Szukaj
Wykop ten artykuł Dołącz do nas na Facebooku
REKLAMA

Ważne informacje w serwisie:




Aktualności:

wszystkie aktualności »

Artykuły: Sprawy codzienne: spadki i darowizny, najem prywatny, nieruchomości, kupno-sprzedaż

09.05.2019

W relacji klient - deweloper to klient ryzykuje najbardziej

Pomimo umieszczenia środków na Otwartym Mieszkaniowym Rachunku Powierniczym, klient dewelopera narażony jest na całkowitą utratę pieniędzy w wielu przypadkach - np. upadłości dewelopera, nieprzeniesienia przez dewelopera na nabywcę własności lokalu lub domu w terminie określonym w umowie deweloperskiej, nierozpoczęcia przez dewelopera budowy albo braku kontynuacji budowy rozpoczętej, wypowiedzenia umowy o prowadzenie OMRP przez bank (w sytuacji np. zaprzestania budowy). Prace legislacyjne zmierzające do zmiany tej sytuacji ciągle trwają.

Interpelacja nr 27759 do ministra inwestycji i rozwoju, ministra finansów w sprawie ochrony środków finansowych przyszłych nabywców lokali i domów jednorodzinnych poprzez sankcjonowany przepisem przymus otwarcia rachunków powierniczych

Ustawą deweloperską nazywana jest powszechnie ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, która obowiązuje od przeszło sześciu lat. Zgodnie z ustawą deweloperską przedsiębiorcy mogą zaproponować swoim klientom rachunek powierniczy.

Celem ustawy deweloperskiej była ochrona środków finansowych przyszłych nabywców mieszkań i domów, które będą gromadzone na rachunkach powierniczych, ponieważ właśnie takiego typu rachunki powiernicze miały stanowić ochronę przyszłych nabywców lokali mieszkalnych. Miały służyć do rozliczeń pomiędzy nabywcą a deweloperem.

Ustawodawca nie sankcjonował żadną karą braku takiego rachunku powierniczego i niestety zdarza się, że deweloper nie zakłada w ogóle rachunku powierniczego, wskazując konto własne jako przedsiębiorcy, bo zapis w ustawie umożliwia mu takie działanie.

Takie konto nie posiada żadnego nadzoru w postaci zabezpieczeń kontrolnych wprowadzonych przez banki, które udzielają kredytów, a w przypadku kłopotów finansowych dewelopera wszystkie środki finansowe wpływające na konto są zabierane przez wierzycieli.

Jedynymi osobami najbardziej poszkodowanymi na ogół są młode małżeństwa z dziećmi, które biorąc udział w rządowym programie MdM, zwracając się do banku, przechodząc przez procedury „zdolności kredytowej”, oczekują zabezpieczeń dla siebie i dla swoich rodzin, a stają się „ofiarami” programów MdM.

Gdyby deweloperzy byli zmuszeni przy programach rządowych MdM, i nie tylko, tworzyć takie rachunki powiernicze, to przyszli nabywcy uniknęliby skomplikowanych i dramatycznych sytuacji, pełnych obaw i strachu.

Proszę odpowiedzieć:

1. Czy Ministerstwo Inwestycji i Rozwoju razem z Ministerstwem Finansów przewiduje korzystniejsze zmiany w ustawie deweloperskiej, które będą chronić i zabezpieczać interesy finansowe przyszłych nabywców nieruchomości lokalowych i domów jednorodzinnych?

2. Czy przyszli nabywcy lokali i domów jednorodzinnych mogą oczekiwać, że środki finansowe gromadzone na wskazanych rachunkach powierniczych będą służyły tylko do rozliczeń pomiędzy nabywcą a deweloperem?

Z poważaniem Poseł Marek Biernacki, Warszawa, 16 listopada 2018 r.

W odpowiedzi na przesłaną interpelację poselską nr 27759

Pana Posła Marka Biernackiego w sprawie ochrony środków finansowych przyszłych nabywców lokali i domów jednorodzinnych poprzez sankcjonowany przepisem przymus otwarcia rachunków powierniczych, Ministerstwo Finansów, po uzyskaniu informacji od Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, który podjął prace nad zmianą ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, przestawia poniższe stanowisko.

Zgodnie z art. 4 obecnie obowiązującej ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (tekst jedn. Dz.U. z 2017 r. poz. 1468 – dalej: „u.o.p.n.”) deweloper ma obowiązek zapewnić nabywcom co najmniej jeden z następujących środków ochrony:

1. zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy (zwany dalej „ZMRP”);

2. otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję ubezpieczeniową;

3. otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję bankową;

4. otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy (zwany dalej „OMRP”).

Ww. mieszkaniowe rachunki powiernicze to rachunki powiernicze w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Prawo bankowe (Dz.U. z 2016 r. poz. 1988, z późn. zm. służące gromadzeniu środków pieniężnych wpłacanych przez nabywcę na cele określone w umowie deweloperskiej. Mieszkaniowy rachunek powierniczy służy tylko do rozliczeń pomiędzy nabywcą a deweloperem.

Bank prowadzący otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy wypłaca deweloperowi zgromadzone na tym rachunku środki zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego określonego w umowie deweloperskiej.

Natomiast w przypadku zamkniętego rachunku powierniczego bank wypłaca deweloperowi zgromadzone na tym rachunku środki jednorazowo po przeniesieniu na nabywcę prawa własności lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego.

Przepisy u.o.p.n. weszły w życie 29 kwietnia 2012 r., jednakże obowiązek stosowania mieszkaniowych rachunków powierniczych nie obejmuje przedsięwzięć deweloperskich, których sprzedaż rozpoczęła się przed tą datą.

Przepisy u.o.p.n. nie zawierają sankcji za brak stosowania przez dewelopera, pomimo obowiązku ustawowego, jednego z wskazanych w art. 4 mieszkaniowych rachunków powierniczych.

Obecnie trwają prace legislacyjne nad przyjęciem pakietu instrumentów zmierzającego do wzmocnienia ochrony nabywców lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych. Prace legislacyjne prowadzone są przez Prezesa UOKiK na podstawie udzielonego w dniu 5 lutego 2018 r. przez Prezesa Rady Ministrów, Pana Mateusza Morawieckiego upoważnienia do opracowania, prowadzenia procesu uzgodnień, konsultacji publicznych i opiniowania oraz wniesienia do rozpatrzenia projektu ustawy o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Stosowny projekt ustawy został przygotowany przez Prezesa UOKiK i przekazany do uzgodnień i konsultacji w dniu 30 maja 2018. Projekt wraz z uzasadnieniem oraz Oceną Skutków Regulacji został zamieszczony na stronie Rządowego Centrum Legislacji pod nr UD 358. Do OSR zostały załączone analizy z badania rynku.

Celem rozwiązań zaproponowanych w projekcie, obok doprecyzowania lub uzupełnienia już istniejących regulacji, jest przede wszystkim zapewnienie efektywnej ochrony nabywców w relacjach z deweloperem, a w szczególności eliminacja ryzyka utraty przez nabywców środków finansowych dokonywanych na mieszkaniowe rachunki powiernicze (OMRP/ZMRP).

Ryzyko to wiąże się przede wszystkim z OMRP – rachunkiem najczęściej stosowanym przez deweloperów - i materializuje się w przypadku:

  • upadłości dewelopera,

  • nieprzeniesienia przez dewelopera na nabywcę własności lokalu lub domu w terminie określonym w umowie deweloperskiej,

  • nierozpoczęcia przez dewelopera budowy albo braku kontynuacji budowy rozpoczętej,

  • wypowiedzenia umowy o prowadzenie OMRP przez bank (w sytuacji np. zaprzestania budowy).

Rozwiązania prawne dotyczące postępowania upadłościowego wobec deweloperów wprowadzone do ustawy z dnia 28 lutego 2003 r. Prawo upadłościowe (tekst jedn. Dz. U. z 2017 r., poz. 2344 z późn. zm.) przez ustawę z dnia 15 maja 2015 r. Prawo restrukturyzacyjne (Dz. U. z 2017 r., poz. 1508), które weszły w życie 1 stycznia 2016 r., przyznają nabywcom lokalu lub domu pozycję analogiczną do sytuacji wierzycieli zabezpieczonych rzeczowo.

Nabywcy przysługuje zatem pierwszeństwo w zaspokojeniu z przedmiotu zabezpieczenia (nieruchomości) przed pozostałymi wierzycielami, którzy nie zostali w ten sposób zabezpieczeni. Zmiany te choć niewątpliwie korzystne z punktu widzenia ochrony interesów nabywców, należy uznać za niewystarczające, gdyż nadal istnieje ryzyko utraty przez nabywcę zarówno wpłaconych środków finansowych, jak i samej nieruchomości. Trzeba bowiem zwrócić uwagę, iż w przypadku ogłoszenia upadłości dewelopera przed zakończeniem inwestycji i podjęciu decyzji o likwidacji majątku dewelopera, środki zgromadzone na OMRP nigdy nie będą w całości zaspokajać wierzytelności nabywców, skoro mogą być przez dewelopera częściowo wykorzystywane (wynika to z konstrukcji prawnej OMRP). Nabywcy w takim przypadku nie odzyskają pełnych kwot bezpośrednio z OMRP, jeśli znajdowałaby się tam tylko część środków. Pozostałe kwoty nabywca może uzyskać z podziału sumy uzyskanej z likwidacji nieruchomości. Sumy uzyskane z likwidacji nieruchomości, na której prowadzone jest przedsięwzięcie deweloperskie, podlegają jednak podziałowi na zasadach ogólnych.

W takiej sytuacji, zaspokojenie roszczeń nabywców w pełnej wysokości byłoby w praktyce możliwe tylko wtedy, gdyby korzystali oni z pierwszeństwa zaspokojenia. Należy jednak podkreślić, iż w każdym przypadku, gdy deweloper prowadzi przedsięwzięcie deweloperskie ze środków pochodzących z kredytu, zgodnie z zasadą pierwszeństwa - prior tempore potior iure, hipoteka banku będzie miała pierwszeństwo przed zabezpieczeniem rzeczowym nabywcy. Jeżeli bank udzielił zgody na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego, nabywca ma pierwszeństwo przed bankiem w podziale tej sumy w zakresie, w jakim dokonał wpłat na poczet umowy. W sytuacji, gdy bank nie udzielił przedmiotowej zgody (nie ma takiego obowiązku), nabywca - pomimo że jest zabezpieczony rzeczowo – będzie mógł uzyskać zaspokojenie z nieruchomości dopiero po zaspokojeniu roszczeń banku. Istnieje zatem ryzyko utraty przez nabywcę wszystkich środków wpłaconych na rzecz dewelopera.

Zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy (ZMRP) gwarantuje nabywcy zwrot całości wpłaconych przez niego środków zarówno w przypadku upadłości dewelopera, jak i w przypadku uchylenia się przez niego od spełnienia ciążących na nim, a wynikających z umowy deweloperskiej, świadczeń. W przypadku nieprzeniesienia przez dewelopera własności lokalu lub domu w terminie określonym w umowie deweloperskiej nabywca może odstąpić od umowy deweloperskiej na podstawie art. 29 ust. 1 pkt 6 u.o.p.n. W takiej sytuacji strony powinny zwrócić sobie to co świadczyły. Na ZMRP będą wszystkie środki wpłacone przez nabywcę i nabywca otrzyma je w całości. Tak również stanie się w przypadku, gdy deweloper nie rozpoczyna budowy albo nie kontynuuje rozpoczętej. W tej sytuacji realizacja roszczenia nabywcy o ustanowienie odrębnej własności lokalu i przeniesienie jego własności nie będzie możliwa nawet w trybie art. 1047 k.p.c. w zw. 64 k.c. Brak bowiem fizycznie przedmiotu umowy deweloperskiej. Zatem jedynym wyjściem jakie pozostaje w takiej sytuacji, jest zwrot środków wpłaconych na MRP (zwrot pełnych sum wpłaconych przez nabywcę gwarantuje ZMRP).

Ponadto w ww. przypadku uchylenia się przez dewelopera od spełnienia ciążących na nim, a wynikających...

DOSTĘP DO PEŁNEJ TREŚCI SERWISU WWW.PODATKI.BIZ JEST BEZPŁATNY
WYMAGANE JEST JEDNAK ZALOGOWANIE DO SERWISU.
UŻYTKOWNICY ZALOGOWANI MOGĄ RÓWNIEŻ DODAWAĆ KOMENTARZE.

Jeżeli jeszcze nie jesteś zarejestrowany, zapraszamy
do wypełnienia krótkiego formularza rejestracyjnego.

REJESTRACJA

dla nowych użytkowników

LOGOWANIE

dla użytkowników podatki.biz

podaj e-mail:
wprowadź hasło:

zapomniałem hasła | problemy z logowaniem

DLACZEGO WARTO SIĘ ZAREJESTROWAĆ DO SERWISU PODATKI.BIZ?

Otrzymujesz całkowicie bezpłatny stały dostęp do wielu informacji, między innymi do:

  • ujednolicanych na bieżąco aktów prawnych (podatki, ubezpieczenia społeczne i działalność gospodarcza)
  • narzędzi: powiadamiania o nowych przepisach, zmianach w przepisach i terminach
  • kalkulatorów i baz danych
  • działów tematycznych zawierających poglębione informacje na interesujące Cię tematy; omówienia, odpowiedzi na najczęściej pojawiające się pytania
  • strony osobistej, na której znajdziesz aktualne informacje przeznaczone dla osoby o Twoim profilu zawodowym. Dodatkowo będziesz mógł edytować własną listę zakładek w celu szybszego docierania do szczegółowej informacji
  • newslettera informującego regularnie o wydarzeniach związanych z podatkami i działalnością gospodarczą

Czas rejestracji - ok. 1 min

Uwaga

Podczas rejestracji nie zbieramy żadnych szczegółowych danych personalnych i teleadresowych. W każdej chwili możecie usunąć trwale i bezpowrotnie dane dotyczące Waszego konta. Przed rejestracją prosimy o zapoznanie się z regulaminem »