Podwyższona do 10% stawka amortyzacji lokalu niemieszkalnego - jak udokumentować używanie?

Podatnicy mają prawo w niektórych sytuacjach indywidualnie określić stawkę amortyzacji. W przypadku używanych lokali niemieszkalnych, dla których maksymalna stawka amortyzacji wynosi nawet 10% (przy normatywnej stawce 2,5%) w grę wchodzą spore korzyści podatkowe. Ale ustawa o podatku dochodowym nie reguluje kwestii dokumentowania okresu używania lokalu niemieszkalnego - a właśnie ten okres ma zasadnicze znaczenie dla ustalenia wysokości stawki. Jak wobec tego ma fakt i okres używania udokumentować podatnik?

Zdarzenie przyszłe

Wnioskodawczyni prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą m.in. w zakresie zakupu, najmu i dzierżawy nieruchomości, zgodnie z PKD nr …Z (wpisany do ewidencji CEIDG).

W ramach prowadzonej działalności gospodarczej, w grudniu 2019 r. Wnioskodawczyni zamierza dokonać zakupu lokalu, który będzie wykorzystywany w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Lokal mieści się w budynku w R.

Powstanie budynku datuje się na rok 1899. Budynek, w którym znajduje się lokal niemieszkalny stanowi zabytek wpisany do Gminnej Ewidencji Zabytków Miasta zgodnie z Zarządzeniem Prezydenta Miasta z dnia 12 marca 2019 r.

Pierwszy wpis w księdze gruntowej pochodzi z 1899 r. i dotyczy parceli budowlanej oznaczonej numerem katastralnym nr…., należącej wówczas do L.S.

Wiedzę na temat historii kamienicy Wnioskodawczyni czerpie z ogólnodostępnych stron internetowych oraz dokumentów Urzędu Miasta.

Budynek przez wiele lat był wykorzystywany zarówno w celach mieszkalnych jak i niemieszkalnych. Kamienica przetrwała drugą wojnę światową, po której kilkakrotnie zmieniała właścicieli. Budynek jest jednopiętrowy i był wykorzystywany jako budynek mieszkalny (I piętro) oraz usługowo-handlowy (parter). W 2016 r. kamienica została nabyta przez prywatnego inwestora, który przeprowadza „remont i przebudowę budynku usługowo-handlowo-mieszkalnego” zgodnie z decyzją prezydenta Miasta Nr …. z dnia 9 listopada 2016 r.

Po wykonaniu robót inwestor będzie dokonywał sprzedaży mieszkań i lokali użytkowych.

Wojewódzki Konserwator Zabytków decyzją nr … z dnia 4 października 2016 r. udzielił pozwolenia na wykonanie prac w zakresie remontu i przebudowy budynku usługowo handlowo mieszkalnego.

Wobec powyższego niewątpliwe jest, że przed nabyciem przez Wnioskodawczynię lokalu był on używany przez poprzednich właścicieli zarówno w celach mieszkalnych jak i użytkowych przez okres około stu lat.

Pytanie Wnioskodawczyni

Czy wobec zaistniałego stanu faktycznego związanego z zamiarem nabycia przez Wnioskodawczynię lokalu użytkowego w przedwojennej kamienicy Wnioskodawczyni ma prawo zastosować stawkę amortyzacji w wysokości 10% rocznie na podstawie przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

Wnioskodawczyni podaje dodatkowo, że w momencie nabycia przez nią lokalu będzie on kompletny i zdatny do użytku

Stanowisko i uzasadnienie Wnioskodawczyni

Zdaniem Wnioskodawczyni, w przedstawionym wniosku, amortyzacja lokalu niemieszkalnego mieszczącego się w budynku w R. według stawki indywidualnej 10% jest zasadna, ponieważ spełnione zostały wszystkie uwarunkowania do zastosowania tej metody: budynek i lokal był używany jako usługowy i na pewno jego okres użytkowania przekracza 100 lat (potwierdzenie tego możemy znaleźć w historii miasta, ale również w dokumentacji Urzędu Miasta.)

Zgodnie z ustawą o podatku dochodowym od osób fizycznych, art. 22i ustawy, odpisów amortyzacyjnych od środków trwałych dokonuje się przy zastosowaniu stawek amortyzacyjnych określonych w wykazie stawek amortyzacyjnych stanowiącym załącznik nr 1 do ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z tym wykazem dla lokali niemieszkalnych stosuje się stawkę amortyzacyjną w wysokości 2,5%. Jednak w szczególnie określonych sytuacjach podatnicy mają możliwość ustalenia indywidualnych stawek amortyzacyjnych. Zgodnie z artykułem 22j ust. 1 pkt 3 oraz 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, z zastrzeżeniem artykułu 22i, podatnicy mogą indywidualnie ustalić stawki amortyzacyjne dla używanych lub ulepszonych środków trwałych, po raz pierwszy wprowadzonych do ewidencji danego podatnika z zachowaniem okresów amortyzacji wskazanych w tym przepisie. Wobec powyższego, dla budynków (lokali) niemieszkalnych, dla których stawka amortyzacyjna z wykazu stawek amortyzacyjnych wynosi 2,5%, okres ten wynosi 40 lat, pomniejszonych o pełną liczbę lat, które upłynęły od dnia ich oddania po raz pierwszy do używania, do dnia wprowadzenia do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych prowadzonej przez podatnika, z tym, że okres amortyzacji nie może być krótszy niż 10 lat.

Zastosowanie indywidualnej stawki amortyzacji dla budynków (lokali) niemieszkalnych, dla których stawka amortyzacyjna z wykazu stawek wynosi 2,5%, możliwe jest więc pod warunkiem że;

• budynki (lokale) niemieszkalne nie były wcześniej wprowadzone do ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych prowadzonej przez podatnika.

• były uprzednio używane.

W ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zostały określone warunki w stosunku do budynków (lokali) niemieszkalnych jakie muszą one spełnić aby zostały uznane za używane.

W interpretacji indywidualnej wydanej przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w dniu 5 czerwca 2019 r. sygn. 0115-KDIT3.4011.181.2019.1.PSZ wskazuje się, że: „przez używanie środka trwałego należy rozumieć jego eksploatowanie (użytkowanie) przed dniem nabycia przez podatnika”. Zgodnie z powyższym istotne jest aby lokal niemieszkalny był używany przez poprzednich właścicieli przed jego nabyciem przez podatnika. Również zgodnie z interpretacją wydana przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w dniu 15 czerwca 2018 r. sygn. 0114-KDIP3-1.4011.214.2018.1.KS należy przyjąć, że potwierdzenie używania lokalu niemieszkalnego przed nabyciem przez podatnika mogą stanowić wszelkie wiarygodne dowody potwierdzające używanie środka trwałego w określonym czasie. W sprawie możliwości zastosowania indywidualnych stawek amortyzacyjnych dla używanych lub ulepszonych środków trwałych po raz pierwszy wprowadzonych do ewidencji danego podatnika, ugruntował również stanowisko Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w indywidualnej interpretacji z dnia 27 maja 2019 r. sygn. 0112-KDIL3-3.4011.110.2019.1.AM.

Podsumowując, budynek, w którym znajduje się opisany powyżej lokal zastał oddany do używania na początku XX wieku. Nie ulega wątpliwości, że został spełniony określony w przepisach ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych warunek używania lokalu przed wprowadzeniem go przez Wnioskodawcę do ewidencji środków trwałych, konieczny dla zastosowania indywidualnej stawki amortyzacyjnej. Ustawodawca, nie określił katalogu dowodów właściwych dla potwierdzenia okresu używania danego budynku lub lokalu niemieszkalnego, więc nie ulega wątpliwości, że za wystarczający dowód będą stanowić dostępne dokumenty opisane powyżej (dokumenty Urzędu Miasta ..., ogólnodostępne strony internetowe opisujące historię kamienicy).

Skoro więc faktyczny okres używania lokalu wynosi...