Ustawa deweloperska – ochrona wpłat nabywców na nowych zasadach?

Ustawa deweloperska zostanie prawdopodobnie gruntownie znowelizowana. W przygotowanych przez Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów założeniach zaproponowano m.in. nowe regulacje, które docelowo miałyby zwiększyć poziom ochrony nabywców mieszkań. Jak oceniają eksperci, odpowiednia nowelizacja mogłaby skutkować większą przejrzystością relacji na linii deweloper-konsument.

Obecnie sprawy dotyczące sprzedaży nowych mieszkań przez deweloperów reguluje ustawa z 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Jak twierdzi UOKiK, duża część przepisów wymaga zmiany. Zgodnie z założeniami, duża nowelizacja miałaby zdecydowanie zmienić m.in. przepisy odnoszące się do ochrony nabywców.

Jedną ze zmian miałaby być likwidacja mieszkaniowego rachunku powierniczego (MRP) oferowanego bez dodatkowych zabezpieczeń (np. w formie gwarancji ubezpieczeniowej). Zdaniem Rafała Kufiety, prawnika z Kancelarii Prawnej Rafał Kufieta, odpowiednio przygotowana nowelizacja mogłaby sprawić, że relacje między deweloperami i nabywcami stałyby się bardziej przejrzyste.

– W praktyce deweloperzy stosują najczęściej rachunki otwarte. Podobnie jak w przypadku rachunku zamkniętego, rachunek ten należy do dewelopera i są na nim gromadzone środki wpłacane przez nabywcę. Różnica sprowadza się do tego, że wypłata pieniędzy następuje etapami, zgodnie z przyjętym w umowie deweloperskiej harmonogramem. Wprowadzenie zatem dodatkowego zabezpieczenia dla rachunków otwartych powinno być rozwiązaniem korzystnym dla nabywców – wskazuje Kufieta.

Na pozycję konsumentów mogłyby też wpłynąć inne zmiany proponowane przez UOKiK, w tym np. doprecyzowanie katalogu informacji, jakich można żądać od banku prowadzącego dany rachunek, oraz rozwiązanie pozwalające bankowi na wypłatę deweloperowi – po stwierdzeniu ukończenia danego etapu inwestycji – maksymalnie sumy, która stanowi iloczyn określonego w harmonogramie procentu kosztów danego etapu w całości kosztów przedsięwzięcia i ceny lokalu/domu.

– Jeśli takie rozwiązanie zostanie finalnie wprowadzone, to efektem będzie przenoszenie procentów kosztów z harmonogramu do warunków wypłat określonych w danej umowie. Z jednej strony takie uregulowanie zasad wypłaty środków dodatkowo zabezpieczy nabywcę, a deweloperowi niejako zagwarantuje wypłatę na poziomie co najmniej poniesionych kosztów związanych z wykonaniem danej części prac. Ostatnia transza ma być natomiast wypłacana po przeniesieniu na nabywcę prawa własności, co oznacza dla deweloperów dodatkową presję, by dane przedsięwzięcie zostało ukończone w terminie – dodaje prawnik.

mp