Nieruchomości i podatki (5) Moment nabycia nieruchomości w drodze zamiany

Pojęcie „nabycia” odnosi się do wszystkich potencjalnych możliwości przeniesienia własności i nie ogranicza się wyłącznie do zakupu nieruchomości. W rezultacie takim nabyciem będzie również uzyskanie nieruchomości w drodze zamiany.

Rozpatrując podatkowe skutki umowy zamiany w pierwszej kolejności trzeba odnieść się do regulacji Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 603 KC przez umowę zamiany każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy, w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy. W myśl natomiast art. 604 KC do zamiany stosuje się odpowiednio przepisy  o sprzedaży.

Chociaż zamiana ma charakter niepieniężny, to jednak jest ona umową wzajemną oraz odpłatną, bowiem każda ze stron w zamian za nieruchomość przekazywaną otrzymuje na własność inną nieruchomość. Powoduje  to, że przy umowie zamiany mamy do czynienia z dwiema czynnościami. Z jednej strony dochodzi u każdej ze stron do odpłatnego zbycia nieruchomości, z drugiej natomiast każda ze stron nabywa nową nieruchomość.

Osoby fizyczne dokonujące zamiany nieruchomości często wychodzą z założenia, że skoro nie mamy w tym przypadku do czynienia z wynagrodzeniem w formie pieniężnej to taka umowa jest neutralna podatkowo. Takie założenie jest jednak błędne.

Pod wieloma względami umowa zamiany jest zbliżona do sprzedaży, co zresztą wynika bezpośrednio z treści art. 604 KC. Podstawowa różnica polega jednak na tym, że w przypadku umowy zamiany inna jest forma zapłaty, którą nie jest wartość pieniężna lecz inna nieruchomość.

Skoro zamiana powoduje przeniesienie własności nieruchomości to implikuje to określone skutki podatkowe w zakresie ustalenia momentu nabycia nieruchomości, od którego należy następnie obliczać pięcioletni okres opodatkowania odpłatnego zbycia.

W cytowanym już art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT czytamy, że źródłem przychodu jest odpłatne zbycie:

...