Opodatkowanie sprzedaży gruntów

W dzisiejszym artykule przybliżymy skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości gruntowych, czyli mówiąc potocznie, nieruchomości niezabudowanych. Zgodnie z art. 46 Kodeksu cywilnego, przez grunty rozumie się części powierzchni ziemskiej. Tak rozumiany grunt stanowiący odrębny przedmiot własności stanowi nieruchomość, do której przysługiwać nam może prawo własności bądź prawo użytkowania wieczystego. Prawa te (czyli de facto grunty) mogą być przedmiotem obrotu, w tym sprzedaży, co podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym. Ponadto, w zależności od tego czy strony transakcji sprzedaży są podatnikami podatku od towarów i usług, sprzedaż nieruchomości podlega bądź opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bądź podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W sytuacji, gdy sprzedaży gruntu dokonuje osoba fizyczna, sposób opodatkowania uzależniony jest od okoliczności czy sprzedaż następuje w ramach prowadzonej przez tą osobę działalności gospodarczej. W większości przypadków dla osób fizycznych sprzedaż nieruchomości następuje poza prowadzoną działalnością. Należy w tym miejscu wyjaśnić, że dla oceny czy sprzedaż następuje w ramach czy też poza działalnością, decydujący jest cel nabycia nieruchomości. Aby sprzedaż nieruchomości potraktowana była jako przychód z działalności gospodarczej, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176, z późn. zm.; dalej: PIT), konieczne jest by została ona nabyta w celu jej wprowadzenia do dalszego obrotu. Dotyczy to osób trudniących się handlowaniem nieruchomościami, które w ewidencji działalności gospodarczej mają wpisany odpowiedni zakres działalności, zgodnie z klasyfikacją PKD. Natomiast każdy przypadek, gdy zbędziemy nieruchomość wykorzystywaną w celu prowadzenia na niej działalności gospodarczej traktowany będzie jako „zbycie nie następujące w wykonaniu działalności” i podlegać będzie opodatkowaniu jako odrębne źródło przychodów nie związane z prowadzoną działalnością.

Odrębnym źródłem przychodów w myśl przepisów art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a i c PIT jest odpłatne zbycie:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości czyli również gruntów,
2. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

o ile spełnione są następujące warunki:

1. zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej,
2. zbycie zostało dokonane przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Przepis art. 10 ust. 2 ustawy przewiduje wyjątki od opodatkowania odpłatnego zbycia z tym, że nie dotyczą one sprzedaży gruntu.

Biorąc powyższe pod uwagę, w przypadku, gdy nie prowadzimy działalności gospodarczej polegającej na zakupie i sprzedaży nieruchomości, by nie płacić podatku dochodowego nie możemy zbyć gruntu wcześniej niż przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym go nabyliśmy, przy czym bez znaczenia jest na jakiej podstawie (umowy sprzedaży, darowizny, zamiany itp.) nabycie nastąpiło. Od generalnej zasady, w myśl której opodatkowaniu podlega sprzedaż nieruchomości przed upływem 5 lat od ich nabycia, ustawa przewiduje wyjątki (zwolnienia), dzięki którym nabyty grunt będziemy mogli sprzedać bez płacenia podatku, co będzie miało miejsce w przypadku:

1. sprzedaży całości lub części nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego z wyłączeniem sprzedaży gruntów, które w związku z tą sprzedażą utraciły charakter rolny lub leśny (art. 21 ust. 1 pkt 28 PIT),
2. dobrowolnego bądź przymusowego wywłaszczenia nieruchomości oraz sprzedaży nieruchomości w związku z realizacją przez nabywcę prawa pierwokupu, stosownie do przepisów o gospodarce nieruchomościami z zastrzeżeniem przypadków, gdy nabyliśmy własność nieruchomości w okresie 2 lat przed wszczęciem postępowania wywłaszczeniowego bądź nabyliśmy ją za cenę niższą o co najmniej 50% od wysokości uzyskanego odszkodowania lub ceny zbycia nieruchomości na cele uzasadniające jej wywłaszczenie lub w związku z realizacją prawa pierwokupu (art. 21 ust. 1 pkt 29 PIT),
3. sprzedaży prawa wieczystego użytkowania oraz nieruchomości nabytych stosownie do przepisów o gospodarce nieruchomościami w zamian za mienie pozostawione za grani...