Opodatkowanie najmu. Prywatnie czy w ramach działalności?

Jeżeli rozmiar, powtarzalność, zarobkowy charakter oraz sposób zorganizowania wskazują na znamiona działalności gospodarczej, to w takim przypadku wynajem nieruchomości spełnia przesłanki uznania go za działalność gospodarczą i w taki sposób powinien być opodatkowany.

Zasady opodatkowania najmu były przedmiotem interpretacji dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z 31 lipca 2014 r., nr IBPBII/2/415-450/14/MZa. Ze stanu faktycznego przedstawionego we wniosku o jej wydanie wynikało, że wnioskodawca wraz z małżonkiem są właścicielami 18 garaży, z czego 17 z nich planują wynająć. Wątpliwości dotyczyły formy opodatkowania dochodów z najmu. Czy wynajem może zostać opodatkowany ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych albo na zasadach ogólnych, czy też czynność ta będzie się kwalifikować do źródła jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza?

Zasady opodatkowania PIT

Dyrektor Izby Skarbowej zwrócił uwagę, że przepis art. 10 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.) zawiera katalog źródeł przychodów podlegających opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Wyliczenie tytułów powstawania źródeł przychodów ma na celu pogrupowanie tych źródeł według podobnego charakteru, co następnie skutkuje zróżnicowanym traktowaniem tychże źródeł. Ustalenie, z jakiego źródła pochodzi przychód, ma ogromne znaczenie dla określenia chociażby takich kwestii, jak ustalenie sposobu opodatkowania przychodu, możliwości odliczenia kosztów jego uzyskania itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód.

Źródła przychodów

Organ podatkowy wyjaśnił, że zgodnie z art. 10 ust. 1 ww. ustawy – odrębnymi źródłami przychodów są określone w pkt 3 i 6 tego przepisu:

• pozarolnicza działalność gospodarcza,
• najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Opodatkowanie najmu prywatnego

Zdaniem dyrektora IS, jeśli najem nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą a więc stanowi odrębne źródło przychodów określane jako tzw. „najem prywatny”, przychody uzyskiwane z tego źródła mogą być opodatkowane:

• na zasadach ogólnych – według skali podatkowe...