Szukaj
Wykop ten artykuł Dołącz do nas na Facebooku
REKLAMA

Ważne informacje w serwisie:




Aktualności:

wszystkie aktualności »

Artykuły: Podatek VAT i akcyza - zagadnienia ogólne

28.07.2008

Przychody z najmu

Wybór właściwej formy opodatkowania najmu zależeć będzie przede wszystkim od wysokości dochodów uzyskiwanych z tytułu najmu.
Przepisy podatkowe dotyczące najmu uległy – od dnia 1 stycznia 2007 r. – znacznemu przeobrażeniu w stosunku do stanu prawnego obowiązującego do końca 2006 roku.

Zawarcie umowy najmu wywoływać będzie skutki, w zależności od podmiotu zawierającego te umowy, na gruncie ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176, z późn. zm.; dalej: ustawa o PDOF) i ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654, z późn. zm.; dalej: ustawa o PDOP).

Zaznaczyć także należy, że zawarcie umowy najmu będzie co do zasady rodziło skutki zarówno po stronie wynajmującego (wydzierżawiającego), u którego powstanie przychód podatkowy, jak również po stronie najemcy (dzierżawcy), dla którego kwota uiszczonego czynszu będzie kosztem uzyskania przychodu.

Podstawowe znaczenie będą miały tu przepisy art. 12 ust. 1 oraz art. 12 ust. 3c ustawy o PDOP oraz art. 10 ust. 1 pkt 6 i art. 14 ust. 1e ustawy o PDOF.

Umowa najmu

Umowa najmu zdefiniowana jest w art. 659–692 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93, z późn. zm.; dalej: KC). Skutki w sferze podatkowej, zarówno na gruncie ustawy o PDOF, jak również na gruncie ustawy o podatku PDOP, wywiera przede wszystkim art. 659 KC, regulujący istotę najmu.

Zgodnie z jego brzmieniem, przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Art. 669 KC natomiast reguluje kwestie terminu płatności czynszu. Zgodnie z regulacją w nim zawartą, najemca zobowiązany jest do uiszczania czynszu w terminie umówionym z najemcą, natomiast gdy termin taki nie został określony, czynsz powinien być płacony z góry.

Przychód w ustawie o PDOP

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o PDOP, przedmiotem opodatkowania podatkiem dochodowym jest dochód, bez względu na rodzaj źródeł przychodów, z jakich dochód ten został osiągnięty. Sama zaś definicja dochodu znajduje się w ust. 2 tego przepisu. Zgodnie z jego brzmieniem, dochodem jest nadwyżka sumy przychodów nad kosztami ich uzyskania, osiągnięta w roku podatkowym. Jak więc z powyższego wynika, przychód uzyskany z wynajmowanych lub wydzierżawianych nieruchomości będących własnością przedsiębiorcy, będzie stanowił przychód podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych.

Do dnia 31 grudnia 2006 r. na gruncie ustawy o PDOP – odnośnie zasad rozpoznawania przychodów z tytułu najmu obowiązywała regulacja, zgodnie z którą za przychody z tytułu umów najmu uważało się przychody należne określone na dzień, w którym należności z tych umów stawały się wymagalne.

Jak z powyższego wynika, momentem w którym wynajmujący powinien był rozpoznać przychód, był termin zapłaty za najem lub dzierżawę wynikający z umowy najmu bądź dzierżawy. Pojęcie owej „wymagalności”, nie zostało nigdzie w przepisach prawa podatkowego wyjaśnione. Należy więc przyjąć, że termin taki odnosił się do ostatniego dnia, w którym zapłata wynikająca z umowy powinna nastąpić, czyli w dniu w którym wynajmujący może skutecznie, pod względem prawnym, żądać od najemcy uregulowania czynszu (Por. Dorota Kosacka-Łędziewicz, Leksykon podatku dochodowego od osób prawnych 2005 r., str. 233).

Z związku z tym, że powyższa regulacja wzbudzała bardzo wiele kontrowersji, od dnia 1 stycznia 2007 r. ustawodawca zdecydował się na wprowadzenie zmiany, polegającej nie na wymienieniu poszczególnych umów, do których będą miały zastosowanie szczególne zasady ustalania przychodu, lecz na wprowadzeniu kryterium, w oparciu o które będzie można tę szczególną regulację zastosować.

Zgodnie ze znowelizowanym art. 12 ust. 3c ustawy o PDOP, jeżeli strony ustalą, iż usługa rozliczana jest w okresach rozliczeniowych (miesiącach, kwartałach), za datę powstania przychodu uznaje się ostatni dzień okresu rozliczeniowego, określonego w umowie lub w wystawionej fakturze, nie rzadziej niż raz w roku.

Powyższe oznacza, że jeżeli podatnik zawarł umowę najmu, z określeniem okresu rozliczeniowego na kwartał, powinien on rozpoznać przychód w ostatnim dniu tego kwartału.

W tym miejscu należy jednak zaznaczyć, że zgodnie z przepisami KC, w przypadku gdy strony nie zastrzegą terminu płatności czynszu, zasadą jest że czynsz ten jest płatny z góry.

Najem bezumowny

Poczynione powyżej rozważania opierały się na założeniu, że strony zawarły umowę pisemną, określającą szczegółowo zasady uiszczania czynszu z tytułu najmu. Jednakże należy zastanowić się nad sytuacją gdy strony takiej umowy nie zawarły. Możliwość zawarcia umowy w formie innej niż pisemna wynika a contrario z przepisów KC. Żaden bowiem z przepisów Kodeksu dotyczących najmu nie zawiera bezwzględnego obowiązku zachowania formy pisemnej. Zachowanie formy pisemnej jest co do zasady pożądane dla celów dowodowych, w sytuacji sporu pomiędzy stronami umowy.

W sytuacji gdy stron nie łączy pisemna umowa najmu, nie można bezspornie określić terminu, w którym czynsz staje się wymagalny. Nie można więc wp...

DOSTĘP DO PEŁNEJ TREŚCI SERWISU WWW.PODATKI.BIZ JEST BEZPŁATNY
WYMAGANE JEST JEDNAK ZALOGOWANIE DO SERWISU.
UŻYTKOWNICY ZALOGOWANI MOGĄ RÓWNIEŻ DODAWAĆ KOMENTARZE.

Jeżeli jeszcze nie jesteś zarejestrowany, zapraszamy
do wypełnienia krótkiego formularza rejestracyjnego.

REJESTRACJA

dla nowych użytkowników

LOGOWANIE

dla użytkowników podatki.biz

podaj e-mail:
wprowadź hasło:

zapomniałem hasła | problemy z logowaniem

DLACZEGO WARTO SIĘ ZAREJESTROWAĆ DO SERWISU PODATKI.BIZ?

Otrzymujesz całkowicie bezpłatny stały dostęp do wielu informacji, między innymi do:

  • ujednolicanych na bieżąco aktów prawnych (podatki, ubezpieczenia społeczne i działalność gospodarcza)
  • narzędzi: powiadamiania o nowych przepisach, zmianach w przepisach i terminach
  • kalkulatorów i baz danych
  • działów tematycznych zawierających pogłębione informacje na interesujące Cię tematy; omówienia, odpowiedzi na najczęściej pojawiające się pytania
  • strony osobistej, na której znajdziesz aktualne informacje przeznaczone dla osoby o Twoim profilu zawodowym. Dodatkowo będziesz mógł edytować własną listę zakładek w celu szybszego docierania do szczegółowej informacji
  • newslettera informującego regularnie o wydarzeniach związanych z podatkami i działalnością gospodarczą

Czas rejestracji - ok. 1 min

Uwaga

Podczas rejestracji nie zbieramy żadnych szczegółowych danych personalnych i teleadresowych. W każdej chwili możecie usunąć trwale i bezpowrotnie dane dotyczące Waszego konta. Przed rejestracją prosimy o zapoznanie się z regulaminem »