Amortyzacja lokali używanych

Częstą praktyką jest obecnie zakup lokali w celach inwestycyjnych. Kupując nieruchomości liczymy na wzrost ich wartości, a jednocześnie mamy zamiar wykorzystywać je albo dla naszych własnych potrzeb związanych z działalnością gospodarczą, albo traktując je jako źródło przychodów z najmu. W obu tych przypadkach pojawia się potrzeba ustalenia wartości początkowej i wyboru metody amortyzacji – jeżeli chcemy prawidłowo obniżyć płacony podatek dochodowy od osób fizycznych.

Nie wszyscy wiedzą, że w przypadku budynków używanych mamy możliwość skorzystania z pewnej preferencji – i ustalenia stawki amortyzacyjnej indywidualnie i samodzielnie – bez korzystania ze stawek amortyzacyjnych zawartych w wykazie. Muszą być jednak spełnione określone w ustawie o PIT warunki.

Zacznijmy jednak od tego, że prawidłowo ustalony odpis amortyzacyjny (a przez prawidłowo ustalony należy rozumieć odpis we właściwej wysokości dokonany od właściwie ustalonej wartości początkowej) będzie stanowił koszt uzyskania przychodów, zmniejszając w ten sposób nasze bieżące obciążenia podatkowe. Ogólna definicja kosztów podatkowych stanowi bowiem, iż kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Definicja ta znajdzie zastosowanie zarówno w przypadku, w którym zakupioną nieruchomość (lokal) wykorzystywać będziemy w związku z wykonywaną działalnością gospodarczą, jak i w przypadku, w którym będziemy lokal udostępniać innym osobom (podmiotom) w ramach tzw. najmu prywatnego. Ten ostatni, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest jednym ze źródeł przychodów (z wyjątkiem najmu składników majątku związanych z działalnością gospodarczą).

I tu dochodzimy do sedna. Kosztem uzyskania przychodów są odpisy z tytułu zużycia środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych (odpisy amortyzacyjne), dokonywane wyłącznie zgodnie z art. 22a-22o ustawy o PIT, z uwzględnieniem art. 23.

A art. 22a ust. 1 ww. ustawy stanowi, iż amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 22c, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania:

1. budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością,
2. maszyny, urządzenia i środki transportu,
3. inne przedmioty

- o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 23a pkt 1 (leasing), zwane środkami trwałymi.

Jak ustalić wartość początkową?

Za wartość początkową środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych uważa się w razie nabycia w drodze kupna – cenę ich nabycia, którą jest kwota należna zbywcy, powiększona o koszty związane z zakupem naliczone do dnia przekazania środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej do używania, a w szczególności o koszty transportu, załadunku i wyładunku, ubezpieczenia w drodze, montażu, instalacji i uruchomienia programów oraz systemów komputerowych, opłat notarialnych, skarbowych i innych, odsetek, prowizji oraz pomniejszoną o podatek od towarów i usług, z wyjątkiem przypadków, gdy zgodnie z odrębnymi przepisami podatek od towarów i usług nie stanowi podatku naliczonego albo podatnikowi nie przysługuje obniżenie kwoty należnego podatku o podatek naliczony albo zwrot r...