Wspólnoty mieszkaniowe - zasady działania, rachunkowość i podatki

W odpowiedzi na interpelację poselską Ministerstwo Finansów przedstawiło odpowiedzi na kilkanaście pytań, dotyczących zasad funkcjonowania, opodatkowania i rachunkowości wspólnot mieszkaniowych. Zachęcamy do lektury ministerialnych wyjaśnień, obejmujących dość szeroki zakres problemów rozwiązywanych na co dzień we wspolnotach.

Pytanie Nr 1

Jak dosłownie należy interpretować i rozumieć majątek wspólnoty mieszkaniowej: jako wartość budynku, czy też, jako środki finansowe zgromadzone na rachunku bankowym?

Zgodnie z art. 6 ustawy o własności lokali wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana. Takie sformułowanie należy uważać za równoznaczne ze stwierdzeniem, że wspólnota może być podmiotem praw i obowiązków w obrębie stosunków cywilnoprawnych, co oznacza, że może posiadać majątek odrębny od majątków właścicieli lokali. W skład tego majątku mogą jednak wejść jedynie prawa i obowiązki związane z gospodarowaniem nieruchomością wspólną, gdyż z przepisów ustawy o własności lokali wynika ograniczenie zakresu zdolności prawnej wspólnoty mieszkaniowej.

Na uzasadnienie powyższego należy odwołać się do judykatury, w szczególności mającej moc zasady prawnej uchwały Sądu Najwyższego z dnia 21 grudnia 2007 r., III CZP 65/07, i do wyroku Sądu Najwyższego z dnia 15 października 2008 r., I CSK 118/08. W świetle orzecznictwa Sądu Najwyższego wspólnota mieszkaniowa działając w ramach przyznanej jej zdolności prawnej, może nabywać do własnego majątku prawa i obowiązki, z zastrzeżeniem, iż zdolność ta jest ograniczona do praw i obowiązków związanych z zarządzaniem nieruchomością wspólną. Przepisy ustawy o własności lokali pozwalają stwierdzić, że do majątku wspólnoty wchodzą przede wszystkim uiszczane przez właścicieli lokali zaliczki w formie bieżących opłat na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz pożytki i inne dochody z nieruchomości wspólnej, mogą też wejść prawa wynikające z umów zawieranych przez nią w ramach gospodarowania nieruchomością wspólną. Wspólnota mieszkaniowa nie może natomiast skutecznie nabywać praw, które nie są związane z zarządzaniem nieruchomością wspólną, gdyż uprawnienia te przysługują nadal właścicielom lokali (współuprawnionym). Co więcej, gospodarowanie nieruchomością wspólną nie może być interpretowane w sposób rozszerzający.

W przywołanej uchwale siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 21 grudnia 2007 r., III CZP 65/07, wyjaśniono, że zdolność prawna wspólnoty mieszkaniowej ograniczona jest unormowaniami zawartymi w ustawie o własności lokali, w których mowa jest "o zarządzaniu nieruchomością wspólną" oraz "zarządzie nieruchomością wspólną". Poza tym w art. 17 ustawy o własności lokali uregulowana została odpowiedzialność wspólnoty mieszkaniowej za "zobowiązania" dotyczące nieruchomości wspólnej wynikające z jej normalnego funkcjonowania mieszczące się w granicach zwykłego zarządu, jak też czynności zakres ten przekraczające, w szczególności wymienione w art. 22 ust. 2 ustawa o własności lokali. Sąd wyprowadził z tego wniosek, że wspólnota mieszkaniowa może być podmiotem praw i obowiązków tylko związanych z zarządzaniem (gospodarowaniem) nieruchomością wspólną.

Sąd w wymienionym wyroku zwrócił także uwagę na fakt, iż wspólnota mieszkaniowa jest jednostką organizacyjną wyposażoną w zdolność prawną, a zatem, w myśl art. 331 Kodeksu cywilnego, jest osobą ustawową, do której znajdują odpowiednie zastosowanie przepisy o osobach prawnych. Według tego poglądu, wspólnota mieszkaniowa ma również zdolność sądową i procesową. Konsekwentnie, to wspólnota, a nie jej członkowie może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, za które ponosi odpowiedzialność. Za takim stanowiskiem przemawiają uregulowania zawarte w art. 6, 17 i 21 ustawy o własności lokali, z których wynika odrębność wspólnoty w stosunku do jej członków oraz jej podmiotowość, a to z kolei przesądza, że wspólnota może mieć własny majątek, którym odpowiada za zobowiązania zgodnie z art. 17 ustawy o własności lokali.

Podsumowując, należy stwierdzić, iż w skład majątku wspólnoty mieszkaniowej wchodzą prawa i obowiązki związane z gospodarowaniem jedynie nieruchomością wspólną, w tym środki finansowe zgromadzone przez wspólnotę na rachunku bankowym, w tym także te zgromadzone na rachunku bankowym „Fundusz remontowy”. Natomiast źródłem pochodzenia majątku finansowego wspólnoty mieszkaniowej są przychody pochodzące z działalności operacyjnej oraz z pozostałej działalności, także finansowej. Zatem źródłem pochodzenia majątku finansowego wspólnoty, zgromadzonego na jej rachunkach bankowych, są m.in. środki pieniężne wpłacane przez właścicieli lokali z tytułu zaliczek na pokrycie kosztów zarząd nieruchomością wspólną, a także środki pieniężne otrzymane przez wspólnotę z innych tytułów, tzn. z innych przychodów wspólnoty.

Pytanie Nr 2, 3 i 4

W jakim zakresie do funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych odnoszą się zapisy ustawy o podatku od spadków i darowizn, a także przepisy dotyczące podatku od wzbogacenia?

Czy w przypadku długotrwałego nie podejmowania uchwały wspólnoty mieszkaniowej dotyczącej określenia poboru wysokości opłat, właściciel lokalu działając bez tytułu prawnego tzn. stosownej aktualnej uchwały dokonywać będzie na rzecz wspólnoty opłat – dotknięty winien być sankcją uiszczenia podatku od spadków i darowizn, a to z uwagi na fakt, iż dokonywał on wpłat bez ważnego konkretnego tytułu prawnego?

Czy w sytuacji jak opisana powyżej, wspólnota mieszkaniowa jako podmiot zbiorowy winna odprowadzać podatek od wzbogacenia? Taką wykładnię stosują niektóre urzędy skarbowe oraz na takim stanowisku stoją niektóre sądy.
Podatnikiem podatku od spadków i darowizn zgodnie z przepisem art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (Dz. U. z 2017 r. poz. 833) są wyłącznie osoby fizyczne. W świetle powyższego nieodpłatne nabycie przez wspólnoty mieszkaniowe, które nie są osobami fizycznymi, ale jednostkami organizacyjnymi niemającymi osobowości prawnej, pozostają poza zakresem przepisów przedmiotowej ustawy o podatku od spadków i darowizn.

Ponadto należy zauważyć, że podatnikiem w podatku od spadków i darowizn jest nabywca (obdarowany) własności rzeczy lub praw majątkowych. Jeżeli zatem członek Wspólnoty będący osobą fizyczną dokona wpłat na rzecz Wspólnoty, ( np. bez ważnego konkretnego tytułu ), czynność taka jest neutralna z punktu widzenia przepisów ustawy o podatku od spadków i darowizn, a na osobie dokonującej wpłat nie spoczywa obowiązek zapłaty podatku od spadków i darowizn.

Pytanie Nr 5

Czy wspólnoty mieszkaniowe winny uiszczać podatek od udostępnienia powierzchni wspólnej budynku na cele reklamy, za które wspólnoty pobierają pieniądze?

Zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz.U. z 2016 poz. 1888 ze zm.), wolne od podatku są dochody m.in. wspólnot mieszkaniowych uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi – w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

W dniu 5 marca 2008 r. Minister Finansów wydał interpretację ogólną nr DD6/8213/11/KWW/07/MB7/82, w której wyjaśnione zostały wątpliwości związane z interpretowaniem wyżej wymienionego przepisu.

Ustosunkowując się zatem do pytania dotyczącego zasadności uiszczania przez wspólnoty mieszkaniowe podatku od odpłatnego udostępnienia powierzchni wspólnej budynku na cele reklamy, należy stwierdzić, iż najem powierzchni części wspólnej budynku pod reklamę nie stanowi gospodarki zasobami mieszkaniowymi, wobec czego dochody z tego tytułu podlegają opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych na zasadach ogólnych.

Ponadto wa...