Szukaj
Wykop ten artykuł Dołącz do nas na Facebooku
REKLAMA

Ważne informacje w serwisie:




Aktualności:

wszystkie aktualności »

Artykuły: Zobowiązania podatkowe, czyli jak płacić podatki

25.07.2016

Sprzedaż nieruchomości a PIT. Dla kogo ulga mieszkaniowa?

Pytanie podatnika: Czy Wnioskodawca może skorzystać z ulgi mieszkaniowej na własne cele mieszkaniowe kupując dwie nieruchomości jedną w Wielkiej Brytanii, drugą w Polsce?

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA
Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2015 r. poz. 613 ze zm.) oraz § 5 pkt 2 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. z 2015 r. poz. 643) – Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z 11 kwietnia 2016 r. (data otrzymania 15 kwietnia 2016 r.), uzupełnionym 23 czerwca 2016 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania dochodu ze sprzedaży nieruchomości nabytej w spadku w części dotyczącej:

  • zaliczenia do wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe wydatków poniesionych na zakup nieruchomości mieszkalnej w Wielkiej Brytanii, spłatę kredytu zaciągniętego na zakup nieruchomości mieszkalnej w Wielkiej Brytanii – jest prawidłowe,
  • braku możliwości zaliczenia do wydatków na własne cele mieszkaniowe kwoty przeznaczonej na wpłatę kaucji na poczet kredytu – jest prawidłowe,
  • uznania za wydatki poniesione na własne cele mieszkaniowe wydatków poniesionych na zakup nieruchomości w Polsce, wydatków związanych ze sprzedażą nieruchomości w Polsce ¬– jest nieprawidłowe,
  • sposobu przeliczenia wydatków poniesionych na spłatę kredytu – jest nieprawidłowe,
  • rozliczenia sprzedaży nieruchomości w zeznaniu PIT-38 – jest nieprawidłowe,
  • zaliczenia całości spłaty kredytu zaciągniętego z osobą trzecią do wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe – jest nieprawidłowe,
  • sposobu dokumentowania wydatków na własne cele mieszkaniowe – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE
W dniu 15 kwietnia 2016 r. otrzymano ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania dochodu ze sprzedaży nieruchomości nabytej w spadku.
W związku z brakami formalnymi stwierdzonymi we wniosku, pismem z 14 czerwca 2016 r. wezwano Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku. Uzupełnienia dokonano 23 czerwca 2016 r.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:
W sierpniu 2013 r. Wnioskodawca otrzymał w spadku nieruchomość (spadkodawca zmarł 24 sierpnia 2013 r.). Wnioskodawca zamierza sprzedać tę nieruchomość przed upływem pięciu lat, a otrzymane w ten sposób środki finansowe chce przeznaczyć w części na zakup nieruchomości w Wielkiej Brytanii, w części na zakup nieruchomości w Polsce, dokładnie w miejscowości J.G. Wnioskodawca zamierza kupić w Polsce lokal mieszkalny w bloku, natomiast w Wielkiej Brytanii zamierza kupić domek lub mieszkanie w zależności od ceny (tylko i wyłącznie budynki mieszkalne).
Wnioskodawca chce zakupić nieruchomość mieszkaniową w Wielkiej Brytanii aby tam zamieszkać, a mieszkanie zakupione w Polsce będzie przeznaczone w przyszłości dla małoletniej córki.
Na obecną chwilę Wnioskodawca mieszka w Wielkiej Brytanii, po sprzedaży nieruchomości w dalszym ciągu będzie tam mieszkał.

W związku z powyższym zdarzeniem zadano następujące pytania.
Jakie są warunki niezbędne do skorzystania z ulgi określonej w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?, tj.:

  1. Czy przychód otrzymany z odpłatnego zbycia nieruchomości będzie zwolniony z podatku dochodowego w razie przeznaczenia go na zakup dwóch nieruchomości, jednej w Wielkiej Brytanii, jednej w Polsce?
  2. Czy aby skorzystać z ulgi możliwe jest przeznaczenie dochodu ze sprzedaży odziedziczonej nieruchomości na wpłatę kaucji na poczet kredytu, który dopiero zostanie zaciągnięty w Wielkiej Brytanii?
  3. Czy aby skorzystać z ulgi należy koniecznie najpierw zaciągnąć kredyt na zakup nieruchomości położonej w Wielkiej Brytanii a dopiero po fakcie środki finansowe ze sprzedaży odziedziczonej nieruchomości w Polsce przeznaczyć na spłatę kredytu w Wielkiej Brytanii?
  4. Czy koszty związane ze zbyciem odziedziczonej nieruchomości (takie jak wycena przez rzeczoznawcę, prowizje pośredników, koszty ogłoszeń w prasie) oraz koszty związane z zakupem nowej bądź nowych dwóch nieruchomości (takie jak mortrage, prawnicy, banki i wszystkie wydatki poniesione przez podatnika przy sprzedaży odziedziczonej nieruchomości i kupnie nowej) będą uznane jako wydatki poniesione na własne cele mieszkaniowe w rozumieniu art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?
  5. W jaki sposób powinny być udokumentowane ww. wydatki? Jakie dokumenty z Wielkiej Brytanii będą niezbędne do prawidłowego udokumentowania zakupu nieruchomości? Czy niezbędne jest tłumaczenie dokumentów z Wielkiej Brytanii przez tłumacza przysięgłego?
  6. W którym momencie i według kursu, z jakiego dnia, należy przeliczyć kredyt zaciągnięty w obcej walucie, który ma zostać spłacony przychodem uzyskanym z odpłatnego zbycia odziedziczonej nieruchomości?
  7. Czy nieruchomość w Polsce może być okresowo podnajmowana?
  8. Jaki wpływ na zwolnienie z opodatkowania miałoby zaciągnięcie kredytu w Wielkiej Brytanii przez podatnika ze współkredytobiorcą, który nie jest spokrewniony z Wnioskodawcą?

Zdaniem Wnioskodawcy, przychód otrzymany z odpłatnego zbycia nieruchomości odziedziczonej w spadku będzie zwolniony z podatku dochodowego, gdyż zostanie on przekazany na zakup dwóch nieruchomości, jednej w Polsce w J.G., a drugiej w Wielkiej Brytanii na cele mieszkaniowe.

Wnioskodawca uważa, że dochód uzyskany ze sprzedaży odziedziczonej nieruchomości nie może zostać przeznaczony na wpłatę kaucji dla otrzymania kredytu na zakup nieruchomości położonej w Wielkiej Brytanii. Zdaniem podatnika dla uzyskania zwolnienia z opodatkowania konieczne jest zaciągnięcie kredytu na zakup nieruchomości w Wielkiej Brytanii przed sprzedażą odziedziczonej nieruchomości. Ponadto Wnioskodawca zaliczyłby do wydatków na cele mieszkaniowe wszystkie koszty związane ze zbyciem odziedziczonej nieruchomości oraz nabyciem nowej (takie jak wycena przez rzeczoznawcę, prowizje pośredników, koszty ogłoszeń w prasie, koszty notarialne, prowizje bankowe) na podstawie faktur wystawionych imiennie na podatnika. W opinii Wnioskodawcy, do udokumentowania wydatków na spłatę kredytu zaciągniętego w Wielkiej Brytanii wystarczy umowa kredytowa przetłumaczona na język polski (bez konieczności tłumaczenia przysięgłego) oraz potwierdzenie częściowej wcześniejszej spłaty kredytu wystawione przez bank. Dla przeliczenia wartości spłacanego kredytu na walutę polską (w celu odliczenia od dochodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości) należy przyjąć średni kurs NBP z dnia spłaty kredytu. Dokumentem potwierdzającymi zakup nieruchomości w Wielkiej Brytanii będzie disposition czyli przetłumaczony na język polski przez tłumacza przysięgłego dokument przekazujący dom w posiadanie kupującego (odpowiednik aktu notarialnego w Polsce). Według Wnioskodawcy, może on okresowo podnajmować mieszkanie zakupione w J.G. i jednocześnie skorzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Według Wnioskodawcy, nie ma znaczenia czy kredyt będzie zaciągał sam czy z osobą trzecią. Dla rozliczenia dochodu uzyskanego ze zbycia odziedziczonej nieruchomości wystarczy złożenie PIT-u 38.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest częściowo prawidłowe a częściowo nieprawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.) – podlegającym opodatkowaniu źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

  1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
  2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
  3. prawa wieczystego użytkowania gruntów

-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W świetle powyższego przepisu każda czynność prawna, której przedmiotem jest odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości stanowi źródło przychodów, jeżeli zostanie dokonana w określonym czasie, tj. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.

W przypadku nabycia nieruchomości (udziału w nieruchomości) w drodze spadku pięcioletni termin, o którym mowa powyżej winien być liczony od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło otwarcie spadku czyli śmierć spadkodawcy.

Zgodnie bowiem z art. 924 i 925 ww. ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2016 r. poz. 380 ze zm.) – spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, natomiast spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku. Oznacza to, że z chwilą śmierci należące do spadkodawcy prawa i obowiązki stają się spadkiem, który podlega przepisom prawa spadkowego, a data śmierci (chwila śmierci) spadkodawcy ustala, kto staje się spadkobiercą oraz co wchodzi w skład masy spadkowej. Z kolei postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku lub akt poświadczenia dziedziczenia potwierdzają jedynie prawo spadkobiercy do tego spadku od momentu jego otwarcia. Istotny zatem dla podatku dochodowego jest dzień otwarcia spadku, czyli data śmierci spadkodawcy.

Odnosząc zatem powyższe uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy stwierdzić należy, że do nabycia przez Wnioskodawcę nieruchomości doszło 24 sierpnia 2013 r. w dacie śmierci spadkodawcy. Zatem to ta data ma znaczenie dla liczenia okresu 5 lat, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy.

Zatem jeśli sprzedaż nieruchomości nastąpi przed 1 stycznia 2019 r., tj. przed upływem pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie nieruchomości w spadku, to sprzedaż ta będzie stanowiła źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przy sprzedaży zastosowanie znajdą przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009 r.

I tak w myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w ww. brzmieniu – od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy – podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością np. koszty ogłoszeń w prasie, koszty biura pośrednictwa obrotu nieruchomościami). Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć zatem związek przyczynowo-skutkowy.

Mając powyższe przepisy na uwadze stwierdzić należy, że Wnioskodawca będzie mógł obniżyć przychód o koszty odpłatnego zbycia takie jak, wycena sprzedawanej nieruchomości przez rzeczoznawcę, prowizje pośredników, koszty ogłoszeń w prasie.

Stosownie natomiast do art. 22 ust. 6d ww. ustawy – za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6d ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

Podsumowując, podstawę obliczenia podatku stanowi dochód, czyli różnica pomiędzy przychodem uzyskanym ze sprzedaży nieruchomości (ustalonym zgodnie z art. 19) a kosztami uzyskania tego przychodu, ustalonymi w niniejszej sprawie zgodnie z art. 22 ust. 6d ustawy.

W myśl art. 30e ust. 4 ww. ustawy – po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 (PIT-39), wykazać:

  1. dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
  2. dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Należny podatek wynikający z tego zeznania jest płatny w terminie do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym (art. 45 ust. 4 pkt 4 w związku z a...

DOSTĘP DO PEŁNEJ TREŚCI SERWISU WWW.PODATKI.BIZ JEST BEZPŁATNY
WYMAGANE JEST JEDNAK ZALOGOWANIE DO SERWISU.
UŻYTKOWNICY ZALOGOWANI MOGĄ RÓWNIEŻ DODAWAĆ KOMENTARZE.

Jeżeli jeszcze nie jesteś zarejestrowany, zapraszamy
do wypełnienia krótkiego formularza rejestracyjnego.

REJESTRACJA

dla nowych użytkowników

LOGOWANIE

dla użytkowników podatki.biz

podaj e-mail:
wprowadź hasło:

zapomniałem hasła | problemy z logowaniem

DLACZEGO WARTO SIĘ ZAREJESTROWAĆ DO SERWISU PODATKI.BIZ?

Otrzymujesz całkowicie bezpłatny stały dostęp do wielu informacji, między innymi do:

  • ujednolicanych na bieżąco aktów prawnych (podatki, ubezpieczenia społeczne i działalność gospodarcza)
  • narzędzi: powiadamiania o nowych przepisach, zmianach w przepisach i terminach
  • kalkulatorów i baz danych
  • działów tematycznych zawierających poglębione informacje na interesujące Cię tematy; omówienia, odpowiedzi na najczęściej pojawiające się pytania
  • strony osobistej, na której znajdziesz aktualne informacje przeznaczone dla osoby o Twoim profilu zawodowym. Dodatkowo będziesz mógł edytować własną listę zakładek w celu szybszego docierania do szczegółowej informacji
  • newslettera informującego regularnie o wydarzeniach związanych z podatkami i działalnością gospodarczą

Czas rejestracji - ok. 1 min

Uwaga

Podczas rejestracji nie zbieramy żadnych szczegółowych danych personalnych i teleadresowych. W każdej chwili możecie usunąć trwale i bezpowrotnie dane dotyczące Waszego konta. Przed rejestracją prosimy o zapoznanie się z regulaminem »