ceny zakupu wraz z podatkiem VAT,
2. odsetki od kredytu hipotecznego,
3. czynsz z tytułu użytkowania lokalu do Spółdzielni Mieszkaniowej Torwar.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego stwierdzam co następuje:

Artykuł 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26.07.1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz.176 ze zm.) wymienia najem (który nie stanowi działalności gospodarczej) jako odrębne źródło przychodu. W odniesieniu do przychodów z najmu ma zastosowanie ogólna definicja kosztu podatkowego, zawarta w art. 22 ust. 1 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23.

W myśl art. 22 ust. 8 ww. ustawy, kosztem uzyskania przychodów są odpisy z tytułu zużycia środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych (odpisy amortyzacyjne) dokonywane wyłącznie zgodnie z art. 22a-22o, z uwzględnieniem art. 23.

Zgodnie z art. 22a ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 22c, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 23a pkt 1, zwane środkami trwałymi.

Podatnik, który podejmie decyzję o amortyzowaniu przedmiotu najmu, musi ustalić jego wartość początkową oraz właściwą stawkę amortyzacyjną.

Zasady ustalenia wartości początkowej środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych określone zostały w art. 22g ust.1 i ust. 3 oraz w art. 22g ust.10 ww. ustawy.

Artykuł 22g ust. 1 pkt 1 stanowi, iż za wartość początkową środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z uwzględnieniem ust. 2-18, uważa się: w razie nabycia w drodze kupna – cenę i...