Koszty zarządu wspólną nieruchomością a powstanie przychodu do opodatkowania

Zaliczka uiszczana przez właścicieli lokali na pokrycie kosztów zarządu wspólną nieruchomością przez wspólnotę mieszkaniową (art. 14 i art. 15 ust. 1 ustawy o własności lokali) stanowi przychód tej wspólnoty w rozumieniu art. 12 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. O tym czy dochód z tego źródła przychodów objęty jest zwolnieniem decyduje spełnienie warunków określonych w art. 17 ust. 1 pkt 4m (w brzmieniu mającym zastosowanie do dochodów uzyskanych przed dniem 31 grudnia 2006 r.), obecnie art. 17 ust. 1 pkt 44 u.p.d.o.p. – orzekł Naczelny Sąd Administracyjny.

O co toczył się spór?

Wspólnota Mieszkaniowa wystąpiła do organów podatkowych z wnioskiem o wydanie wiążącej interpretacji podatkowej. Chciała uzyskać odpowiedź na pytanie w kwestii zaliczenia do przychodów podatkowych Wspólnoty zaliczek wpłaconych przez właścicieli nieruchomości na poczet pokrycia kosztów utrzymania części wspólnych nieruchomości oraz czy wydatki poniesione na te cele są kosztem uzyskania przychodów.

Z przedstawionej przez podatnika sprawy wynikało, że Wspólnota zgodnie z art. 29 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903, z późn. zm.) prowadzi ewidencję księgową dla nieruchomości, w której rozliczane są wpłaty członków Wspólnoty na pokrycie kosztów zarządu wspólną nieruchomością. Zdaniem Wspólnoty, pobierane od członków Wspólnoty zaliczki na pokrycie kosztów wspólnych nie stanowią przychodów w świetle ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. Nr 54, poz. 654, z późn. zm.; dalej: u.p.d.o.p.).

Organy podatkowe uznały stanowisko spółki za nieprawidłowe. Stwierdziły bowiem, że wpłacone przez właścicieli lokali tzw. zaliczki na pokrycie kosztów utrzymania części wspólnych nieruchomości stanowić będą dla wspólnoty przychód w rozumieniu art. 12 ust. 1 u.p.d.o.p., natomiast wydatki sfinansowane tymi środkami stanowić będą koszty uzyskania przychodów w dacie ich poniesienia.

Sprawa na skutek skargi podatnika trafiła na wokandę Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie. Podatnik podniósł w niej, że zaliczki wpłacane przez członków są zwrotem wydatków, które nie są kosztem uzyskania przychodów.

Sąd pierwszej instancji wskazał, że na gruncie prawa podatkowego wspólnoty mieszkaniowe traktowane są jako jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej, które podlegają przepisom u.p.d.o.p., o czym stanowi art. 1 ust. 2. Wykładnia tych przepisów przemawiałaby za uznaniem przedmiotowych środków finansowych wpłacanych przez członków wspólnoty z przeznaczeniem na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną do przychodów tej wspólnoty. W ocenie sądu, taki wniosek nie jest jednak do przyjęcia, bowiem oznaczałby, że zaliczki wpłacane przez członków, gromadzone na potrzeby remontowe przez okres kilku lat, stanowiąc przychody wspólnoty, w każdym roku podatkowym podlegałyby opodatkowaniu podatkiem dochodowym i to od całej zgromadzonej kwoty. Ponadto sposób dokumentowania przedmiotowych zaliczek poprzez określoną ewidencję pozaksięgową potwi...