Jestem właścicielem dużej pracowni fotograficznej, podatnikiem VAT. Chciałbym wynająć innemu fotografowi jedno z pomieszczeń. Najemca miałby dostęp do mediów (woda, energia elektryczna), korzystałby też ze wspólnego pojemnika na śmieci (odpady komunalne).

Na odbiór odpadów niebezpiecznych najemca zawarłby umowę bezpośrednio z firmą zajmującą się taką działalnością.

Z umowy będzie wynikało, że najemca poniesie koszty:

• wynajmu powierzchni według stawki określonej w umowie,
• wody oraz energii elektrycznej zużytych według zainstalowanych podliczników,
• wywozu śmieci według ryczałtu określonego w umowie.

Jestem stroną umów z dostawcami wszystkich mediów. Z jaką stawką VAT należy wystawiać faktury za najem powierzchni będącej moją własnością oraz za refakturowane media? Kiedy powstanie obowiązek podatkowy z tego tytułu?

Stawka VAT za najem i media

W przypadku gdy wynajmujący jest podatnikiem VAT, a lokal będący przedmiotem umowy najmu jest pomieszczeniem użytkowym, właściwą jest stawka VAT w wysokości 23%. Sama dostawa wody czy usługa wywozu śmieci korzysta ze stawki obniżonej – 8%. Podkreślić jednak należy, że organy podatkowe od dłuższego już czasu stoją na stanowisku, że opłaty za dostarczane media stanowią składnik usługi najmu, a co za tym idzie – powinny być wliczane do podstawy opodatkowania czynszu za najem lokalu i w konsekwencji opodatkowane stawką właściwą dla najmu.

Tytułem przykładu można przytoczyć fragmenty z uzasadnienia interpretacji indywidualnej wydanej 29 grudnia 2011 r. przez dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie (nr IPPP1/443-1728/11-2/IGo).

Organ podatkowy stwierdził w niej, że strony w umowach cywilnoprawnych określają, co jest przedmiotem sprzedaży. Jeżeli przedmiotem sprzedaży jest usługa najmu nieruchomości, wówczas nie można z niej wyłączyć poszczególnych elementów kosztów do odrębnej sprzedaży, w razie gdy wynajmujący wyposaża przedmiot najmu w dodatkowe elementy (np. media, ubezpieczenie, ochronę, itp.), ponieważ obrotem podatnika jest uzgodniona kwota za wykonanie określonej usługi, bez względu na jej poszczególne elementy (zużyta energia, woda, odprowadzenie ścieków itp.).

Wyliczenie, co się składa na wykonaną usługę, ma istotne znaczenie informacyjne przy ustalaniu ceny, jednak nie może uzasadniać odrębnego kwalifikowania poszczególnych...