Sprzedaż nieruchomości a przychód z działalności gospodarczej

Sprzedaż nieruchomości w ramach prowadzonej działalności gospodarczej opodatkowana jest w odmienny sposób niż dokonywana przez osoby prywatne. Przede wszystkim nie jest traktowana jako odrębne źródło przychodów i nie korzysta z ulg i zwolnień przewidzianych na wypadek zbycia nieruchomości wchodzącej w skład majątku osobistego. Dlatego warto zastanowić się, kiedy mamy do czynienia z tego typu transakcją – bo, jak się okaże, nie jest to jednoznaczne - i jakie wiążą się z tym skutki.

Na podstawie przepisów Ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176, z późn. zm.; dalej: updof) oraz wykładni dokonywanej przez urzędy skarbowe wyróżnić można trzy sytuacje, w których sprzedaż nieruchomości wiązać się będzie z powstaniem przychodu z działalności gospodarczej. Jest to:

1) sprzedaż nieruchomości wykorzystywanej w działalności gospodarczej (np. jako budynek fabryki czy biuro) i umieszczonej w ewidencji środków trwałych,
2) sprzedaż nieruchomości w wykonywaniu działalności gospodarczej, a więc gdy stanowi to przedmiot działalności przedsiębiorcy oraz
3) sprzedaż nieruchomości przez osobę prywatną, formalnie nieprowadzącą działalności gospodarczej, jednak ze względu na wykazywanie przez transakcję cech tej działalności, potraktowanej w ten sposób przez urząd skarbowy.

Sprzedaż nieruchomości wykorzystywanej w działalności gospodarczej

Przypadek sprzedaży nieruchomości wykorzystywanej w działalności gospodarczej reguluje art. 14 ust. 2 updof. Zgodnie z nim, przychodem z działalności gospodarczej są także (obok zysku z właściwej działalności firmy) przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą składników majątku będących środkami trwałymi ujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych. Wynika z tego, że jeśli wykorzystywana na potrzeby działalności gospodarczej nieruchomość nie została wprowadzona do ewidencji środków trwałych, sprzedaż jej nie będzie traktowana jako przychód z tej działalności. Przy określaniu wysokości przychodu odpowiednio stosuje się zasady ustalania przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej, a dochód uzyskany ze sprzedaży podlega opodatkowaniu łącznie z innymi dochodami uzyskanymi z działalności.

Wyjątek!
Powyższy przepis nie odnosi się jednak do przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą:

- budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku,
- lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu,
- gruntu lub udziału w gruncie albo
- prawa użytkowania wieczystego gruntu...