VAT przy prywatnym najmie mieszkania

Możliwe są przypadki, że prowadzący działalność gospodarczą podatnik VAT posiada, odrębny od majątku służącego do wykonywania tejże działalności, majątek osobisty. Majątek ten może stanowić mieszkanie czy garaż. W takim wypadku powstaje pytanie czy vatowiec prowadzący działalność gospodarczą wynajmujący nieruchomość wchodzącą w skład jego prywatnego majątku może być z tego tytułu zobowiązany do rozliczania VAT od najmu jako składnika działalności gospodarczej.

Odpowiedź na to pytanie zawarta jest w art. 15 ust. 2 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług. Zgodnie z tym przepisem działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zapis ten wskazuje, że na gruncie VAT każde wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych jest dla tego podatku uznawane za działalność gospodarczą. Zatem prywatny najem jest w świetle ustawy o VAT przedmiotem opodatkowania tym podatkiem. Oznacza to, że przychody z prywatnego najmu muszą zostać doliczone do pozostałych przychodów osiągniętych przez podatnika z tytułu działalności gospodarczej.

W związku z tym, że najem prywatny nie może zostać wyodrębniony z działalności gospodarczej opodatkowanej VAT, możliwe a wręcz konieczne jest wyróżnienie w tym kontekście trzech kategorii podatników tego podatku:

• podatników czynnych,
• podatników zwolnionych przedmiotowo,
• podatników zwolnionych podmiotowo.

Podatnik czynny

Ta grupa podatników zobowiązana jest do rozliczenia tego podatku. Oznacza to, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT w zakresie w jakim towary i usługi wykorzystywane są do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Aby skorzystać z tego prawa vatowcy mają obowiązek dopełnić określonych w omawianej ustawie obowiązków ewidencyjnych.

Na podstawie art. 109 ust. 1 w zw. z art. 109 ust. 3 ww. ustawy podatnicy, z wyjątkiem podatników wykonujących wyłącznie czynności zwolnione od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 (zwolnienie przedmiotowe) oraz podatników, u których sprzedaż jest zwolniona z VAT na podstawie art. 113 ust. 1 lub 9 (zwolnienie podmiotowe), mają obowiązek prowadzić ewidencj...