Czasem lepiej kupić używany budynek z VAT

Zwolnienie z VAT sprzedaży używanych budynków może wydawać się dobrodziejstwem, jednak dla vatowca jest ono często niekorzystne. Pozbawia go bowiem prawa do odliczenia podatku naliczonego na wcześniejszym etapie obrotu. Ustawodawca zdecydował się więc wprowadzić w tym zakresie wyjątek od zasady. Zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować z przysługującego mu prawa do zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10, a więc w sytuacji gdy dostawa dokonywana będzie po upływie dwóch lat od pierwszego zasiedlenia i wybrać opodatkowanie takiej czynności.

Zasadą generalną jest zwolnienie używanych budynków z VAT. W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług dostawa budynków, budowli lub ich części zwolniona jest z VAT. Wyjątkiem są następujące sytuacje:

• dostawa dokonywana jest w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
• pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż dwa lata.

Pierwsze zasiedlenie to, na podstawie definicji art. 2 pkt 14 powołanej ustawy, oddanie do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi tego rodzaju nieruchomości po ich:

• wybudowaniu bądź
• ulepszeniu, jeżeli wydatki na nie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W definicji pierwszego zasiedlenia kluczową kwestię stanowi określenie, iż przekazanie budynku po wybudowaniu lub odpowiednim ulepszeniu miało miejsce w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Tak więc pierwsze zasiedlenie nie może zajść pomimo, iż budynek co prawda jest użytkowany lecz nie jest to dokonane w ramach czynności podlegających opodatkowaniu takich jak np. najem czy sprzedaż. Opinię taką wyraził np. Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy w interpretacji indywidualnej z 6 grudnia 2011 r., sygn. ITPP2/443-1298/11/AD.

Zagadnienia pierwszego zasiedlenia dotyczył wyrok NSA z 14 maja 2014 r., sygn. akt I FSK 382/14. Jest on wręcz przełomowy jeśli chodzi o zdefiniowanie tego terminu, bowiem Sąd uznał w nim, że zacieśnienie go tylko do oddania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu nie jest umocowane w przepisach unijnych. Zdaniem NSA do pierwszego zasiedlenia dochodzi w momencie oddania do używania budynku po raz pierwszy. Wydaje się to logiczne w swej prostocie. Co najistotniejsze rozstrzygnięcie to miało wpływ na stanowisko organów skarbowych.

Pierwsze zasiedlenie definiują organy jednak inaczej w przypadku budynków wybudowanych przez podatnika, inaczej w przypadku tylko poddanych ulepszeniu. W pierwszym przypadku ich stanowisko zbieżne jest z wyrażonym przez NSA w ww. wyroku. W drugim natomiast, gdy budynek był ulepszony a wydatki na ten cel stanowiły min. 30% jego wartości początkowej w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym pierwsze zasiedlenie następuje jedynie w razie oddania budynku do użytkowania w ramach czynności podlegających opodatkowaniu. Takie stanowisko w interpretacji indywidualnej z 12 kwietnia 2017 r., sygn. 0461-ITPP3.4512.177.2017.2.MZ, wyraził Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej.

Wyrok TSUE w sprawie definicji „pierwszego zasiedlenia”

Trybunał Sprawiedliwości UE w wyroku C-308/16 Kozuba Premiuim Selection sp. z o.o. vs. Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie, mimo iż opinia rzecznika nie jest dla niego wiąż...