Kiedy najem prywatny staje się działalnością gospodarczą?

Pytanie: Wnioskodawca jest właścicielem mieszkania, w którym nie mieszka. Jest to główna okoliczność, która przyczyniła się do czynności związanych z wynajmem. Oferta wynajmu jest zamieszczona w mediach w celu znalezienia wynajmującego. Mieszkanie jest wynajmowane na różne okresy w zależności od zapotrzebowania wynajmujących osób. Czynności wynajmu są wykonywane w celach dodatkowego zarobku bez względu na rezultat gdyż głównym źródłem zarobkowym jest praca na etacie. Jaki ryczałt Wnioskodawca powinien płacić zarówno w przypadku najmu krótkoterminowego jak i długoterminowego?

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 10 listopada 2017 r. (data wpływu 15 listopada 2017 r.) uzupełnionym pismem z dnia 28 grudnia 2017 r. (data wpływu 5 stycznia 2018 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w zakresie opodatkowania przychodów uzyskiwanych z najmu – jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 15 listopada 2017 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w zakresie opodatkowania przychodów uzyskiwanych z najmu.

We wniosku oraz uzupełnieniu przedstawiono następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca od marca 2017 r. płaci podatek dochodowy z najmu ryczałt 17%. Jest to najem krótkoterminowy t.j. najem dobowy.

Czynności wynajmu są wykonywane przez Niego w celach dodatkowego zarobku bez względu na rezultat gdyż głównym źródłem zarobkowym jest praca na etacie. Powyższe czynności wykonywane są w sposób zorganizowany i ciągły.

Wnioskodawca jest właścicielem mieszkania, w którym nie mieszka – mieszkanie stoi puste. Jest to główna okoliczność, która przyczyniła się do czynności związanych z wynajmem. Oferta wynajmu jest zamieszczona w mediach w celu znalezienia wynajmującego. Mieszkanie jest wynajmowane na różne okresy w zależności od zapotrzebowania wynajmujących osób. Zdarzyły się okresy wynajmowania: najkrótszy okres wynajmowania – 3 dni; najdłuższy okres wynajmowania – 2 miesiące. Nie istnieje limit okresu wynajmowania – Wnioskodawca szuka wynajmujących na jak najdłuższy okres żeby ograniczyć czynności związane z przekazywaniem kluczy i przygotowaniem mieszkania dla kolejnego wynajmującego. W dniu zameldowania wynajmujący dostaje klucze do mieszkania. Kolejnym razem Wnioskodawca spotyka się z wynajmującym w dniu wymeldowania w celu odebrania kluczy.

Ponadto Wnioskodawca nadmienia, że pytanie zawarte we wniosku dotyczy przychodów uzyskiwanych w 2017 r. Interpretacja odnośnie roku 2017 wpłynie również na rok podatkowy 2018.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Jaki podatek (ryczałt) Wnioskodawca powinien płacić zarówno w przypadku najmu krótkoterminowego jak i długoterminowego?

Zdaniem Wnioskodawcy, najem stanowi odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodu do opodatkowania choć może istnieć najem, który jest prowadzony w ramach działalności gospodarczej. Co do zasady wybór kwalifikacji i sposób rozliczania przychodów z najmu ustawodawca pozostawił osobie oddającej rzecz w najem.

Jednocześnie należy dodać, że zawarcie umowy najmu na krótki okres nie jest przesłanką powodującą utratę prawa do opodatkowania uzyskanego przychodu w ramach źródła jakim jest najem prywatny.

Zatem, jeśli w tym przypadku nie jest prowadzona działalność w zakresie usług hotelowych – uzyskany przychód może być opodatkowany poza działalnością gospodarczą. 

I tak, najem prywatny może być rozliczany w dwojaki sposób:

1. Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Podatnik rozpoczynający osiąganie przychodów z najmu prywatnego składa pisemne oświadczenie o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu za dany rok podatkowy naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca zamieszkania, nie później niż do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym osiągnął pierwszy przychód. Stawka ryczałtu dla przychodów z najmu prywatnego wynosi 8,5 % od uzyskanego przychodu. Podatek wpłaca się do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym uzyskano przychód, a za grudzień w terminie złożenia zeznania rocznego. Po zakończeniu roku składa się zeznanie roczne PIT-28 wraz z załącznikiem PIT-28/A (w terminie do końca stycznia roku następującego po roku podatkowym). Nie ma obowiązku składania deklaracji miesięcznych. W przypadku rozpoczęcia najmu prywatnego i wyboru tej formy opodatkowania można wpłacać ryczałt kwartalnie od następnego roku podatkowego, jeżeli przychód z najmu w roku poprzedzającym rok podatkowy nie przekroczył kwoty stanowiącej równowartość 25.000 euro oraz do 20 stycznia roku podatkowego podatnik zawiadomi naczelnika urzędu skarbowego, właściwego według miejsca zamieszkania o wyborze takiej formy wpłacania ryczałtu.
2. Zasady ogólne według skali. W tym przypadku zaliczki na podatek (obliczone wg skali podatkowej) wpłaca się w terminie do 20 dnia miesiąca za miesiąc poprzedni. Po zakończeniu roku składa się zeznanie roczne PIT-36 (w terminie do końca kwietnia roku następującego po roku podatkowym). Podatek wynosi 18% lub 32% w zależności od wysokości uzyskiwanych dochodów. Przy wyliczaniu zaliczki na podatek dochodowy według skali należy uwzględnić koszty uzyskania przychodów i kwotę zmniejszającą podatek.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest nieprawidłowe.

W myśl art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2017 r. poz. 459 ze zm.) – przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2016 r. poz. 2032 ze zm.) – opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych, wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł. Stosownie do przepisów tej ustawy, odrębnymi źródłami przychodów są określone w art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6:

• pozarolnicza działalność gospodarcza,
• najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodni...