Przy kupnie/zbyciu nieruchomości należy zadbać o odpowiednią dokumentację potwierdzającą cenę, np. opinie rzeczoznawców, oraz – po stronie zbywcy – zapoznać się z przepisami podatkowymi regulującymi kwestię opodatkowania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, które zmieniły się zasadniczo od 1 stycznia 2007 roku i dotyczą nieruchomości nabytych po 1 stycznia 2007 roku. Zaznaczyć należy, że odnośnie zbycia nieruchomości nabytych przed tą datą stosować należy przepisy obowiązujące do końca roku 2006.

Pytanie: Co oznacza pojęcie „wartość rynkowa”?

Wartość rynkową określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w podobnych transakcjach, z uwzględnieniem miejsca położenia mieszkania, jego stanu i stopnia zużycia, z dnia dokonania transakcji. Organ podatkowy może zakwestionować wartość transakcji wynikającą z aktu notarialnego, gdy ta znacznie odbiega od cen rynkowych. „Znacznie” oznacza w praktyce różnicę w wartości transakcji o 30% wzwyż.

Oczywiście cena może wynikać m.in. ze złego stanu technicznego lokalu lub budynku mieszkalnego, konieczności przeprowadzenia remontu istniejących instalacji, uciążliwego sąsiedztwa. Dlatego też w interesie stron transakcji leży posiadanie np. dokumentacji fotograficznej, opinii niezależnego eksperta, kosztorysu prac remontowych.

Pytanie: Czy do udokumentowanych kosztów nabycia nieruchomości zakupionej w 2007 roku można zaliczyć koszty notarialne i wydatki poniesione w urzędzie gminy w celu uzyskania potrzebnych dokumentów dotyczących tej nieruchomości?

Tak, zgodnie z art. 30e ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.), w brzmieniu obowiązującym w 2007 roku. Koszty uzyskania przychodu w tym przypadku stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania. Zatem wszelkie koszty nabycia, w tym koszty notariusza, stanowią koszt zbywanej nieruchomości. Jednocześnie koszty poniesione w urzędzie gminy, jeśli wiążą się z przedmiotową transakcją nabycia, również podwyższą koszty zbywanej nieruchomości.

Pytanie: Czy podstawą opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych w przypadku sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nabytego w 2007 roku jest wartość pomniejszona o kwotę zapłaconych zaległości czynszowych i wartość zwaloryzowanego wkładu budowlanego?

Podstawę opodatkowania stanowić będzie cena sprzedaży lokalu mieszkalnego, pomniejszona o udokumentowaną wpłatę z tytułu wykupu lokalu mieszkalnego. Natomiast podstawa opodatkowania nie podlega pomniejszeniu o kwotę zaległości czynszowych i wartość zwaloryzowanego wkładu budowlanego.

Pytanie: Czy niezłożenie stosownego oświadczenia w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia nieruchomości wyklucza możliwość zastosowania zwolnienia z opodatkowania, w sytuacji gdy przychód, o którym mowa, zostanie wydatkowany na cele i w terminie określonym w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym do końca 2006 roku?

Odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości – jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wyniku wykonania działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie – jest źródłem przychodu zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy, w brzmieniu obowiązującym do końca 2006 roku.

Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 cytowanej ustawy, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie sprzedaży, pomniejszona o koszty sprzedaży (art. 19 ust. 1 ustawy).

Jeżeli jednak cena bez uzasadnionej przyczyny znacznie odbiega od wartości rynkowej, przychód ten określa się w wysokości wartości rynkowej.

Zgodnie z art. 28 ust. 1–2 ustawy przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 nie łączy się z przychodami (dochodami) z innych źródeł i ustala się podatek w formie ryczałtu, w wysokości 10% uzyskanego przychodu.

Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia, na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika, a w terminie płatności podatku podatnik jest obowiązany złożyć deklarację według ustalonego wzoru (PIT-23).

Zgodnie z art. 28 ust. 2a od podatku zwolnieni zostali podatnicy, którzy w tym samym terminie złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży wydatkują na cele i w terminie określonym w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e) ustawy, tj.:

• na nabycie na terytorium RP, nie później niż w okresie 2 lat od dnia sprzedaży, budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
• na nabycie na terytorium RP spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
• na nabycie na terytorium RP gruntu lub udziału w g...