Kaucja pobierana przez wynajmującego a podatek dochodowy

Problematykę najmu lokali mieszkalnych uregulowano w ustawie z23kwietnia 1964r. Kodeks cywilny (Dz.U. nr16, poz.93, zpóźn.zm., dalej: K.c.) oraz wustawie z21 czerwca 2001r. oochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy iozmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. z2005r., nr31, poz.266, zpóźn.zm., dalej: ustawa oochronie praw lokatorów).

Kodeks cywilny nie normuje kwestii kaucji wpłacanej przez najemcę w związku z zawarciem umowy najmu. Dopuszczalność jej stosowania wynika jednak z art. 353¹ K.c., zgodnie z którym strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swojego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego.

Zasady dotyczące wpłacania i zwrotu kaucji mieszkaniowej są natomiast zawarte w ustawie o ochronie praw lokatorów. W myśl jej art. 6 ust. 1 zawarcie umowy najmu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu lokalu, przysługujących wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu.

Kaucja stanowi gwarancję dotrzymania zobowiązania. W zależności od okoliczności może być:

• zwrócona najemcy,
• zaliczona na zaległy czynsz najmu,
• zaliczona na odsetki z tytułu opóźnienia w uregulowaniu czynszu najmu,
• zaliczona na poczet przyszłego czynszu najmu,
• zatrzymana jako odszkodowanie, w sytuacji gdy np. najemca spowoduje szkodę w wynajmowanym lokalu.

Kaucja zwrócona najemcy

Na gruncie podatku dochodowego (od osób fizycznych, od osób prawnych czy podatku zryczałtowanego) kaucja mieszkaniowa w momencie jej otrzymania przez wynajmującego nie jest przychodem. Jeżeli zostanie zwrócona najemcy, nie wywoła żadnych skutków w podatku dochodowym.

Konsekwencje podatkowe powstaną dopiero wówczas, gdy zostanie ona zaliczona na poczet czynszu najmu lub odsetek, ewentualnie zatrzymana jako odszkodowanie.

Kaucja zaliczona na zaległy czynsz

Gdy kaucja zostanie zaliczona na zaległy czynsz, wtedy istotne znaczenie ma to, czy wynajmujący działa jako przedsiębiorca w zakresie przedmiotowego wynajmu. Jeśli tak – wówczas sam fakt zaliczenia kaucji na zaległość nie wywołuje żadnych skutków w podatku dochodowym. Zgodnie z art. 14 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. z 2012 r., poz. 361, z późn. zm., dalej: ustawa o PIT) za przychód z działalności gospodarczej uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont.

Do takiego rozumienia przychodu w przypadku przedsiębiorcy odwołuje się również ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz.U. nr 144, poz. 930, z późn. zm., dalej: u.z.p.d.). Oznacza to, że dla przedsiębiorcy przychodem są kwoty należne, czyli bez znaczenia jest to, czy najemca zapłacił kwotę czynszu, czy została ona pobrana z kaucji, czy też nie doszło do zaspokojenia wierzytelności wynajmującego.

Z uwagi na to, że najem zwykle jest rozliczany w okresach rozliczeniowych, za datę powstania przychod...