Skutki w PIT sprzedaży mieszkania wykorzystywanego w działalności

Małżonkowie sprzedali mieszkanie, które było ich wspólną własnością. Mieszkanie to było wykorzystywane w działalności gospodarczej żony (środek trwały). Czy zapłacone odsetki od kredytu mieszkaniowego zaciągniętego w celu zakupu lokalu mogą być kosztem przy jego sprzedaży? Czy małżonkowie powinni ująć w deklaracji PIT-39 odpisy amortyzacyjne nieruchomości naliczane w ciężar jednoosobowej działalności gospodarczej żony?

Z wnioskiem o interpretację zwróciło się małżeństwo (współwłasność majątkowa). Żona prowadzi działalność gospodarczą w zakresie krótkoterminowego najmu mieszkań, nie prowadzi działalności w zakresie handlu nieruchomościami. W 2017 r. małżonkowie kupili (kredyt) od osoby fizycznej mieszkanie - lokal stanowiący odrębną nieruchomość. Celem nabycia nieruchomości było czerpanie dochodów z wynajmu w ramach jednoosobowej działalności żony i nie zmieniło się to do momentu jego sprzedaży. Obecnie oprócz ww. nieruchomości małżonkowie posiadają dom jednorodzinny, który zaspokaja potrzeby mieszkaniowe żony. Mąż ponadto jest właścicielem nieruchomości, którą otrzymał w darowiźnie w 2013 r. i realizuje w niej swojej cele mieszkaniowe.

Żona prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą, do której w 2017 r. przyjmuje ww. mieszkanie jako środek trwały i jest ono amortyzowane, a koszty są ujmowane w ciężar prowadzonej działalności. W 2021 r. wycofała to mieszkanie z majątku firmy. W 2022 r. małżonkowie zdecydowali się na sprzedaż tego mieszkania, w związku z czym, sporządzona zostaje umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania. Z uzyskanych ze sprzedaży mieszkania pieniędzy małżonkowie spłacają pozostałą do spłaty wartość kapitałową kredytu mieszkaniowego, a zatem wydatkują część pieniędzy na cele mieszkaniowe.

Małżonkowie złożyli deklaracje PIT-39 wraz z czynnym żalem po terminie (we wrześniu 2023 r.), wyliczając wysokość zobowiązania podatkowego w następujący sposób:

• w pozycji 20. (Przychód) deklaracji PIT-39, każdy z małżonków wykazuje połowę ceny sprzedaży z aktu notarialnego poświadczającego sprzedaż mieszkania;
• w pozycji 21. (Koszty uzyskania przychodów) deklaracji PIT-39, każdy z małżonków wykazuje połowę kosztów uzyskania przychodów, na których zarachowanie składają się:
  • powiększona o wzrost cen towarów i usług konsumpcyjnych na podstawie art. 22 ust. 6f Ustawy o PDOF, suma kosztu nabycia nieruchomości wynikającego z aktu notarialnego, taks notarialnych i podatków pobranych przez notariusza przy wstępnej umowie sprzedaży, jak i umowie sprzedaży,
  • zapłacone odsetki od kredytu mieszkaniowego zaciągniętego w celu sfinansowania zakupu nieruchomości,
  • koszt pośrednika przy sprzedaży mieszkania - wartość brutto zapłaconej przez Zainteresowanego faktury VAT za sporządzenie przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości;
• w pozycji 25. deklaracji PIT-39, każdy z małżonków deklaruje, że w przeciągu trzech lat przeznaczy środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości na wydatki mieszkaniowe, a zatem wykazuje pełną kwotę dochodu jako dochód zwolniony na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 Ustawy o PDOF.

W związku z powyższym małżonkowie zapytali:

1. czy poprawnie uznali zapłacone odsetki od kredytu mieszkaniowego zaciągniętego w celu zakupu nieruchomości za koszt uzyskania przychodu przy sprzedaży nieruchomości,
2. czy pomimo uchybienia terminu złożenia deklaracji PIT-39, mieli prawo do skorzystania z ulgi mieszkaniowej na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 Ustawy o PDOF,
3. czy powinni ująć w pozycji 22. (Suma odpisów amortyzacyjnych) deklaracji PIT-39, odpisy amortyzacyjne nieruchomości naliczane w ciężar jednoosobowej działalności gospodarczej żony,
4. czy poprawnie zarachowali wysokość kosztu uzyskania przychodu.

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w wydanej interpretacji stwierdził:

Źródła przychodów

Przychodami z działalności gospodarczej są zarówno przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą składników majątku, do których odnosi się art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (z wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych wymienionych w art. 14 ust. 2c ww. ustawy), jak i przychody uzyskane ze sprzedaży tych składników majątku, które zostały z działalności gospodarczej z różnych względów wycofane. Jeżeli jednak między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności, i dniem ich odpłatnego zbycia upłynęło 6 lat, to przychód ze sprzedaży tych składników majątku nie stanowi przychodu z działalności gospodarczej.

W niniejszej sprawie istotnym jest zatem, czy zbywana nieruchomość jest nieruchomością mieszkalną, czy też niemieszkalną. Z opisu sprawy wynika, że w 2017 r. małżonkowie zakupili we współwłasności lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość.

W świetle powyższego, przychód uzyskany ze sprzedaży w 2022 r. wykorzystywanego w działalności gospodarczej lokalu mieszkalnego, zgodnie z art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie stanowi przychodu ze źródła wskazanego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy, tj. pozarolniczej działalności gospodarczej. Skutki podatkowe tej czynności należy więc ocenić w kontekście przesłanek z art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy.

W przypadku sprzedaży nieruchomości i praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment i forma prawna ich nabycia. Z treści wniosku wynika, że zakupiony w 2017 r. lokal mieszkalny małżonkowie sprzedali w 2022 r.

Zatem wskazać należy, że odpłatne zbycie w 2022 r. przedmiotowego lokalu mieszkalnego, nabytego przez małżonków do wspólności majątkowej małżeńskiej w 2017 r., stanowi źródło przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ nastąpiło przed upływem pięcioletniego terminu określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Przychód ze sprzedaży nieruchomości

Zgodnie z uregulowaniami zawartymi w art. 19 ust. 1 ww. ustawy, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć np.: koszty wyceny sprzedawanej nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, koszty pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty i opłaty sądowe, o ile były ponoszone przez zbywcę. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy.

Przechodząc na grunt rozpatrywanej sprawy wskazać należy, że do kosztów odpłatnego zbycia małżonkowie mogą zaliczyć koszt ...