Rozbiórka budynku - amortyzacja jednorazowo w koszty

1. Czy niezamortyzowana wartość rozbieranych budynków może zostać zaliczona jednorazowo do kosztów uzyskania przychodów w dacie zakończenia likwidacji? 2. Czy koszty rozbiórki budynków będą kosztami bezpośrednio związanymi z budową nowych budynków, a zatem będą składową wartości początkowej nowo wytworzonych budynków stanowiących zarówno środki trwałe Spółki, jak i produkty?

Zdarzenie przyszłe

Spółka prowadzi działalność gospodarczą w zakresie budowy nowych budynków mieszkalnych i usługowych przeznaczonych na sprzedaż (działalność deweloperska) oraz w zakresie wynajmu nieruchomości stanowiących majątek trwały Spółki. Spółka jest czynnym podatnikiem VAT.

Spółka jest właścicielem między innymi zespołu budynków, które znajdują się w ewidencji środków trwałych i podlegają amortyzacji na zasadach określonych w ustawie o podatku dochodowym od osób prawnych. Niewielka część tych budynków jest wykorzystywana bezpośrednio przez Spółkę na własne potrzeby (biura), pozostała część jest wynajmowana podmiotom zewnętrznym.

Budynki zostały wybudowane w latach: 1951, 1970, 1979, 1990 (własnością Spółki stały się w roku 2006 poprzez wniesienie aportem) oraz w roku 2009 (budynek wybudowany przez Spółkę). Większość z tych budynków wymaga remontu. Przedmiotowe budynki nie były modernizowane.

Po przeprowadzonej analizie Spółka uznała, że bardziej ekonomiczne będzie wyburzenie budynków i wybudowanie w ich miejscu nowych, które będą miały następującą charakterystykę:

budynki o charakterze usługowym pod wynajem - spółka zamierza przyjąć je do ewidencji środków trwałych i wynajmować,

budynki z jednostkami aparthotelowymi przeznaczonymi do sprzedaży w ramach działalności deweloperskiej - takie budynki Spółka traktuje jako produkty.

W związku z planowaną inwestycją rozbiórce muszą zostać poddane wszystkie budynki znajdujące się na danej nieruchomości, bez względu na stan techniczny i datę oddania do użytkowania.

Istotny element opisu zdarzenia przyszłego zawarto także w stanowisku, gdzie wskazano że wyburzenie budynków nie wiąże się ze zmianą rodzaju prowadzonej działalności.

Pytania i stanowisko podatnika

1. Czy niezamortyzowana wartość rozbieranych budynków może zostać zaliczona jednorazowo do kosztów uzyskania przychodów w dacie zakończenia likwidacji?

2. Czy koszty rozbiórki budynków będą kosztami bezpośrednio związanymi z budową nowych budynków, a zatem będą składową wartości początkowej nowo wytworzonych budynków stanowiących zarówno środki trwałe Spółki, jak i produkty?

Zdaniem Wnioskodawcy:

Ad. 1

Stosownie do postanowień art. 15 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Stosownie, zaś do postanowień art. 16 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, nie uważa się za koszty uzyskania przychodów strat powstałych w wyniku likwidacji nie w pełni umorzonych środków trwałych, jeżeli środki te utraciły przydatność gospodarczą na skutek zmiany rodzaju działalności. W konsekwencji, zatem wszystkie straty powstałe w wyniku likwidacji nie w pełni umorzonego środka trwałego z innych powodów niż zmiana rodzaju działalności gospodarczej przez podatnika, stanowią koszty uzyskania przychodów.

Z uwagi na fakt, że wyburzenie budynków nie wiąże się ze zmianą rodzaju prowadzonej działalności, lecz z rozpoczęciem nowych inwestycji jaką jest budowa nowych budynków w ramach dotychczasowego zakresu działalności Spółki, zdaniem Wnioskodawcy, w przedmiotowym stanie faktycznym (winno być: zdarzeniu przyszłym) nie będzie miał zastosowania przepis art. 16 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Konkludując, niezamortyzowana wartość zlikwidowanych środków trwałych winna stanowić koszt uzyskania przychodu w dacie zakończenia likwidacji.

Ad.2.

Kosztem wytworzenia - zgodnie z art. 16g ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych - jest wartość, w cenie nabycia, zużytych do wytworzenia środków trwałych: rzeczowych składników majątku i wykorzystanych usług obcych, kosztów wynagrodzeń za prace wraz z pochodnymi i inne koszty dające się zaliczyć do wartości wytworzonych środków trwałych. Pojęcie „inne koszty” jest nieograniczonym katalogiem, do którego zaliczyć można wszelkie koszty związane bezpośrednio lub pośrednio z wytworzeniem nowego środka trwałego, które nie mogą być zaliczone do żadnej konkretnej kategorii kosztów wymienionych w art. 16g ust. 4 ww. ustawy.

Z przytoczonych regulacji wynika, że na wartość początkową środka trwałego składają się wszystkie koszty poniesione w ...