Szukaj
Wykop ten artykuł Dołącz do nas na Facebooku
REKLAMA

Ważne informacje w serwisie:




Aktualności:

wszystkie aktualności »

Artykuły: Interpretacje podatkowe, interpelacje poselskie, wyjaśnienia MF

20.07.2018

Zbycie nieruchomości - warunki ustalenia wysokości podatku są ściśle określone

Ustalenie kosztów uzyskania przychodów i kosztów zbycia nieruchomości ma zasadnicze znaczenie dla wysokości podatku, który trzeba będzie zapłacić, jeśli nieruchomość sprzedajemy za cenę wyższą od ceny zakupu. Ale warunki zaliczania wydatków do poszczególnych kategorii zostały w ustawie ściśle określone - i trzeba to brać pod uwagę planując transakcję. Publikujemy intepretację indywidualną, w której KIS dość dokładnie wykłada, jakie to są warunki.

 

Stan faktyczny

Dnia 13 lutego 2013 r. Wnioskodawca dokonał wraz z żoną kupna mieszkania wraz z udziałem w garażu wielostanowiskowym (NIERUCHOMOŚĆ NR 1), do majątku objętego wspólnością ustawową, za łączną kwotę 420.458,95 PLN. Zakup sfinansowany został w części z wpłaty własnej, w wysokości 130.458,95 PLN, w części natomiast z kredytu hipotecznego, w wysokości 290.000,00 PLN.

Opisaną powyżej nieruchomość małżonkowie sprzedali za kwotę 490.000,00 PLN, czego dowodem są dwa akty notarialne:

- przedwstępna umowa sprzedaży, zawarta dnia 26 czerwca 2017 r. – otrzymanie zadatku w wysokości 49.000,00 PLN,

-umowa sprzedaży oraz oświadczenie o ustanowieniu hipoteki, zawarta dnia 25 sierpnia 2017 r. – otrzymanie gotówki w wysokości 49.000,00 PLN oraz 392.000,00 PLN finansowane przez kredyt, z czego:

-250.495,37 PLN pokryło pozostałą do spłaty przez małżonków kwotę kredytu hipotecznego,

-141.504,63 PLN wpłynęło na rachunek bankowy małżonków.

Ponieważ odpłatne zbycie ww. nieruchomości nastąpiło przed upływem 5 lat, z faktem tym związany jest obowiązek podatkowy.

Z opisaną powyżej nieruchomością (NIERUCHOMOŚĆ NR 1) wiązały się poniesione przez małżonków dodatkowe koszty:

-cena zakupu zbywanej NIERUCHOMOŚCI NR 1 (wg aktu notarialnego) 420.458,95 PLN,

-taksa notarialna (wg aktu notarialnego) 1.225,00 PLN,

-podatek od towarów i usług (wg aktu notarialnego) 281,75 PLN,

-podatek od czynności cywilnoprawnych (wg aktu notarialnego) 19,00 PLN,

-opłata sądowa (wg aktu notarialnego) 560,00 PLN,

-koszty odsetek od kredytu zaciągniętego na zakup mieszkania (wg harmonogramu spłat) 38.737,86 PLN,

-koszty ubezpieczenia kredytu do momentu wpisu hipoteki (wg harmonogramu spłat) 607,71 PLN,

-pośrednictwo w zbyciu mieszkania (wg faktury) 7.503,00 PLN,

-ogłoszenie z ofertą sprzedaży w serwisie internetowym (potwierdzenie przelewu) 99,00 PLN,

-zakup płyty grzewczej do stałej zabudowy kuchennej, wykonanej w cenie mieszkania (wg faktury) 1.709,00 PLN,

-zakup piekarnika do stałej zabudowy kuchennej, wykonanej w cenie mieszkania (wg faktury) 1.899,00 PLN,

-wykonanie szafy wnękowej (wg umowy i potwierdzenia przelewów) 4.510,00 PLN,

-zakup rolet okiennych z montażem (wg umowy zlecenia) 3.290,00 PLN,

-trzy pożyczki z przeznaczeniem na remont mieszkania (wg umów) 25.302,00 PLN.

Koszty poniesione dla pozycji od 1 do 5 znajdują potwierdzenie w akcie notarialnym zakupu ww. nieruchomości.

Koszty odsetek od kredytu hipotecznego oraz jego ubezpieczenia (poz. 6 i 7) przedstawione są w Załączniku nr 1, zawierającym zestawienie zbiorcze rat kredytu na zakup NIERUCHOMOSCI NR 1 wraz z harmonogramami spłat.

Koszty z pozycji od 8 do 12 udokumentowane są stosownymi fakturami, umowami i potwierdzeniami przelewów – do okazania.

Jako potwierdzenie zakupu rolet okiennych wraz z montażem, wykazanych w pozycji 13, Zainteresowany przedstawia umowę zlecenia, opiewającą na łączną kwotę 3.290,00 PLN, płatną gotówką, z czego 900,00 PLN przy przyjmowaniu zlecenia w dniu 3 kwietnia 2013 r., natomiast 2.390,00 PLN w dniu wykonania usługi, tj. 10 kwietnia 2013 r. Niestety, Wnioskodawca nie dysponuje fakturą i na dzień dzisiejszy trudno byłoby mu ją uzyskać, gdyż dostawca usług nie prowadzi już działalności pod dotychczasowym adresem.

Pożyczki wykazane w pozycji 14 (łącznie 25.000,00 PLN + 302,00 PLN odsetek), których kopie stanowią Załącznik nr 3, zostały wykorzystane na wykonanie lub naprawę elementów stałych w trakcie kilkuletniego użytkowania mieszkania. W szczególności było to: dwukrotne malowanie mieszkania, tapetowanie, wymiana paneli podłogowych, remont łazienki oraz WC (wraz z naprawą wentylacji), wymiana zamków do drzwi, uszczelnianie drzwi i okien. Niestety, Zainteresowany nie posiada dowodów zakupu materiałów oraz wykonania usług, gdyż nie brał wówczas pod uwagę sprzedaży mieszkania, a co za tym idzie, nie widział potrzeby gromadzenia faktur.

Środki uzyskane ze sprzedaży NIERUCHOMOŚCI NR 1 małżonkowie przeznaczyli na własne cele mieszkaniowe; w szczególności były to:

-zakup mieszkania w stanie deweloperskim (NIERUCHOMOŚĆ NR 2), w dniu 6 września 2017 r. do majątku objętego wspólnością ustawową, za łączną kwotę 425.000,00 PLN. Zakup sfinansowany został w części z wpłaty własnej, w wysokości 127.500,00 PLN (z czego 2.000,00 PLN tytułem zadatku w dniu 3 lipca 2017 r. – na mocy umowy rezerwacyjnej z dnia 30 czerwca 2017 r., po otrzymaniu zadatku z tytułu sprzedaży NIERUCHOMOŚCI NR 1), w części natomiast z kredytu hipotecznego, w wysokości 297.500,00 PLN.

Pozostałe wydatki na cele mieszkaniowe związane z NIERUCHOMOŚCIĄ NR 2:

-taksa notarialna (wg aktu notarialnego) 1.200,00 PLN,

-podatek od czynności cywilnoprawnych (wg aktu notarialnego) 19,00 PLN,

-opłata sądowa (wg aktu notarialnego) 810,00 PLN,

-podatek VAT od opłaty sądowej (wg aktu notarialnego) 276,00 PLN,

-wynagrodzenie notariusza za złożenie wniosku wieczystoksięgowego z VAT (wg aktu notarialnego) 246,00 PLN,

-opłata za wykonanie operatu szacunkowego nabywanej nieruchomości (potwierdzenie przelewu) 385,00 PLN,

-inne wydatki, kwalifikujące się jako wydatki mieszkaniowe, poniesione od dnia podpisania aktu notarialnego przedwstępnej umowy sprzedaży NIERUCHOMOŚCI NR 1, do dnia podpisania ostatecznego aktu notarialnego jej sprzedaży, tj. od 26 czerwca 2017 do 24 sierpnia 2017 r. (wg faktur) 14.200,57 PLN,

-inne wydatki, kwalifikujące się jako wydatki mieszkaniowe, poniesione nie wcześniej niż 25 sierpnia 2017 r. (wg faktur) 40.534,44 PLN.

Wydatki na cele mieszkaniowe z pozycji 1-6 znajdują potwierdzenie w akcie notarialnym zakupu NIERUCHOMOŚCI NR 2. Wydatki z pozycji od 7 do 9 udokumentowane są potwierdzeniem przelewu oraz fakturami – do okazania.

Umowę przedwstępną sprzedaży NIERUCHOMOŚCI NR 1 – w formie aktu notarialnego – małżonkowie podpisali dnia 26 czerwca 2017 r., otrzymując pierwszą transzę płatności (zadatek), w wysokości 49.000,00 PLN. W jej następstwie, dnia 30 czerwca 2017 r. małżonkowie podpisali umowę rezerwacyjną na zakup NIERUCHOMOŚCI NR 2 (w stanie deweloperskim), uzyskując od dewelopera możliwość rozpoczęcia prac wykończeniowych. Za kwotę otrzymaną w formie zadatku małżonkowie wpłacili na konto dewelopera zadatek na zakup NIERUCHOMOŚCI NR 2 oraz dokonali pierwszych zakupów materiałów związanych z jej wykończeniem. Ponieważ NIERUCHOMOŚĆ NR 1 była miejscem zamieszkania małżonków, chcieli jak najszybciej wykończyć NIERUCHOMOŚĆ NR 2, by móc w niej zamieszkać niezwłocznie po przekazaniu NIERUCHOMOŚCI NR 1 jej nowemu właścicielowi. Opóźnienie rozpoczęcia prac wykończeniowych groziło nieukończeniem ich przed dniem przekazania NIERUCHOMOŚCI NR 1, a w konsekwencji dodatkowymi kosztami, związanymi z koniecznością wynajęcia mieszkania zastępczego na czas prac wykończeniowych.

Blisko 2-miesięczny okres pomiędzy podpisaniem aktu notarialnego umowy przedwstępnej sprzedaży, a aktem notarialnym ostatecznej sprzedaży NIERUCHOMOŚCI NR 1, wynikał z długotrwałego procesu kredytowego w banku nabywców mieszkania (okres urlopowy).

Pytania i stanowisko Wnioskodawcy

1. Czy koszty odsetek od kredytu, zaciągniętego na zakup mieszkania zbywanego przed upływem 5 lat od daty jego zakupu, oraz koszty ubezpieczenia tego kredytu do momentu wpisu hipoteki, małżonkowie mogą zaliczyć do kosztów związanych ze zbywaną nieruchomością?

2. Czy kwotę wydatkowaną na zakup rolet okiennych z montażem, do mieszkania zbywanego przed upływem 5 lat od daty jego zakupu, małżonkowie mogą zaliczyć do kosztów związanych ze zbywaną nieruchomością na podstawie stosownej umowy-zlecenia (nie dysponują fakturą)?

3. Czy pożyczki z przeznaczeniem na remont mieszkania, zbywanego przed upływem 5 lat od daty jego zakupu, małżonkowie mogą zaliczyć do kosztów związanych ze zbywaną nieruchomością na podstawie podpisanych „umów pożyczki na remont mieszkania” (nie dysponują potwierdzeniami wydatków w postaci faktur)?

4. Czy kwotę zakupu nowo nabywanej nieruchomości mieszkalnej, potwierdzoną aktem notarialnym, finansowaną w części kredytem hipotecznym, małżonkowie mogą w całości zaliczyć jako wydatek na cele mieszkaniowe?

5. Czy wydatki mieszkaniowe (udokumentowane fakturami), poniesione od dnia podpisania aktu notarialnego przedwstępnej umowy kupna/sprzedaży nabywanej nieruchomości, do dnia podpisania ostatecznego aktu notarialnego jej nabycia, małżonkowie mogą uwzględnić jako wydatek na cele mieszkaniowe?

Zdaniem Wnioskodawcy, podejmując decyzję o sprzedaży zamieszkiwanej przez małżonków nieruchomości (której zakup finansowali w części kredytem hipotecznym) przed upływem 5 lat i zakupie w jej miejsce, w celach mieszkaniowych, innej nieruchomości (której zakup również finansowali w części kredytem hipotecznym), małżonkowie brali pod uwagę m.in. obowiązujące przepisy podatkowe, zawarte w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W szczególności zwracali uwagę na zapisy zawarte w ww. ustawie, w Rozdziale 3 – Zwolnienia przedmiotowe – art. 21 pkt 131 oraz ust. 25, które precyzują rozumienie wydatków, o których mowa w pkt 131.

Bazując na powyższych zapisach ustawy, stanowisko ws. zamieszczonych przez Wnioskodawcę pytań o interpretację indywidualną przedstawia się jak poniżej.

Ad. 1.

Wśród wydatków na cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy o PIT, znajdują się: spłata kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości, na własne cele mieszkaniowe. Opisany warunek został przez małżonków spełniony. Nabywając nieruchomość zbywaną przed upływem 5 lat, zaciągnęli na ten cel kredyt mieszkaniowy, przed datą odpłatnego zbycia tej nieruchomości.

Zatem w kosztach poniesionych w związku z zakupem zbywanej nieruchomości małżonkowie powinni uwzględnić także koszty odsetek oraz koszty ubezpieczenia kredytu do momentu wpisu hipoteki. Są to faktyczne koszty, jakie zostały poniesione przez małżonków w związku z zakupem zbywanej nieruchomości. Małżonkowie uważają, że za podstawę do ustalenia wysokości odsetek przyjąć należy wydawany i aktualizowany przez bank harmonogram spłat, na podstawie którego pobierane były raty kredytu hipotecznego.

Podobną interpretację przepisów ustawy przyjął m.in. Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej z 18 września 2015 r., nr IPPB4/4511-884/15-2/MP. Zgodnie z nią, spłacany kredyt może dotyczyć mieszkania, które jest przedmiotem sprzedaży: „(...) wydatkowanie całości środków pieniężnych, uzyskanych ze sprzedaży lokalu mieszkalnego na spłatę kredytu zaciągniętego przez Wnioskodawczynię na zakup tego lokalu, będzie spełniać przesłanki, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i w konsekwencji uprawniać do skorzystania z przedmiotowego zwolnienia”.

Ad. 2.

Umowa-zlecenie zakupu i montażu rolet została przez małżonków opłacona i przyjęta do realizacji, czego potwierdzeniem jest podpis osoby przyjmującej zlecenie. Zawiera ona szczegółowy opis zamówionego produktu (rodzaj rolet, ilość szt., pomieszczenie). Płatność nastąpiła w gotówce, co zostało zapisane w umowie. Zlecenie zostało zrealizowane, podwyższając standard mieszkania. Jest to faktycznie poniesiony wydatek, który powinien zostać uwzględniony w kosztach uzyskania przychodu ze sprzedaży.

Ad. 3.

Zaciągnięte przez małżonków pożyczki miały wyraźnie sprecyzowany cel remontowy i w takim zostały wykorzystane. Co prawda nie są one potwierdzone fakturami, jednakże wydatki faktycznie miały miejsce. Były to wydatki konieczne, służące okresowej konserwacji mieszkania i podniesieniu jego standardu. Małżonkowie uważają, że powinny zostać uwzględnione w kosztach uzyskania przychodu ze sprzedaży.

Ad. 4.

Możliwość zaliczenia pełnej kwoty nowo nabywanej nieruchomości do wydatków na cele mieszkaniowe była dla małżonków podstawowym warunkiem przy podejmowaniu decyzji o sprzedaży dotychczas zamieszkiwanego przez nich mieszkania i kupna w to miejsce nowego. Małżonkowie kierowali się przy tym lekturą ustawy i zaufaniem do stosowania zawartych w niej zapisów. Ustawa nie wyklucza z wydatków na cele mieszkaniowe finansowania zakupu nowej nieruchomości w części z kredytu hipotecznego. Małżonkowie uważają, że pełną kwotę zakupu nowo nabywanej nieruchomości mieszkalnej powinni móc zaliczyć jako wydatek na cele mieszkaniowe. Uważają, że stanowisko odmienne naruszałoby podstawową zasadę zaufania obywatela do państwa prawa.

Wyrok w podobnej sprawie wydał Naczelny Sąd Administracyjny, oddalając skargę Dyrektora Izby Skarbowej, który częściowo odmówił podatniczce prawa do zwolnienia z podatku dochodowego przy sprzedaży nieruchomości. Zdaniem NSA, żeby uzyskać pełne prawo do zwolnienia, podatnik nie musi w ciągu dwóch lat wydać na nową nieruchomość dokładnie tych samych pieniędzy, które uzyskał ze sprzedaży poprzedniego lokum. Wystarczy, że zgadzają się kwoty uzyskane ze sprzedaży i wydane (II FSK 2067/10).

Ad. 5.

Ponieważ z chwilą podpisania przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego, w jej księgach wieczystych pojawia się wzmianka na temat jej sprzedaży, de facto jest to potwierdzenie woli obu stron do dokonania transakcji sprzedaży, warunkowanej spełnieniem zawartych w umowie zapisów. Przekazanie kwoty zadatku jest ponadto przekazaniem małżonkom pierwszej części przychodu ze sprzedaży. Otrzymując tę kwotę, małżonkowie przeznaczyli ją na zakup materiałów na cele mieszkaniowe, związane z zakupem nowo nabywanej nieruchomości. Z powyższych względów uważają, że kwoty wydatkowane na cele mieszkaniowe z otrzymanego zadatku, w okresie pomiędzy podpisaniem umowy przedwstępnej (akt notarialny) a podpisaniem umowy właściwej (akt notarialny), powinny zostać uwzględnione w poniesionych przez małżonków wydatkach na cele mieszkaniowe.

Stanowisko i uzasadnienie KIS

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest nieprawidłowe.

Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2018 r., poz. 200, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Dochodem ze źródła przychodów, jeżeli przepisy art. 24-25 oraz art. 30f nie stanowią inaczej, jest nadwyżka sumy przychodów z tego źródła nad kosztami ich uzyskania osiągnięta w roku podatkowym. Jeżeli koszty uzyskania przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą ze źródła przychodów (art. 9 ust. 2 ww. ustawy).

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

  • nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

  • spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

  • prawa wieczystego użytkowania gruntów,

− jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżel...

DOSTĘP DO PEŁNEJ TREŚCI SERWISU WWW.PODATKI.BIZ JEST BEZPŁATNY
WYMAGANE JEST JEDNAK ZALOGOWANIE DO SERWISU.
UŻYTKOWNICY ZALOGOWANI MOGĄ RÓWNIEŻ DODAWAĆ KOMENTARZE.

Jeżeli jeszcze nie jesteś zarejestrowany, zapraszamy
do wypełnienia krótkiego formularza rejestracyjnego.

REJESTRACJA

dla nowych użytkowników

LOGOWANIE

dla użytkowników podatki.biz

podaj e-mail:
wprowadź hasło:

zapomniałem hasła | problemy z logowaniem

DLACZEGO WARTO SIĘ ZAREJESTROWAĆ DO SERWISU PODATKI.BIZ?

Otrzymujesz całkowicie bezpłatny stały dostęp do wielu informacji, między innymi do:

  • ujednolicanych na bieżąco aktów prawnych (podatki, ubezpieczenia społeczne i działalność gospodarcza)
  • narzędzi: powiadamiania o nowych przepisach, zmianach w przepisach i terminach
  • kalkulatorów i baz danych
  • działów tematycznych zawierających poglębione informacje na interesujące Cię tematy; omówienia, odpowiedzi na najczęściej pojawiające się pytania
  • strony osobistej, na której znajdziesz aktualne informacje przeznaczone dla osoby o Twoim profilu zawodowym. Dodatkowo będziesz mógł edytować własną listę zakładek w celu szybszego docierania do szczegółowej informacji
  • newslettera informującego regularnie o wydarzeniach związanych z podatkami i działalnością gospodarczą

Czas rejestracji - ok. 1 min

Uwaga

Podczas rejestracji nie zbieramy żadnych szczegółowych danych personalnych i teleadresowych. W każdej chwili możecie usunąć trwale i bezpowrotnie dane dotyczące Waszego konta. Przed rejestracją prosimy o zapoznanie się z regulaminem »