Sprzedaż działki z rozpoczętą budową a VAT

W obrocie gospodarczym nie należą do rzadkości transakcje dotyczące działek gruntowych. Jedne z nich są terenami rolnymi, inne terenami przeznaczonymi pod zabudowę. Zdarzają się też takie, na których rozpoczęta została budowa, a właściciel zdecydował się ich pozbyć ponieważ np. zmienił profil działalności. Przy takiej transakcji mogą niekiedy powstać problemy z ustaleniem właściwej dla niej stawki VAT. Sytuacje takie występują, gdy sprzedawana jest działka z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, dla których to obiektów ustawodawca w określonych przypadkach przewidział możliwość zastosowania 8% stawki VAT. Ma to miejsce w przypadku objęcia ich społecznym programem mieszkaniowym co dotyczy budynków jednorodzinnych o powierzchni nie przekraczającej 300 m2 i lokali mieszkalnych nie większych niż 150 m2.

Zgodnie z art. 41 ust. 12 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług stawkę podatku w wysokości 8% stosuje się do dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji lub przebudowy obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym. Ustawodawca posłużył się terminem „obiekt budowlany” z czego wynika, że budynek spełniać musi definicję obiektu budownictwa mieszkaniowego zgodnie z rozporządzeniem Rady Ministrów z 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) stanowiącym systematyczny wykaz obiektów budowlanych. W myśl PKOB obiektem budowlanym jest konstrukcja trwale połączona z gruntem, wykonana z materiałów budowlanych i elementów składowych, stanowiąca wynik prac budowlanych. Budynkiem jest natomiast zadaszony obiekt budowlany wraz z wbudowanymi instalacjami i urządzeniami technicznymi wykorzystywany dla potrzeb stałych, przeznaczony do przebywania ludzi, zwierząt lub ochrony przedmiotów.

Zwrócić należy uwagę na pismo GUS z 19 kwietnia 1999 r., nr SRI-4-WSK-12-535/99. Pomimo, iż wydane pod rządami nieobowiązującej już Klasyfikacji Obiektów Budowlanych jego autor nie uznał go za nieaktualne. Wskazano w nim, że obiekt budowlany którego budowa została rozpoczęta a po zmianie właściciela będzie ona kontynuowana może być klasyfikowany według KOB. Jeżeli zatem w momencie sprzedaży obiekt budowlany był wznoszony na podstawie prawomocnej decyzji administracyjnej zezwalającej na budowę budynku określonego rodzaju jest on tego rodzaju budynkiem w określonym stopniu zaawansowania robót budowlanych.

W świetle tej opinii za budynek uznany być może stan prac nawet bardzo odległy od efektu finalnego. Przykładowo nawet jeżeli inwestycja była na początkowym etapie realizacji i przygotowano zaledwie:

• tymczasową organizację ruchu na czas budowy,
• budowę przyłącza budynku do sieci gazowej, wodno-kanalizacyjnej i elektroenergetycznej

mogła zostać uznana za budynek.

8 czy 23% stawka VAT?

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich obiektów z podstawy opodatkowania nie wyo...