Wynajem pokoi w domkach rekreacyjnych. Skutki podatkowe w PIT

Przychody uzyskiwane z tytułu wynajmu domków rekreacyjnych – jako usługi związane z zakwaterowaniem – powinno się zaliczyć do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, i opodatkować w sposób przewidziany dla tego źródła przychodów. Zobaczmy zatem, w jaki sposób trzeba je opodatkować.

Opodatkowanie dochodów z najmu pokoi w domkach rekreacyjnych było przedmiotem interpretacji Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z 15 czerwca 2015 r., nr IBPBII/2/4511-370/15/MW.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynikało, że wnioskodawca zamierzał ze środków własnych zakupić nieruchomość gruntową, zabudowaną pięcioma domkami rekreacyjnymi. Podatnik zamierzał wynajmować w nich pokoje Podkreślał, że wynajem domków nie będzie prowadzony w sposób ciągły, tzn. będzie okazjonalny, a wynajmowane nieruchomości nie będą składnikami majątku związanymi z działalnością gospodarczą ani w żaden sposób nie będzie istniał związek pomiędzy wynajmowanym składnikiem majątkowym a ewentualnie rozpoczętą w przyszłości przez podatnika pozarolniczą działalnością gospodarczą.

Najem jako źródło przychodów

Dyrektor Izby Skarbowej wyjaśnił, że artykuł 10 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz.U. z 2012 r., poz. 361, z późn. zm., dalej: ustawa o PIT) zawiera katalog źródeł przychodów podlegających opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Wyliczenie tytułów powstawania źródeł przychodów ma na celu pogrupowanie tych źródeł według podobnego charakteru, co następnie skutkuje zróżnicowanym traktowaniem tychże źródeł. Określenie, z jakiego źródła pochodzi przychód, ma ogromne znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak: ustalenie sposobu opodatkowania przychodu, możliwości odliczenia kosztów jego uzyskania itp.

Organ podatkowy zwrócił uwagę, że zgodnie z art. 10 ust. 1 ustawy o PIT odrębnymi źródłami przychodów są określone w pkt 3 i 6 tego przepisu:

• pozarolnicza działalność gospodarcza (pkt 3),
• najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (pkt 6).

Pojęcie działalności gospodarczej

Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ustawy o PIT. Zgodnie z tym przepisem za pozarolniczą działalność gospodarczą uważa się działalność zarobkową, wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową, polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż, polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych – prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4–9 ustawy.

Jak wskazał organ podatkowy, działalność gospodarcza to taka działalność, która prowadzona jest:

1. w celu osiągnięcia dochodu – przy czym nawet ewentualna strata będąca wynikiem tej działalności nie pozbawia jej statusu działalności gospodarczej, ponieważ istotny jest sam zamiar osiągnięcia dochodu;
2. w sposób ciągły – jednakże przesłanki tej nie należy rozumieć jako konieczności wykonywania działalności bez przerwy; istotny jest zamiar powtarzalności określonych czynności celem osiągnięcia dochodu; przy czym o ciągłości w przypadku najmu nie przesądza wynajmowanie danej nieruchomości przez kilka lat, lecz powtarzalność podejmowanych działań;
3. w sposób zorganizowany – co oznacza, że podejmowane działania są podporządkowane obowiązującym regułom, normom i służą osiągnięciu celu, mają wpływ na racjonalność gospodarowania posiadanymi środkami, a tym samym uczestnictwa w obrocie gospodarczym.

Podkreślił jednak, że ustawa o PIT nie uzależnia uznania danego działania za pozarolniczą działalność gospodarczą od faktu zarejestrowania (zgłoszenia do właściwego rejestru) tej działalności. Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki stanowi w rozumieniu przepisów ww. ustawy pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego, czy podatnik dokonał jej rejestracji.

Najem prywatny czy w ramach działalności?

Zdaniem organu podatkowego nie w każdym przypadku podatnik może sam zaliczyć wynajmowanie nieruchomości do majątku prywatnego lub związanego z działalnością gospodarczą. Jeżeli bowiem rozmiar, powtarzalność, zarobkowy charakter oraz sposób zorganizowania wskazują na znamiona działalności gospodarczej, to w takim przypadku wynajem nieruchomości spełnia przesłanki uznania go za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o PIT i powinien zostać rozliczony na zasadach właściwych dla tej działalności.

W takim też przypadku artykuł 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT wprost wskazuje, że taki najem nie może być traktowany jako odrębne od działalności źródło przychodów. Nie ma przy tym znaczenia, czy działalność była zarejestrowana, czy też nie.

W myśl art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o PIT przychodami z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Opodatkowanie dochodów z najmu domków rekreacyjnych

Dyrektor Izby Skarbowej uznał, że opisany we wniosku wynajem domków rekreacyjnych będzie w istocie szeregiem cyklicznych, powtarzalnych okresowo, w sposób zorganizowany i ciągły czynności, podejmowanych w celach zarobkowych, zawierających ww. elementy definicji działalności gospodarczej. Jego zdaniem usługi wynajmu domków rekreacyjnych, jakie zamierza świadczyć podatnik, noszą znamiona usług związanych z zakwaterowaniem.

W ocenie organu podatkowego przychody uzyskiwane z tytułu wynajmu domków rekreacyjnych – jako usługi związane z zakwaterowaniem – podatnik powinien zaliczyć do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT i opodatkować w sposób przewidziany dla tego źródła przychodów. Powyższa okoliczność oznacza również, że podatnik nie ma prawa zastosować do przychodów z usług wynajmu domków rekreacyjnych stawki ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych w wysokości 8,5%. Stawka ta bowiem ma zastosowanie jedynie do przychodów osiąganych w ramach najmu prywatnego.

W omawianym przypadku właściwą stawką będzie zaś 17-procentowa stawka ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Krzysztof Koślicki