Podatek od nieruchomości w przypadku wynajmu krótkoterminowego

W przypadku wynajęcia przez właściciela lokalu mieszkalnego profesjonalnemu podmiotowi prowadzącemu działalność gospodarczą w zakresie wynajmu obiektów turystycznych i miejsc krótkotrwałego zakwaterowania, spełniona jest przesłanka zajęcia tych lokali na prowadzenie działalności gospodarczej.

Interpelacja nr 24259 do prezesa Rady Ministrów w sprawie stawek podatku od nieruchomości od lokali w tzw. apartamentowcach

Od wielu lat w regionach turystycznych, choć nie tylko, budowane są jako budynki mieszkalne tak zwane apartamentowce, w których deweloperzy sprzedają lokale mieszkalne. Oczywiście nie ma w tym nic złego, bowiem brak mieszkań na rynku jest ciągle bardzo odczuwalny. Problem polega na tym, że te lokale, mieszkania, apartamenty czy jak tam jeszcze można je nazwać z założenia są przeznaczone na wynajem krótkoterminowy. Teoretycznie również i w tym trudno doszukać się czegoś złego. Przecież regiony turystyczne kwaterami stoją. Jest jednak jedno, wcale niemałe „ale”. To kwestia opodatkowania tych lokali podatkiem od nieruchomości. Zwykle taki lokal jest oddawany w dzierżawę operatorowi, który prowadzi regularną działalność gospodarczą. Udostępnia właścicielowi lokal na kilka tygodni w roku, a w pozostałych miesiącach wynajmuje go turystom, pobierając prowizję. Jednym słowem prowadzona jest w takim lokalu regularna działalność gospodarcza. Zapewne płacone są daniny należne państwu, takie jak podatek dochodowy i podatek VAT. Dzięki temu, że właściciele lokali płacą podatek od nieruchomości jak za powierzchnię mieszkalną, operatorzy mogą oferować je w konkurencyjnych cenach, co sprawia, że ruch w interesie jest bardzo duży. Dowody takiej działalności można bez trudu znaleźć na wielu popularnych portalach specjalizujących się w pośrednictwie w wynajmie krótkoterminowym.

Tymczasem gestorom bazy turystycznej uczciwie płacącym podatki zarówno te należne państwu, jak i te lokalne jest bardzo trudno konkurować z tak nieuczciwą konkurencją. Większość turystycznych, nadmorskich gmin podjęła uchwały o ustaleniu stawki podatku od nieruchomości na maksymalnym poziomie dopuszczanym przez ustawę. Lokalni przedsiębiorcy odnoszą się do takich działań ze zrozumieniem. Wiedzą, że gminy większość dochodów własnych przeznaczają na inwestycję w infrastrukturę, na podnoszenie jakości życia lokalnych społeczności i poprawę warunków i uatrakcyjnienie wypoczynku turystów odwiedzających ich region. Dlatego płaczą i płacą. Jednak nie chcą pogodzić się z tym, że nie wszyscy są równo traktowani. Wielu z nich zwracało się do mnie z prośbą o interwencję w tej sprawie.

Panie Premierze,

gdzie jest gwarantowana przez konstytucję równość podmiotów wobec prawa? Gdzie zwykła przyzwoitość?

Samorządy zmuszone są do rezygnowania z inwestycji tylko dlatego, że pieniądze przeznaczone na nie muszą wydawać na zadania własne, których zakres i skala, dzięki działaniom pańskiego rządu, są coraz większe.

Może nadszedł czas, żeby pomóc samorządom. Jedną z form takiej pomocy może być uregulowanie sprawy opodatkowania lokali zgłaszanych jako mieszkalne, a wykorzystywanych do prowadzenia w nich działalności gospodarczej. Rachunek jest bardzo prosty. 0,85 zł to stawka za metr kwadratowy powierzchni użytkowej mieszkalnej. 24,84 zł to stawka za metr kwadratowy powierzchni użytkowej pod działalność gospodarczą. Dość łatwo wyliczyć, że jeden taki typowy lokal o powierzchni 40 metrów kwadratowych wnosi do gminy podatek od nieruchomości w wysokości 34,00 zł. Tymczasem po opodatkowaniu go zgodnie ze stanem faktycznym jako lokalu pod działalność gospodarczą budżet gminy wzbogaciłby się o 993,60 zł. Różnica wynosi 959,60 zł. Przy zastosowaniu nieco korzystniejszej dla samorządu stawki za budynki pozostałe, która wynosi 8,37, ta różnica nadal jest olbrzymia i wynosi 658,80 zł. A takich lokali są tysiące. Obecnie tylko w trzech nadmorskich gminach: Dziwnowie, Rewalu i Międzyzdrojach budowanych jest prawie siedem tysięcy podobnych mieszkań. Jeśli nic się nie zmieni, to kolejne 5 milionów dochodów własnych przejdzie gminom koło nosa. Naprawdę jest o co się starać.

Mając powyższe na uwadze, zwracam się do Pana Premiera z następującymi pytaniami:

1. Czy znany jest Panu Premierowi ten problem?

2. Jeśli tak, to jakie działania podjął Pan w tej sprawie?

3. Czy minister finansów dostał od Pana Premiera polecenie zajęcia się tym problemem?

4. Jeśli tak, to do kiedy zostanie przedstawiony sposób rozwiązania problemu i zlikwidowania tych rażących, godzących w gospodarkę i samorządy nierówności podmiotów gospodarczych?

Z poważaniem Artur Łącki, 24-05-2021 r.

Odpowiedź na interpelację nr 24259

Podatek od nieruchomości jest podatkiem majątkowym, w którym przedmiotem opodatkowania jest posiadanie określonego majątku, a wysokość obciążenia podatkowego zależy od rodzaju i sposobu wykorzystania tego majątku.

Z uwagi na powyższe w ustawie z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (Dz. U. z 2019 r. poz. 1170), dalej: upol, przewiduje się odrębne stawki tego podatku od budynków lub ich części:

a) mieszkalnych,

b) związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej oraz od budynków mieszkalnych lub ich części zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej,

c) zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie obrotu kwalifikowanym materiałem siewnym,

d) związanych z udzielaniem świadczeń zdrowotnych w rozumieniu przepisów o działalności leczniczej, zajętych przez podmioty udzielające tych świadczeń,

e) pozostałych, w tym zajętych na prowadzenie odpłatnej statutowej działalności pożytku publicznego przez organizacje pożytku publicznego (art. 5 ust. 1 pkt 2 upol).

Zróżnicowanie stawek podatku od nieruchomości pozostaje w związku z celami, którym służy majątek nieruchomy. Wyższą stawkę podatku stosuje się w sytuacji, gdy jest to majątek służący celom gospodarczym, a niższą, gdy ma on zaspakajać inne potrzeby, np. mieszkaniowe.

Zgodnie z przepisami upol, budynki mieszkalne lub ich części, w okoliczności zajęcia ich na prowadzenie działalności gospodarczej, opodatkowane są najwyższą stawką podatku od nieruchomości, określoną w art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. b upol. Dodać przy tym należy, że użyte w tym przepisie pojęcie działalności gospodarczej należy definiować zgodnie z przepisami ustawy z dnia 6 marca 2018 r. - Prawo przedsiębiorców (Dz. U. z 2021 r. poz. 162), dalej: Prawo przedsiębiorców. Zgodnie z tą ustawą działalnością gospodarczą jest zorganizowana działalność zarobkowa, wykonywana we własnym imieniu i w sposób ciągły (art. 3). Natomiast termin „zajętości” nie jest określony w przepisach prawa. Stąd też przy jego interpretacji należy posiłkować się jego językowym znaczeniem.

Zgodnie z internetowym słownikiem języka polskiego PWN, termin ten oznacza: zapełnić sobą lub czymś jakąś przestrzeń lub powierzchnię, skorzystać z jakiegoś pomieszczenia lub urządzenia, zacząć użytkować jakieś pomieszczenie.

Przez „zajęcie” nieruchomości lub ich części, należy rozumieć faktyczne, rzeczywiste wykonywanie konkretnych czynności, działań na nieruchomości (gruncie, budynku, lokalu) powodujących dokonanie zamierzonych celów lub osiągnięcie konkretnego rezultatu wynikającego z działalności danego podmiotu (por. wyrok WSA we Wrocławiu z 26 czerwca 2018 r., sygn. akt I SA/Wr, wyrok WSA w Rzeszowie z 15 grudnia 2015 r. sygn. akt I SA/Rz 1090/15 – orzeczenia prawomocne).

Wobec powyższego w przypadku wynajęcia przez właściciela lokalu mieszkalnego profesjonalnemu podmiotowi prowadzącemu działalność gospodarczą w zakresie wynajmu obiektów turystycznych i miejsc krótkotrwałego zakwaterowania, spełniona jest przesłanka zajęcia tych lokali na prowadzenie działalności gospodarczej.

Dla uznania, że lokal mieszkalny jest zajęty na prowadzenie działalności gospodarczej nie jest bowiem wymagane, aby tę działalność prowadziłsam podatnik. Stawka podatku od nieruchomości z art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. b upol ma bowiem charakter przedmiotowy i obejmuje określone nieruchomości lub ich części, jeśli są zajęte przez wskazany podmiot na oznaczony cel. Zatem jeśli w lokalu mieszkalnym świadczone są usługi hotelarskie przez przedsiębiorcę, a prowadzona działalność spełnia warunki uznania jej za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 3 Prawa przedsiębiorców, uznaje się, że taki lokal zajęty jest na prowadzenie działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. b upol, co uzasadnia zastosowanie do ich opodatkowania najwyższej stawki podatku od nieruchomości, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. b upol.

Warto w tym miejscu przytoczyć wyrok NSA z 19 kwietnia 2018 r. sygn. akt II FSK 558/16, w którym Sąd stwierdził:

Nie może bowiem budzić wątpliwości, że działalność w postaci oferowania, a następnie wynajmu lokali turystom, za odpłatnością jest działalnością nastawioną na przysporzenie zysku.

Oferowanie turystom w ramach krótkotrwałego wynajmu lokali przez spółkę prawa handlowego stanowi istotę przedmiotu działalności gospodarczej wskazanej spółki, generującą po jej stronie przychody poprzez wykorzystywanie przedmiotowych mieszkań w ramach usługi ich wynajmu. Jest oczywistym, iż zasadniczą rolą wynajmu lokalu jest zapewnienie klientom (w tym przypadku na krótki czas) tzw. zakwaterowania. Realizacja celów mieszkalnych przez klientów Spółki w ramach zawieranych umów najmu lokali wpisuje się więc w sposób bezpośredni w przedmiot działalności gospodarczej Spółki A..

Prowadzenie więc przez Spółkę działalności gospodarczej w oparciu i dzięki wspomnianym lokalom mieszkalnym przesądza, iż lokale te pozostają zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej (analogicznie wskazał WSA we Wrocławiu w prawomocnym wyroku z 26 czerwca 2018 r. sygn. akt I Sa/Wr 330/18).

Również w wyroku z 4 lutego 2020 r. sygn. akt II FSK 716/18 NSA uznał, że lokal mieszkalny wynajmowany turystom jest zajęty na prowadzenie działalności gospodarczej. Sąd wskazał, że Lokal ten nie jest bowiem wykorzystywany do realizacji niegospodarczych, osobistych celów Skarżących, nie służy także zaspokojeniu ich potrzeb mieszkaniowych, czy też w tym zakresie potrzeb ich rodziny. Służy on celom komercyjnym, a nie zaspokojeniu potrzeb osobistych Skarżących lub ich rodziny.

Na osobach fizycznych będących właścicielami przedmiotowych lokali mieszkalnych spoczywa obowiązek złożenia prawidłowej informacji o nieruchomościach i obiektach budowlanych.

Informacja ta podlega weryfikacji przez właściwy organ podatkowy, który ustala w drodze decyzji podatek od nieruchomości na rok podatkowy.

Sumując powyższe należy stwierdzić, że ustawa regulująca opodatkowanie podatkiem od nieruchomości pozwala na opodatkowanie według najwyższych stawek tego podatku również lokali mieszkalnych w tzw. apartamentowcach, wynajmowanych przez profesjonalne podmioty zarządzające tymi lokalami, na podstawie umów zawartych z właścicielami.

Jednocześnie warto podkreślić, że Ministerstwo aktywnie działa na forum Unii Europejskiej na rzecz walki z unikaniem i uchylaniem się od opodatkowania na rynku najmu nieruchomości, w tym na rynku tzw. „apartamentowców”.

Między innymi Ministerstwo Finansów brało aktywny udział w pracach nad dyrektywą Rady (UE) 2021/514 z dnia 22 marca 2021 r. zmieniającą dyrektywę 2011/16/UE w sprawie współpracy administracyjnej w dziedzinie opodatkowania. Celem dyrektywy było uszczelnienie systemu podatkowego na poziomie UE, aby stworzyć jednolity, europejski system sprawozdawczy dla platform cyfrowych, dotyczący sprzedawców działających za pomocą tych platform. Z uwagi na zapobieganie oszustwom podatkowym, uchylaniu się od opodatkowania i unikaniu opodatkowania, sprawozdawczość obejmie m.in. najem nieruchomości.

Dyrektywa wprowadza nowe obowiązki na platformy cyfrowe w zakresie raportowania czynności świadczonych za wynagrodzeniem m.in. najmu nieruchomości zarówno mieszkalnych, jak i komercyjnych, a także wszelkich innych nieruchomości i miejsc parkingowych. (Sekcja I A8(a) „Załącznika V…”).

Obowiązkiem sprawozdawczym zostały objęte m.in. grupy obiektów najmu, oznaczające wszystkie jednostki nieruchomości znajdujące się pod tym samym adresem ulicy, które są własnością tej samej osoby i które są oferowane do najmu na platformie cyfrowej przez tego samego sprzedającego - czyli „apartamentowce” (Sekcja I C7 „Załącznika V…”).

Poza obowiązkiem sprawozdawczym pozostanie raportowanie przez platformy cyfrowe o sprzedawcach odpowiednio „będących ‘podmiotem’, któremu ‘operator platformy’ ułatwił ponad 2 000 ‘stosownych czynności’ w typie najmu nieruchomości w odniesieniu do ‘grupy obiektów najmu’ w ‘okresie sprawozdawczym’”. – czyli poza obowiązkiem pozostaną legalne hotele (Sekcja I B4 (c) „Załącznika V …”).

Państwa członkowskie Unii Europejskiej powinny przyjąć i opublikować przepisy ustawowe, wykonawcze i administracyjne niezbędne do wykonania omawianej dyrektywy do dnia 31 grudnia 2022 r. Przepisy dyrektywy w ww. zakresie będą stosowane od dnia 1 stycznia 2023 r.

Jan Sarnowski, 21.06.2021 r.