WSA: Jednorazowa opłata z tytułu wzrostu wartości nieruchomości

Tezy: Niezbędnym elementem klauzuli jest oświadczenie rzeczoznawcy co do aktualności operatu, którego to oświadczenia nie może zastąpić stwierdzenie rzeczoznawcy o podtrzymaniu dotychczasowego stanowiska w sprawie. Podtrzymanie stanowiska w sprawie, które to sformułowanie, co należy podkreślić nie jest terminem ustawowym, nie jest bowiem tym samym co "potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego". Podtrzymanie stanowiska w sprawie odnosi się bowiem do przekonania rzeczoznawcy o prawidłowości przyjętych metod badawczych, poczynionych ustaleń i uzyskanych wyników, a nie do wpływu na aktualność operatu szacunkowego czynnika obiektywnego niezależnego od "warsztatu" rzeczoznawcy jakim jest upływ czasu pomiędzy sporządzeniem operatu, a jego wykorzystaniem przez organ administracji orzekajacy w sprawie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Edyta Podrazik Sędziowie Sędzia WSA Wiesława Batorowicz Sędzia WSA Tomasz Świstak (spr.) Protokolant St. sekretarz sąd. Joanna Wieczorkiewicz-Skoczek po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 20 października 2010 r. sprawy ze skargi S. L. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia [...] 2010 r. Nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości I. uchyla zaskarżoną decyzję, II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. na rzecz skarżącego kwotę 227,- zł (dwieście dwadzieścia siedem złotych) tytułem zwrotu kosztów sądowych, III. określa, że zaskarżona decyzja nie może być wykonana. /-/ T. Świstak /-/ E. Podrazik /-/ W. Batorowicz

Uzasadnienie

Pismem z dnia 2 lipca 2008 r. Prezydent Miasta K. zawiadomił S. L. o wszczęciu postępowania w sprawie ustalenia jednorazowej opłaty od wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem przez Radę Miejską K. w dniu [...] 2003 r. uchwały nr [...] – "Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego terenu ograniczonego ulicami: Cz., B., P. i planowaną tzw. Trasą B." oraz sprzedażą w dniu 2 kwietnia 2008 r. działki nr [...] obręb ewid. [...] R., położonej w K. przy ul. P. [...].

Decyzją z dnia [...] 2008 r. Prezydent Miasta K. ustalił jednorazową opłatę w wysokości 5380 złotych do zapłaty przez S. L.. Powyższe rozstrzygnięcie zostało w następstwie odwołania S. L. uchylone decyzją Samorządowego Kolegium Odwoławczego K. z dnia [...] 2008 r. i przekazane do ponownego rozpoznania. Organ odwoławczy stwierdził rozbieżności w ustaleniach faktycznych wymagające wyjaśnienia.

Kolejną decyzją z dnia [...] 2009 r. Prezydent Miasta K.ponownie ustalił S.L. jednorazową opłatę w wysokości 5666 złotych. Również to rozstrzygnięcie zostało w następstwie odwołania strony uchylone decyzją Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia [...] 2009 r., a sprawa przekazana przez ponownego rozpoznania organowi I instancji.

W dniu [...] 2010 r. Prezydent Miasta K. po ponownym rozpoznaniu sprawy, decyzją nr [...], działając na podstawie art. 104 ustawy dnia 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego, (tekst jednolity Dz. U. z 2000 r., Nr 98, poz. 1071 ze zm., dalej k.p.a.), art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1, 3, 4, 6, 11 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, (Dz. U. z 2003 r., Nr 80, poz. 717 z późn. zm., dalej: u.p.z.p.) oraz § 35 ust. 2 uchwały Rady Miejskiej K. [...] z dnia [...] 2003 r. w sprawie "Miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenu ograniczonego ulicami: Cz., B., Polna i planowaną tzw. Trasą B." [...] orzekł o ustaleniu jednorazowej opłaty w wysokości 5666 złotych do zapłaty przez S. L.

W uzasadnieniu decyzji organ I instancji wyjaśnił, iż w związku ze zbyciem w dniu [...] 2008 r. działki nr [...] położonej w K. przy ul. P. [...] powstał, zgodnie z treścią art. 36 ust. 4 u.p.z.p., obowiązek wniesienia na rzecz Miasta K. jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości powstałego w wyniku zmiany planu miejscowego. Zdaniem Prezydenta, z dokonanego przez rzeczoznawcę majątkowego w dniu 10 marca 2009 r. operatu szacunkowego jednoznacznie wynika, że wartość przedmiotowej nieruchomości wzrosła w wyniku uchwalenia planu miejscowego o kwotę 37775 zł. Organ wskazał, iż zgodnie z § 35 ust. 2 uchwały Rady Miasta K. nr [...] wysokość jednorazowej opłaty od wzrostu nieruchomości dla terenów zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i usług komercyjnych wynosi 15 % tego wzrostu. W przedmiotowej sprawie będzie to kwota 5666 zł.

Odwołanie od powyższej decyzji wniósł S. L. podnosząc, iż wartość przedmiotowej nieruchomości nie uległa zmianie, gdyż jeszcze przed przyjęciem w 2003 r. miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla terenu ograniczonego ulicami: Cz., B., P.i planowaną tzw. Trasą B. teren ten był przeznaczony w praktyce na ten sam cel, czyli zabudowę mieszkaniową, zagrodową i jednorodzinną. Ponadto, błędne było rozważanie przez rzeczoznawcę majątkowego dwóch całkowicie odmiennych planów zagospodarowania przestrzennego to jest ogólnego planu przestrzennego dla Miasta K. i szczegółowego planu zagospodarowania przestrzennego, który to stanowi obecnie obowiązujące prawo miejscowe. Plan ogólny zawiera jedynie wytyczne co do przeznaczenia objętych nim terenów i nie określa precyzyjnego przebiegu poszczególnych ciągów komunikacyjnych w szczególność nie przewiduje konkretnych planów przebiegu dróg. S. L. podniósł jednocześnie, że projekt drogi po wszystkich zatwierdzeniach i uzgodnieniach ważny jest jedynie trzy lata, zatem przedstawione porównanie planu ogólnego, który funkcjonował od co najmniej 1989 roku do planu, który wszedł w życie 15 kwietnia 2004 r., stanowi świadome nadużycie.

Odwołujący powołał się również na bliżej nieokreślone orzeczenie Trybunału Konstytucyjnego, który jego zdaniem uznał, iż opłata planistyczna jest niezgodna z Konstytucją Rzeczpospolitej Polskiej.

Decyzją z dnia [...] 2010 r. nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. orzekło o utrzymaniu zaskarżonej decyzji w mocy. Odnosząc się do zarzutów zawartych w odwołaniu Kolegium wyjaśniło, iż jak wynika z akt sprawy, przedmiotowa nieruchomości w "Miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego Miasta K." zatwierdzonym uchwałą z dnia [...] 1991 r., nr [...] objęta była zakresem jednostki bilansowej C1 MN tj. tereny mieszkalnictwa rodzinnego o niskiej intensywności zabudowy oraz Gt 1/2/40 tj. ulica ruchu normalnego. Również w miejscowym planie szczegółowym zagospodarowania przestrzennego osiedla domków jednorodzinnych "Budowlani", zatwierdzonym uchwałą Rady Miejskiej K. nr [...] z dnia 18 grudnia 1986 r., cześć przedmiotowego terenu była przeznaczona pod ulicę o znaczeniu ogólnomiejskim – A 21 Zo, a część pod usługi handlowe o profilu podstawowym – A1 UH. Dopiero na mocy "Miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenu ograniczonego ulicami: Cz., B., P. i planowaną tzw. Trasą B." cały teren uzyskał przeznaczenie pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną wraz z uzupełniającymi usługami komercyjnymi niewbudowanymi, w postaci odrębnych obiektów – 39 MJ, UK. W związku z powyższym, zdaniem organu odwoławczego, uzasadnionym było określenie w operacie szacunkowym wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości tylko w odniesieniu do tej części terenu (o powierzchni 654 m2), która w poprzednich planach była przeznaczona pod realizację dróg.

Za niesłuszny uznano również zarzut S. L., iż wykreślone na rysunkach poprzednio obowiązujących planów tereny z przeznaczeniem pod realizację ulic nie miały charakteru wiążącego. Kolegium wyjaśniło, że rysunek planu stanowi integralną cześć uchwały, a zatem ustalone na rysunku planu linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu są wiążące dla organów rozstrzygających o możliwości zagospodarowania terenu. Niewątpliwie zmiana przeznaczenia terenu z dróg na tereny budownictwa jednorodzinnego oraz usługi komercyjne spowodowała wzrost wartości nieruchomości.

Organ zauważył również, iż w przedłożonym do akt sprawy operacie szacunkowym z dnia 10 marca 2009 r., rzeczoznawca majątkowy uwzględnił, że w dniu wejścia w życie obowiązującego planu miejscowego tj. 29 kwietnia 2004 r, będąca przedmiotem wyceny działka nr [...] stanowiła części większej działki nr [...]. Zdaniem Kolegium świadczą o tym przyjęte przez rzeczoznawcę atrybuty: wielkość działki – "duża" oraz zastosowane poprawki minusowe ze względu na przyjęte do porównania nieruchomości o mniejszej powierzchni.

Z uwagi, iż rzeczoznawca wyceniając przedmiotową nieruchomość, uwzględnił jej przeznaczenie przed uchwaleniem planu miejscowego lub jego zmianą oraz jej przeznaczeniem po uchwaleniu planu miejscowego lub jego zmianie, zatem nie było zdaniem organu II instancji, podstaw do uwzględnienia odwołania i uchylenia zaskarżonej decyzji w oparciu o wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 9 lutego 2010 r. (sygn. akt P 58/08).

Skargę na powyższą decyzję wywiódł S. L. przytaczając zarzuty i argumentację zawarte w odwołaniu z dnia 9 marca 2010 r. Skarżący podniósł dodatkowo, iż przytoczony w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji Szczegółowy plan zagospodarowania przestrzennego osiedla domków jednorodzinnych "Budowlani" z dnia [...] 1986 r. nie dotyczy przedmiotowej nieruchomości, a jedynie kilku domków jednorodzinnych położonych po przeciwległej stronie ulicy Polnej, która to ulica od lat siedemdziesiątych nie uległa zmianie. Zdaniem skarżącego, wyrysowane w powyższym planie miejscowym dla osiedla "Budowlani" "hipotetyczne wysepki" oraz rozszerzenie ulicy Polnej nie mogą być traktowane jako prawo miejscowe. Skarżący podniósł nadto, iż opłata planistyczna uznana została przez Trybunał Konstytucyjny za niezgodną z Konstytucją Rzeczpospolitej Polskiej.

Odpowiadając na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. wniosło o jej oddalenie podtrzymując stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji.

Występując na rozprawie skarżący wnosił i wywodził jak w skardze, a nadto wniósł o zasądzenie na jego rzecz kosztów postępowania.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje.

Skarga zasługuje na uwzględnienie, aczkolwiek nie powodów w niej podniesionych.

Kontrola sądu administracyjnego, zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. nr 153, poz. 1269 ze zm.) oraz art. 3 § 1 i 2 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm., dalej p.p.s.a.) ogranicza się do badania zgodności z prawem zaskarżonych aktów administracyjnych. Kontrola ta polega na badaniu, czy w toku rozpoznania sprawy organy administracji nie naruszyły prawa materialnego i procesowego w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy. Sąd administracyjny nie jest związany zarzutami ani wnioskami skargi i zawartą w skardze argumentacją. Obowiązany jest natomiast do oceny praworządności zachowań organów administracji w danej sprawie (art. 134 § 1 p.p.s.a.).

Rozpatrując sprawę w tak zakreślonej kognicji Sąd uznał, iż decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. została wydana zarówno z naruszeniem przepisów prawa materialnego, które miało istotny wpływ na wynik sprawy, jak i z naruszeniem przepisów postępowania, które mogły mieć wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c p.p.s.a.).

W pierwszym rzędzie zauważyć należy, iż w myśl art. 37 ust. 11 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w postępowaniu o ustalenie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości - w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości, zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych oraz w odniesieniu do osób uprawionych do określania tych wartości i skutków finansowych - stosuje się przepisy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z art. 156 § 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm., dalej u.g.n.) operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia (chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników będących podstawa wyceny określonych w art. 154 u.g.n.). Wykorzystanie operatu po tym okresie może nastąpić jedynie po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził (art. 156 ust. 3 u.g.n.). Rzeczoznawca może również dołączyć klauzulę do operatu. W każdym przypadku powinna być ona przez niego podpisana oraz opatrzona datą i pieczęcią rzeczoznawcy (zob. § 58 ust. 1 w zw. z § 57 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego Dz.U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109).

W postępowaniu objętym rozpatrywaną skargą ostatni operat szacunkowy sporządzono 10 marca 2009 r., a następnie jego aktualność nie była przez rzeczoznawcę potwierdzana. Operat ten mógł być zatem wykorzystany najdalej przez rok od dnia jego sporządzenia (por. odpowiednio art. 156 ust. 3 u.g.n.). Oznacza to, iż w tym okresie powinny być wydane decyzje organów obydwu instancji, chyba że do operatu zostałaby dołączona przez rzeczoznawcę klauzula o aktualności (§ 58 ust. 2 rozporządzenia wykonawczego; por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 13 marca 2008 r. sygn. akt I OSK 374/07, wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 2 paździer...