Wartość początkowa i stawka amortyzacji lokalu mieszkalnego ustalana kilka lat po zakupie

Zasadnicze znaczenie dla sposobu ustalenia wartości początkowej środka trwałego ma sposób jego nabycia lub wytworzenia. Możliwość ustalenia wartości początkowej środka trwałego przez wycenę dokonaną przez podatnika lub przez biegłego dotyczy jedynie tych przypadków, w których środek trwały odpowiednio został nabyty przed dniem założenia ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych i brak jest możliwości ustalenia tej wartości (w przypadku nabycia) lub w przypadku, gdy został wytworzony przez podatnika we własnym zakresie.

Zdarzenie przyszłe

Wnioskodawca dnia 26.04.2013 r. zakupił nieruchomość, akt notarialny (…) (Umowa sprzedaży odrębnej własności lokalu mieszkalnego). Przedmiotowa nieruchomość została zakupiona od X Sp. z o.o.

Wnioskodawca lokal zakupił za łączną kwotę 515 000 zł, w tym: lokal mieszkalny – 475 561,81 zł oraz garaż – 39 438,19. Kwota 515 000 zł zawierała również 8% podatku od towarów i usług.

W przedmiotowym lokalu mieszkalnym Wnioskodawca mieszka od lutego 2013 r. do 24.06.2019 r. (ponad 6 lat).

Wnioskodawca prowadzi również działalność gospodarczą (od 2018 r.) pod adresem niniejszej nieruchomości i chciałby przedmiotowy lokal wynajmować w ramach działalności gospodarczej. Tym samym chciałby niniejszą nieruchomość wprowadzić do ewidencji środków trwałych oraz dokonać jej amortyzacji.

W związku z powyższym pojawiają się dwie kwestie:

• ustalenie wartości początkowej nieruchomości. Faktem jest, że od dnia nabycia nieruchomości upłynęło już ponad 6 lat, tym samym wartość początkowa, tj. wartość nabycia nieruchomości uległa wzrostowi z uwagi na upływ czasu, jak i nakłady poczynione na nią. Zasadnym zatem byłoby dokonanie jej wyceny w świetle obowiązujących cen rynkowych, w tym oparcie się o opinię biegłego rzeczoznawcy,

• z wartością początkową środka trwałego wiąże się jego amortyzacja (dokonywane odpisy amortyzacyjne).

Pismem z 8 sierpnia 2019 r., stanowiącym uzupełnienie wniosku, Wnioskodawca wskazał, że przedmiotowy lokal mieszkalny nie był wykorzystywany przez okres co najmniej 60 miesięcy przed nabyciem przez Wnioskodawcę w 2013 r. – lokal był zakupiony w stanie deweloperskim.

Pytania Wnioskodawcy

1. Jaką wartość początkową nieruchomości należałoby przyjąć, wprowadzając nieruchomość do ewidencji środków trwałych? Czy wartość nabycia z aktu notarialnego, czy obecną wartość rynkową, tj. wartość z chwili wprowadzania do ewidencji środków trwałych, oszacowaną przez biegłego rzeczoznawcę?

2. Czy można dokonać w przedstawionym stanie faktycznym amortyzacji indywidualnej? Czy można zastosować w przedstawionym stanie faktycznym amortyzację z zastosowaniem stawki 10% rocznie? Czy można skrócić okres amortyzacji o okres 6 lat z uwagi na zamieszkiwanie przez Wnioskodawcę w tym okresie w przedmiotowej nieruchomości? Czy z uwagi na używanie przez Wnioskodawcę lokalu w okresie 6 lat przed wprowadzeniem go do ewidencji środków trwałych można zastosować najkrótszy okres amortyzacji, tj. 10 lat?

Stanowisko i uzasadnienie Wnioskodawcy

Zdaniem Wnioskodawcy, z uwagi na wskazane przepisy o podatku dochodowym od osób fizycznym, w niniejszej sprawie wartość początkowa wprowadzana do ewidencji środków trwałych powinna być oszacowana w drodze wyceny, mając na względzie obecne ceny rynkowe, tj. z chwili wprowadzania środka trwałego do ewidencji środków trwałych. Jest to zasadne z obiektywnych przyczyn, bowiem nieruchomość została nabyta w 2013, a zatem upływ 6 lat spowodował, że cena nieruchomości uległa znacznej zmianie.

Co więcej, zgodnie z art. 22g ust. 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych „Jeżeli nie można ustalić ceny nabycia środków trwałych lub ich części nabytych przez podatników przed dniem założenia ewidencji lub sporządzenia wykazu, o których mowa w art. 22n, wartość początkową tych środków przyjmuje się w wysokości wynikającej z wyceny dokonanej przez podatnika, z uwzględnieniem cen rynkowych środków trwałych tego samego rodzaju z grudnia roku poprzedzającego rok założenia ewidencji lub sporządzenia wykazu oraz stanu i stopnia ich zużycia”. A zatem w ocenie Wnioskodawcy należałoby w świetle powyższego przepisu dokonać wyceny nieruchomości na dzień wprowadzenia jej do ewidencji środków trwałych.

Jest to również zasadne z uwagi na fakt, że nieruchomość została nabyta przed rozpoczęciem prowadzenia działalności gospodarczej i w tym okresie nie było obowiązku gromadzenia faktur, które potwierdzałyby nakłady poniesione na ten środek trwały.

Szczególnie istotne jest również że nieruchomość nabyta 6 lat temu miała zdecydowanie inną wartość rynkową od tej, która jest obecnie wartością rynkową.

W zakresie zaś amortyzacji, to w przedstawionym stanie faktycznym zasadnym jest zastosowanie indywidualnej stawki amortyzacji, w okresie skróconym o okres zamieszkiwania przez nabywcę nieruchomości, tj. 6 lat. Tym samym możliwe jest tu zastosowanie stawki 10% rocznie, w okresie 10 letnim.

Dla budynków mieszkalnych po raz pierwszy wprowadzonych do ewidencji danego podatnika indywidualną stawkę można zastosować, gdy lokal jest używany przez właściciela przez okres przynajmniej 60 miesięcy. Lokal był używany przez właściciela przez okres 6 lat, czyli więcej niż 60 miesięcy. Oznacza to, że możemy zastosować podwyższoną stawkę amortyzacji w wysokości 10% zgodnie z art. 22j.

Stanowisko i uzasadnienie KIS

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego w zakresie:

• ustalenia wartości początkowej lokalu mieszkalnego jest nieprawidłowe,

• możliwości zastosowania indywidualnej stawki amortyzacyjnej jest nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 22 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2019 r., poz. 1387, z późn. zm.): kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23.

Zatem, aby wydatek poniesiony przez podatnika stanowił dla niego koszt uzyskania przychodu, muszą być spełnione następujące warunki:

• został poniesiony przez podatnika, tj. w ostatecznym rozrachunku musi on zostać pokryty z zasobów majątkowych podatnika (nie stanowią kosztu uzyskania przychodu podatnika wydatki, które zostały poniesione na działalność podatnika przez osoby inne niż podatnik),

• jest definitywny (rzeczywisty), tj. wartość poniesionego wydatku nie została podatnikowi w jakikolwiek sposób zwrócona,

• pozostaje w związku z prowadzoną przez podatnika działalnością gospodarczą,

• poniesiony został w celu uzyskania, zachowania lub zabezpieczenia przychodów lub może mieć wpływ na wielkość osiągniętych przychodów,

• został właściwie udokumentowany,

• nie może znajdować się w grupie wydatków, których zgodnie z art. 23 ust. 1 ww. ustawy nie uważa się za koszty uzyskania przychodów.

Analizując powyższe, należy wskazać, że jedynie w przypadku, kiedy podatnik faktycznie poniesie wydatek, wykaże związek wydatku z uzyskanym przychodem, udowodni fakt poniesienia kosztów w sposób niebudzący wątpliwości oraz wydatek ten nie znajduje się na liście wydatków nieuznawanych za koszty uzyskania przychodów, wymienionych w art. 23 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, może uznać konkretny wydatek za koszt uzyskania przychodu.

Stosownie do art. 22 ust. 8 ww. ustawy: kosztem uzyskania przychodów są odpisy z tytułu zużycia środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych (odpisy amortyzacyjne) dokonywane wyłącznie zgodnie z przepisami art. 22a-22o, z uwzględnieniem art. 23.

W myśl art. 22a ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 22c, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania:

• budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością,

• maszyny,...