Budynek mieszkalny wykorzystywany w działalności gospodarczej a koszty uzyskania przychodów

Pytanie podatnika: W jaki sposób rozliczać w kosztach uzyskania przychodów wydatki związane z nieruchomością, która częściowo wykorzystywana jest w prowadzonej działalności gospodarczej?

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749) oraz § 2 i § 5a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni przedstawione we wniosku z dnia 23 kwietnia 2012 r. (data wpływu 27 kwietnia 2012 r.), uzupełnionym pismem z dnia 11 lipca 2012 r. (data wpływu 16 lipca 2012 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodów:

• w części dotyczącej zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów całości wydatków związanych z budynkiem – jest nieprawidłowe,
• w pozostałym zakresie – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 27 kwietnia 2012 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych.
Wniosek nie spełniał wymogów, o których mowa w m. in. art. 14b § 3 i 14f ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749), w związku z czym pismem z dnia 4 lipca 2012 r., Nr IPTPB1/415-277/12-2/ASZ, na podstawie art. 169 § 1 i § 2 w związku z art. 14h wymienionej ustawy, wezwano Wnioskodawczynię do uzupełnienia wniosku w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania, pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.
Wezwanie z dnia 4 lipca 2012 r. skutecznie doręczono w dniu 6 lipca 2012 r., następnie w dniu 16 lipca 2012 r. uzupełniono ww. wniosek (data nadania w polskiej placówce pocztowej 13 lipca 2012 r.).

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawczyni wraz z małżonkiem posiada ustawową współwłasność małżeńską. Oboje z mężem prowadzą odrębne działalności gospodarcze (bez VAT), wykorzystując pomieszczenia części usługowej budynku mieszkalno-usługowego, który jest ich własnością. Małżonkowie nie posiadają w tym budynku odrębnych liczników na media (prąd, woda, ogrzewanie). Opłacają podatek od nieruchomości z działalności gospodarczej za część usługową, parking i drogę dojazdową. Do tej pory nie wliczali i nie wliczają kosztów używania tego budynku do kosztów swoich działalności. Ponoszą jednak koszty i chcieliby je prawidłowo rozliczać w swoich działalnościach. Budynek wykorzystywany w działalnościach małżonków nie jest ujęty w ewidencji środków trwałych.
Małżonek Wnioskodawczyni od stycznia 2012 r. wykorzystuje większość powierzchni budynku (z 233 m2 - 189 m2) do prowadzenia swojej działalności medycznej (5 dni w tygodniu przez 6-7 godzin dziennie). Wnioskodawczyni korzysta 2 razy w tygodniu przez 3 godziny z jednego pomieszczenia (16 m2). Założenie odrębnych liczników nie wchodzi w rachubę (wiąże się z dodatkowymi kosztami).
Wnioskodawczyni jest opodatkowana od 1 stycznia 2012 r. podatkiem dochodowym od osób fizycznych na zasadach ogólnych wg progresywnej stawki podatku. Jej małżonek natomiast opłaca podatek dochodowy wg. jednolitej stawki podatkowej 19% (podatek liniowy).
W piśmie z dnia 11 lipca 2012 r. stanowiącym uzupełnienie wniosku, Wnioskodawczyni wyjaśniła, iż z mężem prowadzą odrębne jednoosobowe działalności gospodarcze (bez VAT). Wnioskodawczyni prowadzi działalność usługową - masaż leczniczy, mąż działalność usługową - praktykę lekarską. Wnioskodawczyni jest opodatkowana od 1 stycznia 2012 r. podatkiem dochodowym od osób fizycznych na zasadach ogólnych wg progresywnej stawki podatku i prowadzi księgę przychodów i rozchodów. Mąż opłaca podatek dochodowy wg jednolitej stawki podatkowej 19% (podatek liniowy) i też prowadzi księgę przychodów i rozchodów.
Wnioskodawczyni wraz z mężem są właścicielami nieruchomości - budynku mieszkalno-usługowego oraz przyległych gruntów. Małżonkowie opłacają podatek rolny, podatek od nieruchomości (budynki i garaże) oraz podatek od gruntów i nieruchomości z tytułu prowadzenia działalności gospodarczej. Wykorzystują pomieszczenia części usługowej ww. budynku mieszkalno-usługowego do świadczenia usług w swoich działalnościach.
Część mieszkalna o pow. 149,95 m2 znajduje się na piętrze z odrębnym wejściem. Posiada odrębne liczniki na wodę i prąd. Nie posiada odrębnej instalacji CO. Wnioskodawczyni nie ogrzewa pomieszczeń części mieszkalnej (stan surowy) i ich nie użytkuje (mimo, że posiada zgodę na użytkowanie całego budynku). Część mieszkalna jest zwolniona z podatku od nieruchomości - decyzją Gminy. Część usługowa znajduje się na parterze z odrębnymi wejściami o powierzchni 234,85 m2 oraz grunt o powierzchni 448,79 m2 – konieczny do prowadzenia działalności (utwardzona droga dojazdowa z parkingiem i powierzchnia zabudowy części usługowej). Część usługowa posiada odrębny z częścią mieszkalną licznik na wodę i prąd oraz wspólną instalację CO. Wnioskodawczyni z mężem ogrzewają tylko część usługową budynku. Podatek od nieruchomości płacony jest od całej części usługowej, tj. 234,85 m2 wraz z gruntami koniecznymi do prowadzenia działalności, tj. 448,79 m2. Rachunki z części usługowej za prąd i wodę oraz opał wystawiane są na obu małżonków i do tej pory nie wliczane w koszty żadnej z działalności. Jedno pomieszczenie o powierzchni 18 m2, które wykorzystuje mąż Wnioskodawczyni w swojej działalności, wynajmowane jest obecnie na 2 godziny dziennie (od poniedziałku do piątku) z rozdziałem czasowym położnej środowiskowej prowadzącej indywidualną praktykę. Umowa najmu zawarta jest z obojgiem małżonków. Przychód z tytułu najmu rozliczany jest przez Wnioskodawczynię jako najem prywatny na zasadzie ryczałtu 8,5%. W części usługowej znajduje się pomieszczenie o powierzchni 28 m2, które nie jest wykorzystywane w działalnościach małżonków. Mąż wykorzystuje większość powierzchni części usługowej budynku (z 234,85 m2 - 189 m2) do prowadzenia swojej działalności przez 5 dni w tygodniu po 6-7 godzin dziennie. Wnioskodawczyni korzysta 2 razy w tygodniu przez 3 godziny z pomieszczenia o powierzchni 16 m2. Wnioskodawczyni chciałaby ponoszone koszty na utrzymanie części usługowej prawidłowo rozliczać w Swojej działalności.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

• Czy przyjęcie procentowego podziału kosztów zgodnego z procentem powierzchni wykorzystywanych do prowadzenia działalności (media: prąd, woda, opał oraz podatek od nieruchomości) będzie prawidłowe... Rachunki obecnie brane są imiennie na obu małżonków. Gdyby małżonek sam wliczał całość kosztów do swojej działalności (generuje większość kosztów) byłoby to prawidłowe rozwiązanie... Wnioskodawczyni nie rozliczałaby w swojej działalności żadnych kosztów związanych z budynkiem. Na kogo wtedy brać rachunki... Na działalność męża Wnioskodawczyni, czy nadal imiennie na oboje małżonków... Które z tych rozwiązań jest prawidłowe i małżonkowie mogliby przyjąć je do rozliczenia kosztów w ich przypadku. Czy konieczna jest instalacja odrębnych liczników na media do pomieszczeń wykorzystywanych przez każdego z małżonków...
• Czy podatek od nieruchomości z tytułu działalności można wliczać do kosztów działalności, gdy budynek nie jest środkiem trwałym ...
• Jedno pomieszczenie (18 m2), które wykorzystuje mąż Wnioskodawczyni do swojej działalności wynajmowane jest na 2 godziny dziennie (od poniedziałku do piątku) z rozdziałem czasowym położnej środowiskowej, która prowadzi indywidualną praktykę. Obsługuje pacjentki z ich gminy więc musi mieć na terenie gminy gabinet. Zużycie prądu i wody jest praktycznie „0”. Najem prywatny od tego pomieszczenia rozliczany jest przez Wnioskodawczynię. Czy w przypadku procentowego rozdziału kosztów będzie można te pomieszczenie uwzględnić w kosztach, czy też trzeba zmniejszyć koszty używania pomieszczenia o to pomieszczenie (media i podatek od nieruchomości)...
• Małżonkowie posiadają też jedno pomieszczenie o pow. 28 m2, którego nie wykorzystują w swoich działalnościach. Chcieliby wynająć je na świadczenie usług medycznych. Czy wtedy procentowy rozdział kosztów (media i podatek od nieruchomości) będzie dalej prawidłowym rozwiązaniem...
• Gdyby małżonkowie wnieśli część usługową budynku jako środek trwały, czy można:
  • ustalić do obu działalności wartość początkową w równych częściach i rozliczać koszty po połowie...
  • ustalić wartość początkową budynku i rozliczać koszty zgodnie z procentowym wykorzystaniem powierzchni do prowadzenia działalności...
  • czy można wnieść jako środek trwały całą wartość początkową części usługowej do działalności męża (generuje prawie 100% kosztów) i rozliczać koszty w jednej działalności, mimo że prowadzona jest tam też działalność Wnioskodawczyni... Czy w takim układzie, Wnioskodawczyni może w tym budynku prowadzić swoją działalność...
  • co wtedy z rachunkami... Na kogo winny być wystawione: na firmę, czy imiennie na obu małżonków...
• Co z umowami najmu - kto w każdym z omawianych przypadków zawiera urnowy najmu i rozlicza w swojej działalności ...

W uzupełnieniu wniosku z dnia 11 lipca 2012 r. Wnioskodawczyni przeformułowała ww. pytania i zadała następujące pytania:

• Czy przyjęcie procentowego podziału kosztów zgodnego z procentem powierzchni wykorzystywanej do prowadzenia działalności (media: prąd, woda, opał i podatek od nieruchomości) będzie prawidłowe, gdy budynek nie jest wpisany do ewidencji środków trwałych i czy konieczne jest instalowanie odrębnych liczników...
• Czy Wnioskodawczyni może wliczać całość kosztów do Swojej działalnośc...