Kiedy pada słowo „najem” pierwszym skojarzeniem bywa wynajmowanie mieszkania przez osobę fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej innej osobie fizycznej również nieprowadzącej działalności tego rodzaju. W obrocie gospodarczym wcale nierzadko bywają jednak przypadki wynajmowania mieszkań przez osobę fizyczną nieparającą się działalnością gospodarczą podmiotom działającym na tym polu.

W takim przypadku możemy mieć do czynienia z dwiema sytuacjami:

1. gdy mieszkanie wynajmowane jest na cele związane z prowadzeniem działalności gospodarczej wykonywanej przez taką firmę, np. biuro, gabinet itp.,
2. gdy mieszkanie wynajmowane jest co prawda podmiotowi gospodarczemu lecz z przeznaczeniem na zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych pracowników przedsiębiorcy.

Cele mieszkalne

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, zwolnione od tego podatku są usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe lub na rzecz agencji najmu, o których mowa w art. 22a ustawy z 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego.

Z zapisu tego wynika, że zwolnione z VAT są wyłącznie świadczenia w zakresie wynajmu nieruchomości na cele mieszkalne. Spełnienie przesłanek obiektywnych przez obiekt będący przedmiotem wynajęcia (cel mieszkalny), jak również subiektywnych polegających na przeznaczeniu lokalu wynajętego (cel mieszkalny), dają podstawę do zastosowania zwolnienia z VAT. Jeżeli więc najem będzie dotyczył celu innego niż mieszkalny świadczenie w tym zakresie nie będzie mogło skorzystać z ww. zwolnienia z VAT.

Zatem ze zwolnienia z VAT korzysta usługa wynajmu lub dzierżawy nieruchomości o charakterze mieszkalnym gdy są spełnione łącznie trzy warunki:

• świadczenie usługi następuje na własny rachunek,
• mieszkalny charakter nieruchomości,
• mieszkalny cel najmu lub dzierżawy.

Osoba prawna jako taka nie może mieć żadnych potrzeb mieszkaniowych. Nie jest zatem możliwe ich zaspokojenie. Sytuacja przedstawia się inaczej w przypadku gdy wynajem co prawda świadczony jest na rzecz podmiotu gospodarczego, lecz jego cel jest mieszkaniowy.

Wynajem mieszkania dla pracowników

Zdarza się, iż podmioty gospodarcze oferują swym pracownikom możliwość zakwaterowania a traktowane to bywa jako element wynagrodzenia. Wskazane jest w takim przypadku aby w umowie najmu zawartej pomiędzy podmiotem wynajmującym (osobą fizyczną) a firmą (najemcą) zostało jasno określone, iż nieruchomość została wynajęta na cele mieszkaniowe pracowników podmiotu gospodarczego. Jeżeli elementu tego zabraknie może się to obrócić przeciwko podnajmującemu podmiotowi gospodarczemu. Bowiem jak wspomniałem podmiot prowadzący działalność gospodarczą nie może mieć potrzeb mieszkaniowych i nie jest możliwe...